글

주상복합 주거비율 100% 미만 완화안으로 90%와 500세대 기준이 달라진다

이미지
국토교통부는 2026년 8월 13일 발표한 주택 신속공급 방안에서 상업지역 주상복합의 주거비율을 기존 90% 미만에서 100% 미만으로 확대하고, 상업·준주거지역에서 건축허가로 진행할 수 있는 주상복합 세대수 기준을 300세대 미만에서 500세대 미만으로 넓히는 개선 방향을 제시했다. 8월 19일 공개된 정책브리핑 자료는 이 세대수 완화를 2030년 12월까지 한시 적용하는 내용으로 설명한다. 핵심은 주상복합을 주택 100% 건물로 바꾼다는 뜻이 아니다. 상가·업무시설 같은 비주거 공간을 남겨둔 복합건축물에서 주거 면적을 더 크게 설계할 여지를 열고, 일부 사업의 인허가 절차를 간소화한다는 의미다. 다만 8월 24일 현재 확인되는 공식 자료는 정책의 개선 내용과 기간을 제시한 단계이므로, 모든 사업지에 즉시 적용된다고 단정해서는 안 된다. 90% 미만은 세대수가 아닌 면적 기준 주거와 비주거 용도가 결합된 도심 주상복합 개념 이미지 주상복합 주거비율에서 가장 많이 헷갈리는 부분은 90%를 가구 수로 계산하는 것이다. 국토교통부 법령해석 정보는 일반상업지역 주상복합을 판단할 때 공동주택 부분의 면적을 건물 전체 연면적 합계와 비교한다고 설명한다. 따라서 100세대 중 90세대까지 허용한다는 뜻이 아니다. 주택으로 쓰는 연면적과 상가·업무시설처럼 주거 외 용도로 쓰는 연면적의 비율을 보는 기준이다. 이 기준으로 보면 100% 미만의 의미도 분명하다. 100%까지 허용한다는 표현이 아니라 공동주택 부분이 전체 연면적을 모두 차지하지 않는 범위라는 뜻이다. 공식 자료는 상가업무시설과 주택 사이를 탄력적으로 조정할 수 있도록 조례로 조정 가능한 주거비율 상한을 100% 미만까지 확대한다고 설명한다. 따라서 완화 이후에도 사업계획서에서 주거 외 용도가 실제로 얼마인지, 면적 산정에 어떤 용도가 포함되는지 확인해야 한다. 주상복합 기준 완화 핵심 비교 주거비율 90% 미만 100% 미만까지 확대 100%가 아니다. 세대수가 아닌 공동주택 부분의 연면적 비율을 ...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기

6억 이하 81%였던 거래, 외국인 토허구역 1년 연장 사례

이미지
2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 1년 연장되는 이번 조치에서 먼저 볼 숫자는 6억 원이다. 국토교통부가 2025년 9월부터 2026년 6월까지 수도권 외국인 주택 거래를 집계한 결과, 거래가액 6억 원 이하가 81%를 차지했다. 같은 기간 거래량은 4,397건으로 전년 동기 6,024건보다 27% 줄었고, 거래 유형은 아파트 62%, 다세대주택 33% 순이었다. 이 공개 통계 사례가 보여주는 점은 외국인 토지거래허가구역이 고가 아파트만 겨냥한 제도가 아니라는 사실이다. 다만 거래 감소를 허가구역 지정 하나의 효과라고 단정할 수는 없으므로, 실제 매수자는 가격보다 매수자 국적, 주택 유형, 소재지, 토지면적, 거주계획을 차례로 확인해야 한다. 이번 연장의 적용 범위 서울·경기·인천 수도권 외국인 주택 거래 규제 범위 국토부는 지난해 8월 지정한 범위를 유지하고 지정기간만 1년 늘렸다. 서울은 전 지역, 경기는 수원·성남·고양·용인·안산·안양·부천·광명·평택·과천·오산·시흥·군포·의왕·하남·김포·화성·광주·남양주·구리·안성·포천·파주 등 23개 시군이다. 양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천은 경기 지정 대상에서 제외된다. 인천은 미추홀·연수·남동·부평·계양·서해·검단·영종·제물포 등 9개 자치구가 포함되며, 2026년 행정구역 개편 내용이 반영됐다. 허가 대상은 대한민국 국적이 없는 개인, 외국법인, 외국정부 등 외국인 등이 매수자로 참여하는 단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택·아파트 거래다. 외국인 주택 매수 전 확인할 허가 기준 지정기간과 지역 2026.8.26~2027.8.25, 서울 전역·경기 23개 시군·인천 9개 자치구 계약일이 기간 안에 들어가는지 먼저 확인하고, 세부 필지는 토지이음과 관할 구청 고시를 대조한다. 허가 대상 매수자 대한민국 국적이 없는 개인·외국법인·외국정부 등 단순히 매수인의 거주지만 보지 말고 국적과 법인 구조를 확인한다. 허가 대상 주택 단독·다가구·다세대·연립·아파트 매물 광고의 명...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기

