주담대 한도 축소 구간별 정리, 15억·25억 기준 6억·4억·2억

규제지역 주담대 한도는 집값 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억으로 구간별로 줄었고 2025년 10월 16일부터 시행됐다.

규제지역에서 집을 사며 받을 수 있는 주택담보대출 한도는 이제 집값에 따라 셋으로 쪼개집니다.
시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 나옵니다.
이 구간별 한도는 2025년 6·27 대책의 일괄 6억 원 상한을 다시 손본 10·15 대책에서 도입됐고, 2025년 10월 16일 이후 매매계약분부터 적용됩니다.
즉 비싼 집일수록 대출 가능 금액이 더 줄어드는 구조라, 잔금 계획을 짤 때 집값 구간을 먼저 확인하는 게 핵심입니다.

주담대 한도 구간별 정리

기존에는 6·27 대책으로 규제지역 주담대가 집값과 무관하게 6억 원으로 일괄 제한됐습니다.
10·15 대책은 여기에 더해 고가 주택일수록 한도를 추가로 조였습니다.
15억 원 이하는 6억 원 한도가 그대로 유지되지만, 15억을 넘기는 순간 4억 원, 25억을 넘으면 2억 원으로 뚝 떨어집니다.
예를 들어 26억 원짜리 집을 사도 주담대는 2억 원까지만 가능하므로, 나머지 24억 원은 전부 자기자본이나 다른 자금으로 메워야 합니다.
구간 경계(15억·25억)에 걸친 매물이라면 시세 평가에 따라 한도가 2억 원씩 갈리니 특히 주의해야 합니다.

집값 구간별 주담대 한도

15억 원 이하	6억 원	6·27 대책 상한 유지, LTV가 더 낮으면 그쪽이 적용됨
15억 초과~25억 이하	4억 원	15억을 넘기면 한도가 2억 원 줄어드는 첫 구간
25억 초과	2억 원	초고가일수록 자기자본 부담 급증, 사실상 현금 매수에 가까움

함께 강화된 LTV·전세대출 규제

한도 축소만 본다면 절반만 본 셈입니다. 한도와 별개로 LTV(담보인정비율)도 같이 조였습니다.
규제지역 주담대 LTV는 기존 70%에서 40%로 인하돼, 한도와 LTV 중 더 낮은 금액이 실제 대출 가능액이 됩니다.
생애최초 구입자도 LTV가 80%에서 70%로 낮아졌고, 6개월 내 전입 의무가 붙습니다.
전세대출도 보증기관의 보증비율이 90%에서 80%로 줄어 은행이 더 보수적으로 심사하게 됐고, 1주택자가 규제지역에서 전세대출을 받으면 그 이자상환분이 DSR에 반영됩니다.
상가·오피스텔 같은 비주택 담보대출 LTV도 70%에서 40%로 함께 내려갔습니다.

규제지역 주택 구입 시 집값 구간별로 대출 한도가 달라진다.

한도 외에 달라진 핵심 규제

규제지역 주담대 LTV	70% → 40%	한도와 LTV 중 적은 금액 적용, 집값×40%가 한도보다 낮으면 그 금액
생애최초 LTV	80% → 70%	6개월 내 전입 의무까지 부과, 실거주 전제로 계획해야
전세대출 보증비율	90% → 80%	은행 심사 강화로 전세대출 한도·승인 까다로워짐
스트레스 금리 하한	1.5% → 3.0%	상환능력 산정 시 가산금리 상향, 산출 한도 자체가 줄어듦
1주택자 전세대출	이자상환분 DSR 반영	전세대출 이자가 다른 대출 한도를 깎아먹음

적용 지역과 시행 시점 체크

이 규제는 전국이 아니라 규제지역에 적용됩니다.
10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 확대 지정됐고, 이 지역에서 집을 살 때 구간별 한도와 강화된 LTV가 함께 적용됩니다.
시행일 기준이 중요한데, 2025년 10월 15일까지 매매계약을 맺고 계약금을 납부한 사실이 확인되면 종전 규정이 적용되고, 10월 16일 이후 계약분부터 새 규정이 적용됩니다.
따라서 계약서 작성일과 계약금 이체 내역이 어느 시점에 걸쳐 있는지가 한도를 가르는 분기점이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 20억 원짜리 집을 사면 주담대를 얼마까지 받나요?

A. 15억 초과~25억 이하 구간이라 한도는 4억 원입니다. 다만 규제지역 LTV 40%를 적용하면 20억×40%=8억이지만, 한도 4억 원이 더 낮으므로 실제로는 4억 원까지만 가능합니다.

Q. 구간별 한도와 LTV 중 어느 게 적용되나요?

A. 둘 중 더 적은 금액이 적용됩니다. 보통 고가 주택일수록 한도(4억·2억)가 LTV 계산값보다 낮아 한도가 실질 상한이 됩니다.

Q. 15억 원 이하 집은 규제가 그대로인가요?

A. 한도는 6억 원으로 유지되지만 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌고, 스트레스 금리 상향으로 DSR 산출 한도가 줄어 실제 받을 수 있는 금액은 이전보다 적어질 수 있습니다.

Q. 생애최초 구입자도 한도가 줄었나요?

A. 생애최초는 LTV가 80%에서 70%로 낮아졌고 6개월 내 전입 의무가 부과됩니다. 구간별 한도도 동일하게 적용되니 고가 주택일수록 자기자본이 더 필요합니다.

Q. 10월 15일 전에 계약했으면 옛날 규정인가요?

A. 2025년 10월 15일까지 계약을 체결하고 계약금 납부 사실이 확인되면 종전 규정이 적용됩니다. 10월 16일 이후 계약분부터 새 규정이 적용되므로 계약일·계약금 이체일을 증빙으로 챙겨두는 것이 좋습니다.

Q. 전세대출도 줄었나요?

A. 보증비율이 90%에서 80%로 낮아져 은행 심사가 강화됐고, 1주택자가 규제지역에서 받는 전세대출은 이자상환분이 DSR에 반영돼 다른 대출 한도에 영향을 줍니다.

정리하면 규제지역 주담대는 집값 15억·25억을 기준으로 6억·4억·2억으로 나뉘고, 여기에 LTV 40% 인하·전세대출 보증비율 축소·스트레스 금리 상향이 겹쳐 실제 손에 쥐는 대출액은 더 줄어듭니다.
내 집값 구간과 계약 시점, 그리고 한도와 LTV 중 어느 쪽이 더 낮은지를 먼저 따져보는 것이 자금 계획의 출발점입니다.
규제 내용은 추가 대책이나 세부 가이드라인으로 바뀔 수 있으므로, 실제 대출 실행 전에는 금융위원회·은행 창구나 대출 상담을 통해 본인 조건에 맞는 최종 한도를 반드시 확인하시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
대한민국 정책브리핑(서울·경기 12곳 주담대 한도 축소), 국토교통부 보도자료(15억 초과 주담대 한도 제한 강화), 대한민국 정책브리핑(주택시장 안정화 대출수요 관리방안), 금융위원회 10.15 대책 FAQ 등