재산세 계산법 2026 — 공정시장가액비율 43·44·45%와 1주택 특례세율 정리

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(일반 60%, 1주택 특례 43~45%)을 곱한 과세표준에 0.1~0.4% 누진세율을 매겨 산출하며, 6월 1일 소유자 기준으로 7월·9월에 부과됩니다.

고지서에 찍힌 재산세는 그냥 정해져 나오는 게 아니라 '공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율'이라는 공식으로 계산됩니다.
2026년 주택분은 공시가격에 공정시장가액비율(일반 60%, 1세대 1주택은 43~45%)을 곱해 과세표준을 만든 뒤, 과세표준 구간별로 0.1~0.4% 누진세율을 적용합니다.
핵심은 6월 1일 현재 그 집을 가진 사람이 그해 재산세 전액을 낸다는 점, 그리고 1주택자라면 별도 신청 없이 세금이 자동으로 깎인다는 점입니다. 이 두 가지만 알아도 내 고지서 금액이 왜 그렇게 나왔는지 검증할 수 있습니다.

재산세 계산 공식과 세율 구간

주택 재산세는 다음 순서로 계산됩니다. 먼저 정부가 매년 발표하는 '공시가격'에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준(과표)을 구합니다. 일반 보유자는 60%, 1세대 1주택자는 43~45%가 적용되므로, 같은 공시가격이라도 1주택자의 과표가 훨씬 낮게 잡힙니다.
이렇게 나온 과표에 아래 표의 누진세율을 적용하고 누진공제액을 빼면 재산세 '본세'가 나옵니다. 여기서 끝이 아니라 고지서에는 도시지역분과 지방교육세가 더해져 실제 납부액은 본세보다 30% 안팎 높아집니다. 단순히 세율만 곱한 값과 고지서 금액이 다른 이유가 바로 이 부가세 때문입니다.

주택분 재산세 표준세율 (2026)

6,000만 원 이하	0.1%	공시가 약 1억 원 이하 소형 주택이 주로 해당
6,000만~1.5억 원	0.15%	누진공제 3만 원 — 초과분에만 높은 세율
1.5억~3억 원	0.25%	누진공제 18만 원 — 중형 주택 핵심 구간
3억 원 초과	0.4%	누진공제 63만 원 — 고가 주택 구간

1세대 1주택이면 세금이 줄어드는 장치

1세대 1주택자는 세금을 깎아주는 장치가 두 겹으로 작동합니다. 첫째는 공정시장가액비율 특례입니다. 일반 보유자는 60%지만, 1주택자는 공시가격 3억 원 이하 43%, 3억~6억 원 44%, 6억 원 초과 45%가 적용돼 과세표준 자체가 작게 잡힙니다.
둘째는 특례세율입니다. 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택은 표준세율보다 구간별로 0.05%포인트 낮은 세율(0.05~0.35%)이 적용됩니다. 정책브리핑에 따르면 공시가격 4억 원인 주택은 44% 비율이 적용되면서 특례가 없을 때보다 약 40% 낮은 17만 2000원 수준으로 재산세가 부과됩니다. 중요한 것은 이 특례가 6월 1일 기준 세대원 전체가 주택 1채만 가졌을 때 별도 신청 없이 자동 반영된다는 점입니다.

공정시장가액비율 비교 (2026)

3억 원 이하	60%	43% — 일반 대비 17%p 낮아 부담 최소
3억~6억 원	60%	44% — 중저가 1주택 핵심 혜택 구간
6억 원 초과	60%	45% — 공시가 9억 이하까지 특례세율도 적용
9억 원 초과 1주택	60%	특례세율 제외, 공정시장가액비율 특례만 검토

1주택 특례는 6월 1일 기준 세대원 전체가 주택 1채만 보유할 때 적용됩니다.

