상생임대인 제도 올해 말 종료 - 12월 31일 막차 조건과 놓치기 쉬운 실수 총정리

임대료 5% 이내 인상 시 1주택 비과세 2년 거주요건을 면제하는 상생임대주택 특례는 2026년 12월 31일까지 계약 체결·임대 개시분에 적용되며, 7월 세제개편안에서 연장 없이 종료될 가능성에 무게가 실린다.

임대료를 직전 계약보다 5% 이내로 올리면 1세대 1주택 양도세 비과세의 '2년 실거주 요건'을 면제해 주는 상생임대주택 특례가 2026년 12월 31일까지 체결·임대 개시한 계약분으로 사실상 마감됩니다. 게다가 올해 7월 발표될 정부 세제개편안에서 추가 연장 없이 폐지하는 쪽에 무게가 실린다는 보도까지 나온 상태라, 올해 하반기에 전세 만기가 돌아오는 집주인이라면 연내에 요건을 갖춰 두는 것이 마지막 기회가 될 수 있습니다.

핵심은 두 가지입니다. 12월 31일까지 '계약 체결'과 '임대 개시'가 모두 이뤄져야 하고, 그 앞에 1년 6개월 이상 임대한 '직전 계약'이 있어야 한다는 점입니다. 이 두 가지에서 탈락하는 사례가 의외로 많아 아래에서 실수 유형까지 함께 정리했습니다.

상생임대인 제도, 뭘 면제해 주나

상생임대주택 특례는 2021년 12월 20일 도입된 소득세법 시행령상 제도로, 직전 임대차계약 대비 임대료(보증금 또는 월세) 인상률을 5% 이내로 억제한 임대인에게 세제 혜택을 줍니다. 혜택의 실체는 '거주요건 면제'입니다. 조정대상지역에서 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 실제 거주해야 하는데, 상생임대 요건을 채우면 거주하지 않고도 2년 거주한 것으로 간주됩니다. 장기보유특별공제를 적용할 때도 2년 거주요건을 충족한 것으로 인정받는 것으로 알려져 있습니다.

임대인 입장에서는 세입자를 내보내고 억지로 전입하는 비용을 아낄 수 있고, 임차인 입장에서는 임대료 급등을 피할 수 있어 '상생'이라는 이름이 붙었습니다. 당초 2024년 말 종료 예정이었지만 세법 개정으로 2026년 12월 31일까지 2년 연장돼 지금의 기한이 됐습니다. 즉 지금 남은 시간은 올해 말까지 약 6개월입니다.

상생임대주택 특례 핵심 요건 (2026년 기준)

적용 기한	2021.12.20~2026.12.31 사이 상생임대차계약 체결 + 임대 개시	계약서만 쓰고 입주(잔금·개시)가 내년으로 넘어가면 탈락 위험 - 연내 개시까지 확인
인상률	직전 계약 대비 보증금·임대료 5% 이내 인상	전세↔월세 전환 시엔 민간임대주택특별법상 전환율로 환산해 5%를 판정
직전 계약	임대기간 1년 6개월 이상 + 주택 취득 후 임대인 본인이 새로 체결한 계약	매수하면서 승계한 세입자 계약은 직전 계약으로 인정 안 됨 - 최다 탈락 사유
상생 계약	임대기간 2년 이상 실제 임대	계약서상 2년이라도 실제 임대기간 기준으로 판정 - 조기 퇴거 시 문제될 수 있음
임대인	직전 계약과 상생 계약의 임대인이 동일해야 함	임차인은 바뀌어도 무방 - 새 세입자와 5% 이내로 계약해도 인정
혜택	1세대 1주택 비과세 2년 거주요건 면제	다주택자도 계약은 가능하지만, 양도 시점엔 1세대 1주택(최종 1주택)이어야 적용

올해 말 막차 조건 - 12월 31일까지 뭘 해야 하나

지금부터 준비하는 사람에게 중요한 것은 날짜 계산입니다. 특례는 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 '체결'하고 그 계약에 따른 임대를 '개시'한 경우에 적용됩니다. 기획재정부 10문 10답에서도 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 계약 체결로 본다고 밝히고 있어, 연말에 계약서만 급하게 쓰는 방식은 위험합니다. 하반기에 만기가 돌아오는 임대인이라면 갱신 협의를 앞당겨 연내에 계약 체결과 임대 개시를 모두 끝내는 편이 안전합니다.

