경기 12곳 규제지역 지정 총정리 - 과천·분당·수지 3중 규제와 달라진 대출·세금 (2026)

2025년 10·15 대책으로 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 3중 규제에 묶인 경기 12개 지역과 대출·세금·실거주 의무를 한 번에 정리했습니다.

2025년 10월 15일 정부 대책으로 서울 25개 전 자치구와 함께 경기도 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역에 동시에 묶였습니다. 지정된 곳은 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다.
규제지역 지정 효력은 10월 16일, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 발생했습니다. 경기 지역이 규제로 다시 묶인 건 2023년 1월 이후 약 2년 9개월 만입니다. 여기에 2026년 6월 30일에는 화성 동탄, 용인 기흥구, 구리시가 추가로 지정돼 규제 범위가 더 넓어졌습니다.

경기 12곳 규제지역 어디가 묶였나

이번 지정의 특징은 시(市) 전체가 아니라 집값 상승이 두드러진 특정 구(區) 단위까지 정밀하게 겨냥했다는 점입니다. 성남은 분당·수정·중원 3개 구, 수원은 영통·장안·팔달 3개 구만 묶였고, 안양은 동안구, 용인은 수지구만 지정됐습니다.
반대로 같은 시 안에서도 지정 대상이 아닌 구는 규제를 받지 않아, 같은 아파트 단지 길 건너로 규제 여부가 갈리는 경우가 생깁니다. 매수 전 반드시 해당 물건지의 정확한 행정구역(구·동)이 규제지역인지부터 확인해야 하는 이유입니다.

경기 규제지역 지정 현황 (2026년 7월 기준)

10·15 대책 (2025)	과천·광명·의왕·하남 전역, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안구, 용인 수지구	12곳 모두 조정+투기과열+토허 3중 규제
6·30 추가 (2026)	화성 동탄, 용인 기흥구, 구리시	규제지역 7월 1일·토허구역 7월 5일부터 적용
규제 성격	조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역	세 규제가 대출·세금·거래에 각각 다르게 작동

3중 규제가 뜻하는 것 - 대출부터 조인다

세 가지 규제는 겹치지만 각각 손대는 부분이 다릅니다. 투기과열지구·조정대상지역이 되면 주택담보대출비율(LTV)이 무주택자 기준 40%로 낮아지고, 기존 주택 보유자의 추가 구입용 대출은 원칙적으로 막힙니다. 총부채상환비율(DTI)도 40%로 줄어듭니다.
여기에 대출 한도 자체가 집값 구간별로 차등화됐습니다. 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억 초과~25억 이하는 4억원, 25억 초과는 2억원까지만 빌릴 수 있습니다. 대출 심사에 쓰는 스트레스 금리 하한도 1.5%에서 3.0%로 올라, 같은 소득이라도 실제 받을 수 있는 금액이 눈에 띄게 줄었습니다.

경기 12곳이 조정·투기과열·토허 3중 규제로 묶였다.

규제지역 대출 한도 차등표

15억원 이하	최대 6억원	종전과 동일하나 LTV 40%·DSR로 실제 한도는 축소될 수 있음
15억 초과~25억 이하	최대 4억원	중간가 아파트도 자기자본 부담 크게 증가
25억원 초과	최대 2억원	사실상 현금 부자 아니면 매수 난이도 급상승
유주택자 추가 구입	원칙적 0%	기존 집 처분 조건 등 예외 요건 확인 필수

취득세·양도세 중과와 실거주 2년 의무

규제지역에서는 세금 부담도 함께 커집니다. 다주택자의 취득세는 2주택부터 8%, 3주택부터 12%로 중과됩니다. 조정대상지역 주택을 양도할 때는 양도세가 중과되고 장기보유특별공제도 배제되는데, 이 중과 적용은 2026년 5월 9일까지 유예된 바 있어 시점 확인이 중요합니다.
특히 1세대 1주택 비과세를 받으려면 규제지역 신규 취득분부터 보유 2년에 더해 거주 2년 요건까지 충족해야 합니다. 여기에 토지거래허가구역 지정으로 매수자는 허가를 받은 뒤 일정 기간 내 실입주해 2년간 거주해야 하며, 전세를 낀 갭투자는 사실상 불가능해졌습니다. 실거주 의무는 계약일 기준 10월 20일부터 적용됐습니다.