2026년 9월 재산세 2기분, 7월에 냈는데 또 고지되는 이유

이미지
7월 재산세 납부 후 9월 고지서가 나오는 이유는 주택분을 절반씩 나누거나 토지분이 9월에 부과하기 때문입니다. 7월에 재산세를 냈는데 9월 고지서가 다시 나오는 집이 있고, 9월에는 아무 고지도 없는 집도 있습니다. 둘 다 정상일 수 있는 이유는 7월 납부가 연간 세금 전액인지, 주택분 절반인지가 다르기 때문입니다. 2026년 9월 재산세 2기분의 법정 납부기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 주택분 재산세 나머지 2분의 1과 토지분 전액이 주요 대상입니다. 다만 해당 연도 주택분 세액이 20만원 이하라면 지방자치단체 조례에 따라 7월에 한꺼번에 고지할 수 있어 9월 고지서가 없을 수 있습니다. 판단의 출발점은 7월에 납부했다는 사실이 아니라 7월 고지서에 어떤 과세대상이 적혀 있었는지입니다. 7월 납부 후 9월 고지 기준 재산세 7월·9월 고지에 대한 오해와 사실 7월에 냈으니 그해 재산세는 끝났다 주택분은 원칙적으로 7월 16~31일과 9월 16~30일에 산출세액을 절반씩 납부합니다. 다만 주택분 세액이 20만원 이하이면 7월 일시고지가 가능합니다. 7월 고지서에서 주택분 1기분인지, 일시고지인지 확인해야 합니다. 9월 고지서는 같은 세금을 또 부과한 것이다 9월에는 주택분 나머지 2분의 1과 토지분 전액이 부과됩니다. 건축물·선박·항공기는 원칙적으로 7월에 전액 부과됩니다. 주택과 토지를 함께 보유하면 9월에 두 과세대상이 함께 표시될 수 있습니다. 올해 중간에 사고팔았으니 매수자가 자동으로 낸다 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 이날 현재 사실상 소유자가 납세의무자가 됩니다. 매매계약서의 세금 정산 약정과 지방자치단체가 고지하는 납세의무자는 구분해야 합니다. 7월과 9월로 나뉘는 재산세 납부 구조 가장 흔한 사례는 주택 소유자입니다. 연간 주택분 세액이 일시고지 대상이 아니라면 7월에는 절반, 9월에는 나머지 절반이 나옵니다. 반면 상가처럼 건축물과 그 부속 토지를 가진 경우에는 7월에 건축물분을 먼저 내고, 9월에 토지분이 ...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기

청년미래보금자리론 4억 이하, 왜 비아파트만? 2027 조건과 LTV 뜻

이미지
2027년 1월 잠정 출시되는 청년미래보금자리론은 만 39세 이하 생애최초 청년이 4억원 이하·전용 85㎡ 이하 비아파트를 살 때 최대 LTV 80%를 적용받는 정책모기지다. 2026년 8월 18일 금융위원회가 다시 설명한 청년미래보금자리론은 현재 신청하는 대출이 아니라 2027년 1월 출시가 잠정된 상품이다. 핵심 조건은 만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년, 연소득 7,000만원 이하, 4억원 이하·전용면적 85㎡ 이하 비아파트, LTV 최대 80%다. 검색어에 포함된 4억원 이하는 대출금액이 아니라 매수하려는 집의 가격 기준으로 읽어야 한다. 따라서 4억원짜리 주택이라도 단순 계산상 LTV 80%는 3억2,000만원이고, 수도권·규제지역에서 70%가 적용되면 2억8,000만원이다. 다만 이는 담보비율을 곱한 상한 계산일 뿐, 실제 승인액이나 최종 대출한도가 확정됐다는 뜻은 아니다. 4억원 이하는 집값 기준 청년미래보금자리론 잠정 조건 출시 시점 2027년 1월 잠정 2026년 8월 현재 신청 상품이 아니며 세부 기준은 출시 전 확정될 예정이다. 신청 대상 만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년 나이와 생애최초 요건을 함께 충족해야 하므로 기존 주택 보유 이력 등은 최종 공고에서 확인해야 한다. 소득 기준 연소득 7,000만원 이하 신혼부부는 부부 합산이 아니라 부부 중 1인의 소득 기준으로 제시됐다. 주택 조건 4억원 이하·전용 85㎡ 이하 비아파트 4억원은 집값 상한이며, 아파트 구입은 기존 보금자리론·디딤돌대출 등 정책수단을 활용하는 구조다. LTV 최대 80% 생애최초 LTV 우대는 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%로 설명됐다. 금리 우대금리 적용 계획 기본우대와 지방·저소득·신생아 추가우대가 제시됐지만 정확한 금리는 아직 잠정 단계다. 공급 규모 연 3조원, 2년 한시 공급 계획 전체 정책 공급 규모이지 개인별 대출한도는 아니다. 4억원 이하라는 문턱은 LTV 계산의 출발점이다. 매매가가 2억5,000만원이면 80% 기준 단...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기