다행히 문턱을 낮춰 주는 요소도 있습니다. 임차인의 계약갱신요구권 행사로 체결된 갱신계약도 상생임대차계약으로 인정되므로, 세입자가 갱신권을 쓰면서 5% 이내로 올렸다면 그 자체로 요건을 채울 수 있습니다. 또 직전 계약과 상생 계약 사이에 임대인이 직접 거주했거나 공실이었던 공백기가 있어도 인정되고, 등록임대사업자도 특례 적용이 가능합니다. 반대로 기억할 것은 '모든 집이 비과세되는 게 아니라 최종적으로 양도하는 1주택만' 혜택을 본다는 점입니다. 다주택 상태에서 여러 채에 상생계약을 걸어둘 수는 있지만, 양도 시점에 1세대 1주택으로 정리돼 있어야 거주요건 면제가 작동합니다.

상생임대 특례는 계약 체결과 임대 개시가 모두 2026년 12월 31일 안에 이뤄져야 한다

직전계약 요건, 여기서 다 떨어진다

상생임대인 탈락 사례의 대부분은 '직전 임대차계약' 해석에서 나옵니다. 직전 계약은 임대인 본인이 주택을 취득한 뒤 임차인과 새로 체결한 계약이어야 하고, 그 계약으로 1년 6개월 이상 실제 임대했어야 합니다. 갭투자로 집을 사면서 기존 세입자의 계약을 승계한 경우, 그 승계 계약은 직전 계약이 되지 못합니다. 이 경우 취득 후 본인이 새로 체결한 첫 계약이 '직전 계약'이 되고, 그다음 5% 이내 갱신 계약부터 상생 계약이 될 수 있어 일정이 통째로 밀립니다.

국세청 예규로 정리된 부정 사례도 알아둘 필요가 있습니다. 주택 취득 전에 미리 맺어둔 임대차계약은 기간을 나눠도 직전 계약으로 인정되지 않고, 1년짜리와 6개월짜리 단기계약 두 건을 이어 붙여 1년 6개월을 채우는 것도 합산이 안 됩니다. 상속받은 주택에서 상속인이 기존 계약의 기간만 바꿔 다시 쓴 계약도 직전 계약이 될 수 없습니다. 반면 묵시적 갱신으로 이어진 기간은 동일 임차인이 계속 거주했다면 기존 계약 기간과 합산이 가능한 것으로 해석되고 있습니다. 비거주자는 직전 계약 시점부터 비거주자였다면 특례를 받지 못하며, 다가구주택은 호실 전부가 요건을 채워야 하는 것으로 알려져 있어 개별 사안은 세무사 확인이 필요합니다.

실수 사례별 인정 여부

승계 계약	집을 사면서 전 주인의 세입자 계약을 이어받음	직전 계약 불인정 - 취득 후 내가 새로 맺은 계약부터 카운트 시작
취득 전 계약	잔금 전에 미리 임대차계약 체결	불인정 - 계약기간을 분할해도 마찬가지
단기계약 합산	1년 + 6개월 계약 두 건으로 1년 6개월 충족 시도	합산 불가 - 하나의 계약(또는 묵시적 갱신 연장)으로 1년 6개월 이상이어야
묵시적 갱신	계약 만료 후 같은 세입자가 조건 그대로 계속 거주	기존 기간과 합산 인정 사례 있음 - 갱신권 행사 계약도 상생계약 인정
세입자 교체	직전 세입자가 나가고 새 세입자와 5% 이내 계약	인정 - 임대인만 동일하면 임차인은 바뀌어도 됨
연말 계약	12월 말 계약서 작성, 입주는 내년 1월	위험 - 계약 체결과 임대 개시 모두 2026년 내 완료가 안전

연장이냐 폐지냐 - 7월 세제개편안이 분수령

이번이 '진짜 막차'가 될지는 이달 발표될 정부 세제개편안에서 갈립니다. 한국경제 보도에 따르면 연말 종료 예정인 상생임대 특례의 연장 여부가 7월 세제개편안에서 결정되는데, 시장에서는 폐지 쪽에 무게를 두고 있습니다. 현 정부가 '실거주 중심'으로 주택 세제를 재편하면서, 실제 거주하지 않아도 거주요건을 채워 주는 상생임대 구조가 정책 기조와 맞지 않는다는 이유입니다. 강남 등 고가주택 보유자의 절세 수단으로 활용된다는 지적도 폐지론의 근거로 거론됩니다.

