다주택자 양도세 중과 부활 절세법 - 5월 10일 시행, 지금 쓸 수 있는 6가지

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도에 2주택 +20%p·3주택 +30%p 중과가 부활했습니다. 이미 시행된 지금 시점에서 비조정지역 우선 처분·상생임대주택 비과세·증여·임대등록 말소 등 현실적인 절세법을 정리했습니다.

2022년 5월부터 4년간 미뤄졌던 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 시행됐습니다. 조정대상지역 안의 주택을 팔면 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더 붙고, 여기에 장기보유특별공제까지 빠집니다. 즉 양도일이 5월 9일을 넘긴 지금은 이미 중과 구간에 들어와 있다는 뜻입니다.
오늘(6월 말) 시점에서 '유예 끝나기 전에 팔자'는 타이밍 전략은 이미 지나갔습니다. 그래서 이 글은 중과가 부활한 상태에서 다주택자가 현실적으로 쓸 수 있는 절세법에 초점을 맞췄습니다.

양도세 중과 부활, 정확히 뭐가 달라졌나

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 조정대상지역 주택을 양도할 때 보유 주택 수에 따라 세율이 가산됩니다. 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 누진세율 위에 그대로 얹힙니다. 둘째, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제(최대 30%)가 통째로 배제됩니다.
두 가지가 겹치면 세부담이 급격히 커집니다. 기본세율 6~45%에 30%p를 더하면 최고 75%, 여기에 지방소득세 10%까지 포함하면 양도차익의 최고 82.5%가 세금으로 나갈 수 있습니다. 다만 이 중과는 '조정대상지역 소재 주택'을 팔 때만 적용된다는 점이 절세의 출발점입니다.

중과 부활 핵심 정리

시행일	2026년 5월 10일부터 양도분	5월 9일까지 양도(잔금·등기)한 건은 중과 제외
2주택 중과	기본세율 + 20%p	최고 65%, 지방세 포함 약 71.5%
3주택 이상	기본세율 + 30%p	최고 75%, 지방세 포함 약 82.5%
장기보유특별공제	중과 대상 주택은 배제	오래 보유했어도 공제 0원 → 과세표준 그대로
적용 지역	조정대상지역 소재 주택만	비조정지역 주택은 중과 없이 일반세율

양도일은 잔금일·등기일 중 빠른 날

절세를 따질 때 가장 헷갈리는 게 '언제 판 것으로 보느냐'입니다. 세법상 양도일은 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 매매계약서를 5월 9일 이전에 썼더라도 잔금을 5월 10일 이후에 받았다면 원칙적으로 중과 대상입니다.
다만 정부는 보완책을 뒀습니다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약일로부터 4개월 안에 양도를 마치면 중과를 적용하지 않습니다. 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역 주택은 계약 후 6개월까지 유예가 인정됩니다. 이미 계약을 마친 분이라면 이 유예 기한을 다시 확인하는 것이 첫 번째 점검 포인트입니다.

조정대상지역 안의 주택을 팔 때만 중과가 적용된다

지금 쓸 수 있는 절세법 6가지

중과가 이미 시작된 상황에서도 활용 가능한 합법적 절세 카드가 남아 있습니다. 핵심은 '조정대상지역 밖으로 빼거나', '1세대 1주택 비과세 요건을 만들거나', '과세 시점을 분산'하는 세 갈래입니다.
비조정대상지역 주택을 먼저 처분하면 중과 자체를 피할 수 있습니다. 또 여러 주택을 같은 해에 몰아 팔면 양도차익이 합산돼 세율 구간이 올라가므로, 해를 나눠 분할 양도하는 것만으로도 누진 부담을 낮출 수 있습니다. 다만 모든 방법은 보유 주택 구성과 취득 시점에 따라 결과가 크게 달라지므로, 실행 전 세무사 검토가 필수입니다.

