2026 종합부동산세 달라지는 점 - 공정시장가액비율 80% 상향 검토와 6월 1일 기준 정리

2026년 종부세는 1주택 12억 공제·공정시장가액비율 60%가 그대로 유지되지만, 정부가 이를 80%로 올리는 보유세 강화를 검토 중입니다. 6월 1일 기준 보유 상태와 9월 합산배제 신청이 세액을 가릅니다.

2026년 종합부동산세의 큰 틀은 작년과 같습니다. 1세대 1주택 공제 12억 원, 일반(다주택 포함) 공제 9억 원, 그리고 과세표준을 정하는 공정시장가액비율 60%가 그대로 적용됩니다.
다만 '달라지는 점'의 핵심은 법으로 확정된 변경이 아니라 정부·여당이 검토 중인 방향에 있습니다. 보유세 정상화 차원에서 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80% 선까지 끌어올리고, 초고가 1주택과 조정대상지역 2주택까지 과세를 강화하는 방안이 거론되고 있습니다. 즉 세율표는 그대로 두고 과세표준을 키워 세 부담을 늘리는 그림입니다.

2026 종부세 기본 골격부터 확인

종부세는 매년 6월 1일(과세기준일) 시점에 주택을 보유한 사람에게 부과됩니다. 5월 31일에 팔았다면 그해 종부세 대상에서 빠지고, 6월 2일에 샀다면 그해는 매도인이 냅니다. 이 하루 차이가 수십만 원을 가르므로 매매 잔금일을 6월 1일 전후로 조율하는 게 실전 절세의 출발점입니다.
과세 방식은 보유 주택 공시가격을 합산해 공제액(1주택 12억·일반 9억)을 빼고, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용합니다. 예컨대 공시가격 15억 원 1주택자라면 (15억−12억)×60%=1억 8,000만 원이 과세표준이 됩니다. 여기에 세액공제와 세부담상한이 추가로 작용해 최종 세액이 정해집니다.

2026년 종부세 핵심 기준 (현행 유지분)

과세기준일	매년 6월 1일	잔금일을 6월 1일 전후로 조정하면 한 해 부과 여부가 갈림
1세대 1주택 공제	12억 원	단독명의 기준, 부부 공동명의는 각 9억씩 18억 선택 가능
일반(다주택) 공제	9억 원	1주택 특례 신고를 안 하면 12억이 아닌 9억만 적용
공정시장가액비율	60% (현행 유지)	이 비율이 오르면 같은 집도 과세표준·세액이 함께 상승
세부담상한	전년 대비 150%	공시가가 급등해도 작년 보유세의 1.5배까지만 부과

공정시장가액비율 60%→80% 상향 검토

가장 주목할 변화 가능성은 공정시장가액비율입니다. 이 비율은 2023~2024년 한시적으로 45%까지 낮췄다가 2025년부터 60%로 환원됐는데, 현 정부가 이를 다시 80% 선까지 회복하는 방안을 유력하게 들여다보고 있다고 알려져 있습니다. 과거 문재인 정부 때 최고 95%까지 올랐던 비율을 일정 부분 되돌리는 셈입니다.
중요한 건 세율을 안 건드려도 세금이 오른다는 점입니다. 공시가격 12억 원 한 채를 단순 가정하면, 비율 60%일 때 종부세가 약 60만 원 수준이라면 80%로 오를 경우 약 120만 원 안팎으로 늘어날 수 있다는 추산이 나옵니다. 다만 이는 검토 단계이며 아직 법 개정으로 확정된 사항은 아니므로, 하반기 세법개정안 발표를 직접 확인해야 합니다.

공정시장가액비율이 오르면 세율을 그대로 둬도 보유세 부담은 커진다.

1주택·다주택 세율과 강화 검토 방향

현재 세율은 2주택까지 일반세율(0.5%~2.7%), 3주택 이상부터 중과세율(최대 5.0%)이 적용됩니다. 여기에 더해 검토 중인 방향은 두 갈래입니다. 첫째, 자산 가치가 매우 높은 상위 구간 1주택자에게 별도 초고가 과세 구간을 신설하는 '핀셋 증세', 둘째, 중과 대상을 지금의 3주택 이상에서 조정대상지역 등 규제권역 내 2주택자까지 넓히는 방안입니다.
1세대 1주택자에게는 부담을 더는 장치도 그대로 있습니다. 만 60세 이상 고령자 공제와 5년 이상 장기보유 공제를 합치면 최대 80%까지 세액을 깎아줍니다. 따라서 같은 고가 1주택이라도 보유 기간과 연령에 따라 실제 내는 돈은 크게 달라집니다.