규제지역 세금·거래 규제 요약

취득세	2주택 8%, 3주택 12% 중과	잔금일·분양권 취득 시점 기준 달라 계약 전 확인
양도세	중과+장특공 배제	중과 유예 종료 시점 넘기면 세부담 급증
1주택 비과세	보유 2년+거주 2년	취득 당시 규제지역 여부로 판단
자금조달계획서	규제지역은 금액 무관 전건 제출	미제출·허위 시 과태료 등 불이익
토허구역 실거주	허가 후 입주·2년 거주 의무	전세 낀 매매 불가, 갭투자 원천 차단

2026년 동탄·기흥·구리 추가 지정

규제 지도는 계속 넓어지고 있습니다. 국토교통부는 2026년 6월 30일 화성 동탄, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구·조정대상지역으로 신규 지정했습니다. 규제지역 효력은 7월 1일부터, 토지거래허가구역 지정은 7월 5일부터 적용됩니다.
반도체 호황과 GTX-A 개통 등 교통 호재로 가격이 오른 지역, 서울과 붙어 있는 역세권이 이번에 새로 포함됐습니다. 규제지역이 한 곳 늘 때마다 인접한 비규제지역으로 수요가 옮겨가는 '풍선효과' 우려가 반복되는 만큼, 경기권 매수를 준비한다면 지정 여부가 언제든 바뀔 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 경기 12곳에는 정확히 어디가 포함되나요?

A. 과천·광명·의왕·하남 전역과 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구입니다. 시 전체가 아니라 구 단위로 지정된 곳이 많아 정확한 동·구 확인이 필요합니다.

Q. 규제지역에서 대출은 얼마나 줄어드나요?

A. LTV가 무주택자 40%로 낮아지고, 시가 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억으로 한도가 차등 적용됩니다. 유주택자의 추가 구입 대출은 원칙적으로 막힙니다.

Q. 토지거래허가구역이면 전세 끼고 사는 갭투자가 안 되나요?

A. 네. 매수자는 허가를 받은 뒤 실제로 입주해 2년간 거주해야 하므로, 전세를 낀 매매가 사실상 불가능합니다. 이 실거주 의무가 갭투자를 차단하는 핵심 장치입니다.

Q. 1주택자도 비과세 요건이 달라지나요?

A. 규제지역 신규 취득분은 보유 2년 외에 거주 2년 요건까지 충족해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 취득 당시 규제지역이었는지가 판단 기준입니다.

Q. 동탄·기흥·구리도 같은 규제를 받나요?

A. 2026년 6월 30일 지정으로 이 세 곳도 투기과열지구·조정대상지역이 됐고, 7월 5일부터 토지거래허가구역까지 적용돼 12곳과 유사한 3중 규제를 받게 됩니다.

Q. 이미 계약한 사람은 종전 규정이 적용되나요?

A. 일반적으로 지정 효력일 이전에 매매·전세 계약을 체결했거나 대출 신청을 접수 완료한 경우 경과규정에 따라 종전 기준이 적용될 수 있습니다. 개별 사안은 반드시 확인이 필요합니다.

경기 12곳 규제지역 지정은 대출 한도 축소, 취득세·양도세 중과, 2년 실거주 의무가 한꺼번에 작동하는 강력한 조합입니다. 같은 시 안에서도 규제 여부가 갈리고 추가 지정도 이어지는 만큼, 매수·매도 시점과 물건지의 규제 상태를 그때그때 확인하는 것이 중요합니다.
이 글은 공개된 정책 자료를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 세금·대출 한도는 개인의 보유 주택 수와 취득 시점에 따라 크게 달라집니다. 실제 거래 전에는 국토교통부·위택스·금융기관과 세무 전문가를 통해 본인 상황에 맞는 최종 판단을 받으시길 권합니다.

📌 참고 및 출처
정책브리핑(국토교통부), 경향신문 10·15 대책 Q&A, TAXLY 세금 정리, MBC 동탄·기흥·구리 추가지정, 한국경제 갭투자 차단 등