상황별 절세 전략 비교

비조정지역 우선 처분	조정대상지역 밖 주택부터 매도	중과 미적용 + 일반세율, 가장 단순한 회피책
분할 양도	여러 주택을 연도를 나눠 매도	같은 해 합산 시 구간 상승 → 해 분산으로 누진 완화
상생임대주택 특례	임대료 5% 이내 인상, 직전계약 1.5년·상생계약 2년	거주기간 인정받아 1세대1주택 비과세 가능(2026.12.31까지 계약)
임대주택 등록 말소	등록말소 후 5년 내 거주주택 양도	1세대1주택 비과세 적용 가능
증여 활용	배우자·자녀에게 일부 이전	이월과세(취득가 승계) 주의 → 효과 사라질 수 있음
최종 1주택 만들기	비과세 주택을 맨 마지막에 양도	다른 주택 정리 후 보유·거주요건 충족 시 비과세

특히 머니투데이 보도에 따르면 '마지막 남은 비과세 카드'로 상생임대주택 특례가 꼽힙니다. 1주택자가 임차인과 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로만 올린 상생 임대차계약(2년 이상)을 맺으면, 실제 거주하지 않아도 임대 기간을 거주 기간으로 인정받아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 단 이 특례는 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 계약을 체결·개시해야 하므로 올해 안에 요건을 갖추는지가 관건입니다.

조정대상지역 어디인지부터 확인

중과는 '조정대상지역 주택'에만 붙으니, 내 주택이 그 지역인지 확인이 절세의 첫 단계입니다. 2026년 2월 12일 기준 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기 일부입니다. 경기는 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 포함됩니다.
이 목록에 없는 지역의 주택은 다주택자라도 중과 없이 일반세율로 과세됩니다. 따라서 보유 주택을 지역별로 줄 세워 '조정지역 안/밖'으로 나눠 보고, 처분 순서를 짜는 것이 실전에서 가장 효과적입니다. 지정 현황은 수시로 바뀔 수 있으니 양도 직전 국토교통부 공고로 재확인하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 5월 9일 전에 계약했는데 잔금은 6월에 받았어요. 중과인가요?

A. 원칙적으로 양도일은 잔금일·등기일 중 빠른 날이라 중과 대상이 될 수 있습니다. 다만 5월 9일까지 계약하고 계약일로부터 4개월(신규 지정지역은 6개월) 내 양도를 마치면 중과가 배제됩니다. 본인 계약·잔금일을 기준으로 기한 내인지 확인하세요.

Q. 비조정대상지역 주택을 팔면 중과를 완전히 피하나요?

A. 네. 양도세 중과는 조정대상지역 소재 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 비조정지역 주택은 다주택자라도 6~45% 일반세율로 과세되고 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

Q. 장기보유특별공제가 배제되면 얼마나 손해인가요?

A. 보유·거주 기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 빼주던 공제가 0원이 됩니다. 오래 보유해 차익이 큰 주택일수록 과세표준이 그대로 잡혀 세부담 증가폭이 큽니다.

Q. 자녀에게 증여하면 절세가 되나요?

A. 증여로 주택 수를 줄여 향후 양도 부담을 낮출 수 있지만, 증여 후 일정 기간 내 양도하면 취득가를 증여자 기준으로 보는 이월과세가 적용돼 효과가 사라질 수 있습니다. 증여세까지 함께 따져야 하므로 전문가 상담이 필요합니다.

Q. 상생임대주택 특례는 다주택자도 받나요?

A. 상생임대주택 비과세는 양도 시점에 1주택인 세대를 전제로 합니다. 따라서 다른 주택을 먼저 정리해 1주택 상태를 만든 뒤 적용받는 구조이며, 임대료 5% 이내 인상·계약기간 요건을 모두 충족해야 합니다.

Q. 지금이라도 빨리 파는 게 유리할까요?

A. 이미 중과가 시행된 만큼 '유예 종료 전 매도'라는 타이밍 이점은 끝났습니다. 지금은 처분 순서(비조정지역·고차익 주택 구분)와 비과세 요건 충족에 초점을 두는 것이 현실적입니다.

정리하면, 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도에는 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 중과와 장기보유특별공제 배제가 동시에 적용됩니다. 타이밍 전략이 지난 지금은 비조정지역 우선 처분, 분할 양도, 상생임대주택·임대등록 말소를 통한 비과세 요건 만들기 같은 구조적 절세가 핵심입니다.
다만 양도세는 보유 주택 수·취득 시점·지역 지정 여부에 따라 결과가 정반대로 갈리는 대표적인 케이스별 세금입니다. 이 글은 정보 제공 목적이며, 실제 매도·증여를 실행하기 전에는 반드시 세무사 등 전문가와 본인 상황을 직접 상담하시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
대한민국 정책브리핑(기획재정부), 토스뱅크 - 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 머니투데이 TheTax - 마지막 남은 절세법, 삼일PwC - 다주택자 세금 인사이트, KB부동산 - 다주택자 양도세 5월 10일 시행 등