전월세 안심신탁 월세·전세 전환, 9월 공고부터 12월 입주까지

이미지
월세 매물을 HUG가 관리하는 전세로 전환해 임차인은 주거비를 낮추고 임대인은 매달 운용수익을 받는 구조로, 2026년 9월 공고·10월 신청·11월 계약·12월 입주 순서로 진행될 예정이다. 현재 월세 계약을 앞두고 있다면 전월세 안심신탁은 월세 매물을 전세 방식으로 바꿔 공급하는 제도라는 점부터 확인해야 한다. 임차인은 HUG를 중심으로 한 전월세 안정화기구에 전세금을 예치하고, 임대인은 그 돈의 운용수익을 월세처럼 매달 받는다. 2026년 8월 24일 기준 세부 약정서와 정확한 수익률은 아직 공고 전이며, 국토교통부가 밝힌 일정은 9월 모집공고, 10월 신청, 11월 3자 계약, 12월 순차 입주다. 따라서 지금은 월세가 무조건 전세보다 유리하다고 판단하기보다, 내 보증금과 대출 가능액이 전환 조건에 맞는지부터 확인해야 한다. 안심신탁은 월세를 전세로 바꾸는 구조 계약 당사자는 안정화기구, 임대인, 임차인 3자다. 임차인이 전세금을 기구가 지정한 계좌에 넣으면 기구가 이를 운용하고, 그 수익을 임대인에게 약정된 월 수익으로 지급한다. 임대차가 끝나면 기구가 임차인에게 보증금을 반환하는 방식이어서, 일반 전세계약처럼 임대인의 자금 사정만으로 보증금 반환 여부가 결정되는 구조와는 다르다. 국토교통부가 제시한 사례는 주택가격 3억 원, 전세가 2억 원, 기존 조건 보증금 1,000만 원과 월세 74만 원이다. 이 경우 안심신탁을 이용하면 평균금리 3.97%를 적용한 전세자금 대출이자 부담이 월 53만 원 수준으로 제시됐고, 기존 월세보다 약 20만 원 낮다. 전세금반환보증과 전세대출보증 가입이 필요하지 않아 연간 약 34만 원의 보증료를 줄일 수 있다는 계산도 함께 제시됐다. 다만 3.97%와 월 53만 원은 정부 예시이므로 실제 대출금리와 부담액은 개인의 대출 조건 및 최종 공고에 따라 달라진다. 월세와 전세 전환 비용을 비교하는 임대차 계약 장면 참여 조건과 확인할 기준 임차인 소득·자산 제한 없이 희망자 신청 가능. 조건을 충족하면 버팀목 또...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기

