전세 매물 반 토막 난 서울 외곽, 집주인 우위 시장 된 이유와 세입자 대응법
서울 임대차 매물이 1년 새 최대 75% 급감하며 집주인 우위 시장이 굳어졌습니다. 중랑·성북 등 신혼부부가 몰리던 외곽일수록 감소폭이 커, 도배·수리·재계약에서 세입자 협상력이 약해진 배경과 실전 대응을 정리합니다.
서울 임대차 시장이 1년 새 매물이 절반 이하로 줄며 '집주인 우위 시장'으로 완전히 돌아섰습니다.
언론 보도에 따르면 중랑구는 전월세 매물이 747건에서 182건으로 75.7% 급감했고, 성북·구로·노원도 60% 안팎 줄었습니다.
신혼부부와 젊은 실수요가 몰리던 외곽일수록 감소폭이 커서, 세입자가 집을 고르는 게 아니라 '나오면 잡아야 하는' 상황이 됐습니다.
그 결과 도배 요청에 집주인이 '알아서 하라'고 하거나, 에어컨 수리를 거절하고 재계약 시 월세 인상을 요구하는 사례가 늘고 있습니다.
전세 매물 반 토막, 어디가 얼마나 줄었나
한국경제 보도 기준으로 매물 감소가 가장 두드러진 곳은 서울 동북권·서남권 외곽입니다.
중랑구가 75.7%로 1위, 성북구 67.1%, 구로구 63.8%, 노원구 62.1%, 관악구 60.6% 순으로 줄었습니다.
동대문(-58.5%), 도봉(-58.2%), 금천(-57.2%), 강북(-55.4%)도 절반 이상 사라졌습니다.
공통점은 3억~5억원대 전세를 찾는 신혼부부·청년 수요가 두터운 지역이라는 점인데, 수요는 그대로인데 매물만 사라지니 협상의 무게추가 집주인 쪽으로 완전히 기운 겁니다.
즉 '내가 사는 동네가 외곽이라 괜찮겠지'가 아니라, 외곽일수록 더 빠듯하다는 뜻이어서 재계약·이사 계획을 평소보다 일찍 잡는 게 안전합니다.
서울 자치구별 전월세 매물 감소율(1년 전 대비)
| 중랑구 | 747건→182건 (-75.7%) | 감소율 1위, 재계약 만기 6개월 전부터 대체 매물 탐색 권장 |
|---|---|---|
| 성북구 | 1,201건→396건 (-67.1%) | 대학가·신혼 수요 겹쳐 선점 경쟁 치열 |
| 구로구 | 744건→270건 (-63.8%) | 서남권 직주근접 수요로 매물 회전 빠름 |
| 노원구 | 1,624건→616건 (-62.1%) | 구축 전세 많던 곳도 물량 급감, 호가 확인 필수 |
| 관악구 | 852건→336건 (-60.6%) | 1인·청년 수요 집중, 월세 전환 압박 큼 |
왜 집주인 우위 시장이 됐나
핵심은 '구조적 공급 부족'입니다.
올해 서울 아파트 입주 물량은 1만8,550가구로, 연간 적정 수요 4만 가구의 절반에도 못 미칩니다.
정비사업 지연과 원자재값 상승으로 착공이 줄어든 결과가 지금의 입주 절벽으로 나타난 것입니다.
그 결과 서울 아파트 전세수급지수는 122.5로 2021년 2월 이후 약 5년 반 만에 최고치를 기록했는데, 이 지수가 100을 넘으면 '공급보다 수요가 많다'는 의미여서 임대인 우위 신호로 읽힙니다.
전세 매물이 마르면서 반전세·월세 비중이 임대차 거래의 절반을 넘어선 점도 세입자 부담을 키우는 요인입니다.
지금 시장이 어떤 상태인지 한눈에
| 전세수급지수 | 122.5 (5년 반 만에 최고) | 100 초과는 임대인 우위, 매물 부족 심화 신호 |
|---|---|---|
| 서울 입주 물량 | 1만8,550가구 (적정수요 4만) | 공급 절벽, 단기 회복 어려워 전세가 상승 압력 |
| 전세가격 흐름 | 성동 등 일부 주간 0.4%대 상승 | 재계약 시 보증금 증액 요구 가능성↑ |
| 임대 형태 | 반전세·월세 비중 절반 이상 | 순수 전세 찾기 어려워져 월세 부담 증가 |
도배·수리 거절, 세입자는 어떻게 대응하나
집주인이 '알아서 하라'고 해도, 비용 부담의 법적 기준은 따로 있습니다.
법원 판례는 '통상적인 사용으로 인한 노후·자연마모는 임대인 부담'으로 봅니다.
즉 입주 전부터 있던 곰팡이·찢김·심한 오염, 도배 교체 주기(평균 5~8년)가 지난 자연 변색은 원칙적으로 집주인 몫입니다.