보유 유형별 2026 종부세 적용·대응

1세대 1주택	12억 공제 + 세액공제 최대 80%	특례·고령자·장기보유 신고를 빠뜨리지 말 것
일반 2주택	9억 공제·일반세율(~2.7%)	규제권역 2주택 중과 확대 검토 대상이라 모니터링 필요
3주택 이상	9억 공제·중과세율(최대 5.0%)	합산배제 가능한 임대주택은 미리 등록·신고로 과표 축소
부부 공동명의 1주택	각 9억(합 18억) 또는 12억 특례 선택	고령·장기보유 공제 유불리를 매년 다시 계산하는 게 유리

9월 합산배제 신청이 세액을 가른다

절세에서 놓치기 쉬운 게 9월 신청입니다. 요건을 갖춘 임대주택·사원용주택 등을 종부세 과세 대상에서 빼는 합산배제 신고와, 일시적 2주택·상속주택을 1주택자로 봐주는 과세특례 신청은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 받습니다. 이 기간에 신청해야 11월 정기고지에 반영되고, 종부세는 12월 1일부터 15일 사이에 납부합니다.
합산배제는 아예 과세표준에서 빠지지만, 일시적 2주택 같은 특례는 과세표준에는 포함되되 세율·주택 수 계산만 1주택자로 봐준다는 차이가 있습니다. 대상이 되는데도 신청하지 않으면 공제 12억이 아닌 9억만 적용돼 세금이 크게 늘 수 있으니, 9월 일정을 달력에 미리 표시해두는 게 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 2026년 종부세 공정시장가액비율은 확정적으로 80%인가요?

A. 아닙니다. 현행 적용 비율은 60%이며, 80%로의 상향은 정부·여당이 검토 중인 단계입니다. 실제 적용 여부는 세법개정안 통과로 확정되므로 하반기 발표를 확인해야 합니다.

Q. 1주택자도 종부세를 내야 하나요?

A. 공시가격 합계가 12억 원을 넘는 1세대 1주택자가 대상입니다. 12억 이하라면 종부세 부담은 없고, 12억을 넘어도 고령자·장기보유 세액공제로 부담이 크게 줄 수 있습니다.

Q. 6월 1일 직전에 집을 팔면 종부세를 안 내나요?

A. 5월 31일까지 잔금·등기를 마쳐 6월 1일에 소유자가 아니면 그해 종부세 대상에서 제외됩니다. 반대로 6월 1일에 보유 중이면 그해 종부세 납세의무자가 됩니다.

Q. 부부 공동명의 1주택은 어떻게 유리한가요?

A. 각자 9억씩 합산 18억 공제와 12억 단독명의 특례 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 고령·장기보유 공제까지 따지면 매년 유불리가 달라지므로 둘 다 계산해보는 게 좋습니다.

Q. 종부세는 언제 내나요?

A. 11월에 정기고지서가 나오고, 납부 기간은 매년 12월 1일부터 15일까지입니다. 합산배제·특례 혜택을 받으려면 그 전 9월 16~30일에 신청을 마쳐야 합니다.

Q. 다주택자 중과는 어떻게 바뀔 수 있나요?

A. 현재는 3주택 이상부터 중과(최대 5.0%)지만, 조정대상지역 등 규제권역 2주택자까지 중과 대상을 넓히는 방안이 검토되고 있습니다. 확정 시 2주택자도 영향을 받을 수 있습니다.

정리하면 2026년 종부세는 공제액·세율·공정시장가액비율 60%가 일단 유지되지만, 비율 80% 상향과 초고가·규제권역 2주택 과세 강화라는 변수가 남아 있습니다. 6월 1일 기준 보유 상태, 9월 합산배제·특례 신청, 부부 공동명의 선택이 실제 세액을 좌우하니 본인 공시가격부터 확인하는 게 먼저입니다.
이 글은 공개된 정부 발표와 보도를 토대로 한 정보 제공 목적이며, 세액은 보유 주택 수·공시가격·연령·보유기간에 따라 달라집니다. 정확한 금액과 최신 개정 여부는 국세청 홈택스 또는 세무 전문가 상담으로 확인하시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
국세청 종합부동산세 세율·합산배제 안내, 더퍼블릭 - 당정 종부세 공정시장비율 상향 검토, 국토교통부 - 다주택자 종부세 중과세율, Zippoom - 2026 공정시장가액비율 인상 영향 등