6월 1일이 정하는 납세자와 납부 일정

재산세에서 날짜 하나만 기억해야 한다면 '6월 1일'입니다. 이날 등기부상 소유자가 그해 재산세 전액을 부담하기 때문입니다. 6월 1일 직후에 집을 팔아도 그해 재산세는 판 사람이 내고, 6월 2일에 산 사람은 그해 부담이 없습니다. 그래서 매매 시점이 5월 말이냐 6월 초냐에 따라 수십만 원이 갈리기도 합니다.
납부는 한 번에 몰지 않고 나눠 냅니다. 주택분은 7월과 9월에 절반씩 부과되며, 7월은 16~31일, 9월은 16~30일이 납부기한입니다. 다만 해당 연도 주택 재산세액이 20만 원 이하이면 9월로 나누지 않고 7월에 전액 부과됩니다. 기한을 넘기면 3% 가산금이 붙고, 일정 금액 이상은 매월 중가산금이 더해지므로 기한 내 납부가 가장 확실한 절약입니다.

재산세 부과·납부 기준

부과기준일	매년 6월 1일 소유자	매매 잔금일을 6월 2일 이후로 잡으면 그해 부담 회피
주택 1기분	7월 16~31일	세액 20만 원 이하면 이때 전액 부과
주택 2기분	9월 16~30일	20만 원 초과분의 나머지 절반
함께 부과	도시지역분·지방교육세	본세 외 부가세로 실납부액 30%가량 상승
연체 시	가산금 3% + 중가산금	기한 하루만 넘겨도 가산금 발생

고지서 금액은 위택스(wetax)·서울시 이택스에서 미리 조회·계산해 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 5월에 집을 팔았는데 재산세 고지서가 저한테 왔어요. 왜인가요?

A. 재산세는 6월 1일 기준 소유자에게 부과됩니다. 잔금과 등기가 6월 1일 이후에 넘어갔다면 그날 기준 소유자는 여전히 매도인일 수 있어, 그해 재산세는 판 사람이 부담하게 됩니다. 매매 계약 시 잔금일 조정이 중요한 이유입니다.

Q. 1세대 1주택 특례는 따로 신청해야 하나요?

A. 아닙니다. 6월 1일 현재 세대원 전체가 주택 1채만 보유하고 있으면 공정시장가액비율 특례(43~45%)와 특례세율이 자동으로 반영돼 고지서가 나옵니다. 다만 세대 분리 여부나 다른 주택 보유가 잘못 잡히면 빠질 수 있으니 고지서를 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?

A. 공동주택·단독주택 공시가격은 국토교통부 '부동산공시가격알리미'에서 무료로 조회할 수 있습니다. 이 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값이 과세표준이 됩니다.

Q. 재산세를 나눠 내거나 미루는 방법이 있나요?

A. 주택분은 기본적으로 7월·9월로 분할 부과되며, 세액이 20만 원 이하면 7월에 한 번에 부과됩니다. 별도의 분납 제도는 세액이 일정 기준을 넘을 때 적용되므로, 정확한 기준은 관할 시·군·구청이나 위택스에서 확인하는 것이 정확합니다.

Q. 고지서 금액이 세율 계산값보다 큰 이유는요?

A. 재산세 본세 외에 과세표준에 매기는 도시지역분과 본세의 일정 비율인 지방교육세가 함께 부과되기 때문입니다. 그래서 단순히 과표에 세율만 곱한 값보다 실제 납부액이 30% 안팎 높게 나옵니다.

Q. 공시가격이 올라도 세금이 크게 안 오를 수 있나요?

A. 공정시장가액비율 특례와 세부담 상한(전년 대비 일정 비율 이내로 증가 제한)이 작동하기 때문에, 공시가격 상승분이 그대로 세금에 반영되지는 않습니다. 다만 구간이 바뀌면 체감 인상폭이 커질 수 있어 미리 계산해 보는 것이 좋습니다.

정리하면 재산세는 공시가격 → 공정시장가액비율 → 과세표준 → 누진세율 → 부가세 합산의 순서로 계산되고, 6월 1일 소유자가 7월·9월에 나눠 냅니다. 1세대 1주택자라면 비율 특례와 특례세율이 자동으로 적용돼 부담이 눈에 띄게 줄어드니, 고지서에 특례가 제대로 반영됐는지부터 확인하는 것이 좋습니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 공시가격·세대 구성·다주택 여부에 따라 실제 세액은 달라집니다. 정확한 금액은 위택스(전국)나 서울시 이택스의 지방세 미리계산, 또는 관할 지자체 세무과 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
정책브리핑(대한민국 정책뉴스), 찾기쉬운 생활법령정보(재산세), 서초구청 세금알아보기, KB Think 재산세 가이드 등