반면 세입자 과실(낙서, 반려동물 손상, 흡연 오염)은 세입자가 부담합니다.
핵심은 입주 전 사진·영상으로 상태를 남기고, 하자 요청은 문자·이메일 등 증거가 남는 방식으로 하며, 계약서 특약에 도배·수리 범위를 명시하는 것입니다.
에어컨 등 빌트인 설비 고장도 세입자 고의·과실이 아니라면 수선 의무는 임대인에게 있다는 점을 기억해 두면 협상에서 밀리지 않습니다.
도배·수리 비용 누가 내나(상황별)
| 입주 전부터 있던 하자·곰팡이 | 집주인 | 입주 시 사진 확보 후 즉시 통보해야 다툼 예방 |
|---|---|---|
| 5~8년 지난 자연 노후·변색 | 집주인 | 통상 사용 마모로 임대인 부담이 원칙 |
| 세입자 과실(낙서·반려동물·흡연) | 세입자 | 원상복구 의무 발생, 보증금 공제 주의 |
| 에어컨 등 빌트인 고장 | 집주인(수선 의무) | 고의·과실 아니면 임대인 수리, 거절 시 내용증명 활용 |
전세 구할 때 실전 체크포인트
매물이 귀할수록 조급해지기 쉽지만, 그럴수록 기본 절차를 더 챙겨야 합니다.
첫째, 마음에 드는 매물은 등기부등본으로 근저당·선순위 보증금을 확인해 깡통전세 위험을 점검하세요.
둘째, 전세가율(매매가 대비 전세가)이 너무 높은 매물은 보증금 회수 위험이 커지므로 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 함께 확인하는 게 안전합니다.
셋째, 재계약이라면 만기 6개월~2개월 전 사이에 갱신요구권 사용 의사를 명확히 통지해 두면 임대료 인상 협상에서 근거를 가질 수 있습니다.
넷째, 월세 전환을 요구받으면 전월세전환율을 적용해 과도한 금액인지 직접 계산해 보고, 무리한 인상은 분쟁조정위원회 상담을 활용할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세 매물이 가장 많이 줄어든 곳은 어디인가요?
A. 한국경제 보도 기준 서울 중랑구가 747건에서 182건으로 75.7% 줄어 감소율이 가장 컸습니다. 성북(67.1%), 구로(63.8%), 노원(62.1%) 등 동북·서남권 외곽이 뒤를 이었습니다.
Q. 집주인이 도배를 안 해주겠다고 하면 무조건 제가 내야 하나요?
A. 아닙니다. 통상적 사용에 따른 노후·자연마모나 입주 전부터 있던 하자는 원칙적으로 집주인 부담입니다. 다만 세입자 과실로 생긴 손상은 세입자 몫이니, 입주 시 상태를 사진으로 남겨두는 것이 중요합니다.
Q. 전세수급지수 122.5는 무슨 뜻인가요?
A. 이 지수가 100을 넘으면 공급보다 수요가 많다는 뜻으로, 임대인 우위 시장을 의미합니다. 122.5는 2021년 2월 이후 약 5년 반 만의 최고치로, 그만큼 매물이 부족하다는 신호입니다.
Q. 전세난은 전국 공통인가요?
A. 지역차가 큽니다. 서울·인천·경기 등 수도권은 전세가가 오르는 반면, 대구·경북·경남 등 일부 지방은 여전히 역전세 흐름이 남아 있어 한쪽으로 단정하기 어렵습니다.
Q. 재계약 때 월세로 바꾸자고 하면 받아들여야 하나요?
A. 갱신요구권을 행사하면 동일 조건 갱신을 요구할 수 있고, 임대료 인상에도 법정 상한이 적용됩니다. 전환 금액이 과도한지 전월세전환율로 계산해 보고, 분쟁 시 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 활용할 수 있습니다.
Q. 매물이 적을 때 전세 사기를 피하려면 무엇을 봐야 하나요?
A. 등기부등본으로 근저당·선순위 보증금을 확인하고, 전세가율이 높은 매물은 보증금 반환보증 가입 가능 여부를 함께 따지는 것이 안전합니다.
지금의 전세난은 단기 변동이 아니라 입주 물량 부족이라는 구조적 요인에서 비롯돼, 당분간 집주인 우위 흐름이 이어질 가능성이 큽니다.
매물이 귀할수록 조급함보다 등기 확인·보증보험·갱신요구권 같은 기본기를 챙기는 것이 협상력을 지키는 길입니다.
다만 지역과 단지별로 상황이 크게 다르고 시세는 계속 바뀌므로, 위 수치는 흐름 참고용으로 보시고 실제 계약 전에는 최신 시세와 등기, 전문가 상담을 통해 확인하시길 권합니다.
📌 참고 및 출처
한국경제(돈앤톡), 한국경제, 이투데이, 집품(zippoom), KB부동산 등
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