반면 임대차 시장에는 부담 요인입니다. 상생임대 유인이 사라지면 집주인이 실거주로 돌아서면서 전세 매물이 줄 수 있는데, 보도 시점인 5월 28일 기준 서울 아파트 전세 물건은 2만 3060건으로 연초 대비 25.1% 감소한 상태였습니다. 임대인이라면 '연장될 수도 있으니 기다린다'보다는, 연장되면 손해 볼 것이 없고 종료되면 막차를 탄 셈이 되도록 연내 요건 충족을 기본 전략으로 두는 편이 합리적입니다. 이미 2022~2024년에 5% 이내 갱신을 해 둔 임대인이라면 그 계약이 상생 계약 요건을 채웠는지(직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년 실제 임대) 지금 점검해 보는 것이 먼저입니다.

상생임대 특례 종료 시 전세 매물 감소 우려도 함께 제기된다

자주 묻는 질문

Q. 지금 세입자가 계약갱신요구권을 쓰면서 5%만 올렸는데, 이것도 상생임대차계약이 되나요?

A. 됩니다. 갱신요구권 행사로 체결된 계약도 상생임대차계약으로 인정됩니다. 다만 그 앞의 직전 계약이 본인 취득 후 새로 체결한 계약으로 1년 6개월 이상 임대됐어야 합니다.

Q. 갭투자로 산 집인데 기존 세입자 계약을 승계했습니다. 상생임대인이 될 수 있나요?

A. 승계한 계약은 직전 계약으로 인정되지 않습니다. 취득 후 본인이 새로 체결한 첫 계약이 직전 계약이 되고, 그 계약으로 1년 6개월 이상 임대한 뒤 5% 이내로 갱신해야 하므로 일정상 올해 말 기한을 못 맞출 수 있습니다.

Q. 다주택자인데도 신청할 수 있나요?

A. 상생임대차계약 체결 자체는 다주택자도 가능합니다. 다만 거주요건 면제 혜택은 양도하는 시점에 1세대 1주택(최종 1주택)이어야 적용되므로, 나머지 주택을 먼저 정리하는 계획이 함께 필요합니다.

Q. 12월에 계약서를 쓰고 세입자 입주는 내년 1월이면 인정되나요?

A. 위험합니다. 특례는 2026년 12월 31일까지 계약 체결과 임대 개시가 모두 이뤄진 경우에 적용되는 것으로 안내되고 있고, 계약금 지급 사실도 확인 대상입니다. 연내에 개시까지 끝내는 일정이 안전합니다.

Q. 전세를 월세로 바꾸면서 갱신하면 5% 계산은 어떻게 하나요?

A. 민간임대주택특별법상 전월세 전환율을 적용해 환산한 금액으로 5% 이내 여부를 판정합니다. 환산 결과가 5%를 넘으면 특례가 깨지므로 계약 전에 계산을 확인해야 합니다.

Q. 제도가 연장될 가능성은 없나요?

A. 7월 세제개편안에서 결정됩니다. 과거 2024년 말 종료 예정이 2026년 말로 연장된 전례는 있지만, 이번에는 실거주 중심 세제 기조 때문에 폐지에 무게가 실린다는 보도가 나온 상태라 연장을 전제로 미루는 것은 권하기 어렵습니다.

정리하면 상생임대인 특례는 2026년 12월 31일까지 계약 체결과 임대 개시를 마친 분까지 적용되며, 7월 세제개편안에서 연장 없이 종료될 가능성이 거론되고 있습니다. 하반기 만기를 앞둔 임대인이라면 직전 계약이 요건(취득 후 본인 체결·1년 6개월 이상)을 채웠는지 먼저 확인하고, 5% 이내 갱신 계약을 연내에 체결·개시하는 일정으로 움직이는 것이 안전합니다. 다만 직전 계약 판정과 묵시적 갱신, 다가구·공동명의 같은 사안은 예규 해석이 갈리는 영역이므로, 실제 양도 계획이 있다면 세무사 상담을 거쳐 최종 판단하시기 바랍니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 개별 세무 판단을 대신하지 않습니다.

📌 참고 및 출처
대한민국 정책브리핑(기획재정부) - 상생임대주택 양도세 특례 10문 10답, 한국경제 - 상생임대 5년만에 폐지?…전세 물량 감소 우려, 세무법인 다솔 - 상생임대주택 최신 예규 총정리, 한국부동산뉴스 - 상생임대주택 양도소득세 특례 등