8월 31일 이주비대출 LTV, 2.4억에서 3.2억 되는 계산 순서

이미지
8월 31일부터 종전자산과 종후자산 중 큰 금액에 LTV 40%를 적용하지만, 이주비대출 6억원 한도는 유지됩니다. 금융위원회가 2026년 8월 13일 공개한 금융 종합대책에서 확인되는 핵심은 8월 31일부터 이주비대출의 LTV 담보가치를 종전자산평가액 하나로만 보지 않고, 종후자산평가액과 비교해 더 큰 금액으로 계산한다는 점이다. 규제지역에서 적용되는 LTV 40%와 이주비대출 최대 6억원은 그대로다. 금융위가 소개한 강북 특정 단지 사례에서는 종전자산 6억원 기준 2억4천만원이 종후자산 8억원을 반영한 뒤 3억2천만원으로 계산된다. 단순히 LTV 비율을 올린 조치가 아니라 LTV를 곱하는 출발값을 바꾼 것이어서, 종후자산이 더 높고 기존 계산액이 6억원에 못 미치는 조합원에게 효과가 집중된다. 8월 31일, 계산 기준이 바뀐다 재건축·재개발 사업장의 이주비대출 변화 종전자산평가액은 정비사업 전 조합원이 보유한 토지와 건물의 평가액이고, 종후자산평가액은 사업이 끝난 뒤 배정받을 신축주택의 가치 추산액이다. 8월 30일까지는 종전자산평가액을 기준으로 LTV를 계산했다. 8월 31일부터는 두 평가액 중 큰 값을 담보가치로 삼는다. 따라서 종후자산평가액이 종전자산평가액보다 높을 때만 계산 기준이 달라진다. 종후자산이 더 낮거나 같다면 큰 금액은 종전자산이므로 LTV 계산액도 기존과 같을 수 있다. 조합원이 임의로 주변 신축 아파트 호가를 넣는 방식이 아니라, 조합과 금융회사가 사용하는 공식 평가액을 확인해야 한다. 날짜별 이주비대출 변화 8월 31일 전후 이주비대출 확인 타임라인 2026년 8월 13일 금융위원회가 이주비대출 LTV 산정방식 개선 발표 시행일은 8월 31일로 안내 발표일과 실제 새 기준 적용일을 구분해야 합니다. 2026년 8월 30일까지 종전자산평가액 기준 종전자산 6억원 × 40% = 2억4천만원 종후자산평가액이 높아도 기존 계산에는 반영되지 않는 기준입니다. 2026년 8월 31일부터 종전자산·종후자산 중 큰 금액 기준 종후자산...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기

2026 지방 준공 후 미분양 취득세, 25~50% 감면 갈리는 기준

이미지
2026년 지방 준공 후 미분양 아파트를 개인이 사업주체로부터 처음 유상 취득하면, 비수도권·전용 85㎡ 이하·취득 당시 가액 6억원 이하라는 조건을 모두 충족할 때 취득세 법정 25% 감면을 검토할 수 있다. 여기에 소재 지자체 조례가 추가 25%를 두면 최대 50%지만, 전국 모든 지역에서 자동으로 50%가 되는 구조는 아니다. 적용 기간은 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 취득분이며, 감면 신청은 취득세 신고 때 감면신청서와 감면 사유 증빙을 함께 관할 지자체에 내는 방식이다. 검색어에서 가장 많이 빠지는 단어는 미분양보다 최초다. 사용검사나 사용승인 이후에도 분양되지 않은 아파트라는 상태, 수도권 밖이라는 위치, 전용면적과 취득 당시 가액, 사업주체와의 첫 유상거래를 각각 확인해야 한다. 기존 계약자의 물건을 넘겨받는 전매나 개인 소유자의 재매수는 최초 요건과 맞지 않을 수 있어, 계약서만 보고 감면을 확정하면 안 된다. 이번 감면의 기준은 다섯 칸 준공 후 미분양 여부는 사용검사·사용승인 뒤 상태까지 확인해야 한다. 행정안전부의 2026년 지방세제 안내와 지방세법 시행령을 대조하면 핵심은 지방 아파트라는 넓은 표현이 아니다. 주택법상 사업주체가 사용검사 또는 건축법상 사용승인을 받은 뒤에도 분양되지 않은 아파트여야 하고, 위치는 수도권정비계획법상 수도권 외 지역이어야 한다. 면적은 전용 85㎡ 이하, 가격은 취득 당시 가액 6억원 이하로 제한된다. 개인이 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 사업주체로부터 최초 유상승계취득해야 감면 요건을 맞춘다. 6억원 이하라는 기준은 분양 광고의 가격 표시와 동일하다고 단정하기보다, 취득세 신고서에 반영되는 지방세법상 취득 당시 가액을 기준으로 관할 세무부서와 먼저 맞춰야 한다. 또 감면 대상이 된다고 해서 본세가 무조건 절반으로 줄어드는 것은 아니다. 법정 25%가 기본이고, 지자체가 재정 여건 등을 고려해 조례로 최대 25%를 추가할 수 있기 때문이다. 2026년 취득세 감면 확인표 ...
댓글 쓰기
자세한 내용 보기