15억 초과 주담대 한도 2~4억으로 뚝 - 10·15 대책 고가주택 규제 총정리

2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 시가 15억 초과 주택은 주담대 4억, 25억 초과는 2억까지만. 15억 이하만 기존 6억 유지되고, 소득(DSR)에 따라 더 줄 수 있습니다.

2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역에서 시가 15억 원을 넘는 주택은 주택담보대출(주담대)이 최대 4억 원, 25억 원을 넘으면 2억 원까지만 나옵니다.
지금까지는 집값과 상관없이 일괄 6억 원 한도였는데, 10·15 대책으로 고가주택일수록 한도를 더 조이는 '차등 방식'으로 바뀐 것입니다. 15억 원 이하 주택은 기존처럼 6억 원 한도가 그대로 유지됩니다.
한 가지 함정은 이 4억·2억이 '최대치'라는 점입니다. 여기에 스트레스 DSR 강화까지 겹쳐, 소득이 낮으면 이 한도조차 다 못 받는 경우가 많습니다.

15억 초과 주담대 한도, 얼마까지?

핵심은 집값 구간에 따라 한도가 3단계로 갈린다는 것입니다. 시가 15억 원 이하는 종전과 같은 6억 원, 15억 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원을 넘으면 단 2억 원입니다.
예를 들어 시세 18억 원짜리 아파트를 산다면 예전엔 6억 원까지 가능했지만 이제는 최대 4억 원, 즉 2억 원이 통째로 줄어듭니다. 26억 원 주택이라면 6억 원에서 2억 원으로, 무려 4억 원이 사라집니다.
반대로 14억 원짜리 주택을 사는 사람에게는 이 규제가 적용되지 않아 6억 원 한도가 유지됩니다. 즉 이번 대책은 사실상 '15억 초과 고가주택'을 정조준한 규제입니다.

집값 구간별 주담대 한도 (2025.10.16~)

15억 원 이하	6억 원 (유지)	종전과 동일. 다만 규제지역이면 LTV 40% 별도 적용
15억 초과~25억 이하	4억 원 (축소)	18억 집이면 2억 원가량 한도 감소, 자기자본 더 필요
25억 원 초과	2억 원 (축소)	사실상 '현금부자' 아니면 대출로 매입 어려움

15억 판단 기준은 KB시세, 계약가 아니다

많은 분이 헷갈리는 부분이 '15억을 무엇으로 재느냐'입니다. 답은 매매계약서에 적은 금액이 아니라 대출 신청일 기준의 '시가'입니다.
구체적으로는 한국부동산원 가격이나 KB부동산 일반평균가 등을 활용합니다. 따라서 계약서상 매매가가 14억 9천만 원이어도 대출 시점 KB시세가 15억 원을 넘으면 고가주택 규제(4억 한도)를 받게 됩니다.
KB시세나 부동산원 시세가 없는 신축·나홀로 단지라면 감정평가액이나 공시가격 등으로 판단합니다. 매수 전에 반드시 해당 단지의 최신 KB시세를 확인하고, 15억 경계선에 걸친 물건이라면 시세 변동으로 구간이 바뀔 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.

시가 15억 초과 여부는 계약가가 아니라 대출 신청일 KB시세로 판단한다.

4억·2억은 최대치, 소득 낮으면 더 줄어든다

이번 대책에서 놓치기 쉬운 함정이 바로 이 부분입니다. 15억 초과 4억, 25억 초과 2억은 '절대 상한'일 뿐, 실제 받을 수 있는 금액은 소득 기준 DSR로 다시 걸러집니다.
동시에 스트레스 DSR의 스트레스 금리 하한이 기존 1.5%에서 수도권·규제지역 주담대에 한해 3.0%로 올라갔습니다. 이 금리를 얹어 상환능력을 계산하기 때문에 같은 소득이라도 빌릴 수 있는 돈이 줄어듭니다.
한국일보 보도에 따르면 연소득 5천만 원은 약 2,200만 원, 연소득 8천만 원은 약 3,500만 원가량 한도가 줄어드는 것으로 분석됐습니다. 반면 연소득 1억 원 이상 고소득자는 어차피 6억 한도에 막혀 실질 변화가 크지 않습니다. 결국 이번 규제는 '소득은 애매한데 고가주택을 대출로 사려는' 실수요자에게 가장 타격이 큽니다.

함께 강화된 대출 규제

스트레스 금리 하한	1.5% → 3.0%	수도권·규제지역 주담대. 소득 낮을수록 한도 더 감소
규제지역 LTV	70% → 40%	서울 전역·경기 12곳 신규 규제지역에 적용
1주택자 전세대출	DSR 반영(10.29~)	전세대출 이자상환분이 DSR에 포함, 추가 대출 여력 축소
정책대출(생애최초·신혼)	LTV 70% 유지	디딤돌·보금자리 등은 상대적으로 규제 완화적

규제지역 어디? 서울 전역·경기 12곳

이번 한도 축소와 LTV 40%는 '수도권·규제지역'에 적용되므로 어디가 묶였는지 확인이 필수입니다.
서울은 기존 강남·서초·송파·용산 4개 구에 더해 나머지 21개 자치구 전역이 새로 투기과열지구·조정대상지역으로 지정됐습니다. 사실상 서울 전역이 규제지역입니다.
경기도는 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12곳이 지정됐습니다. 이들 지역은 토지거래허가구역까지 겹쳐, 아파트를 살 때 실거주 목적이어야 하고 전세를 끼고 사는 '갭투자'가 사실상 막힙니다. 또 10월 20일 계약분부터는 2년 실거주 의무가 부과됩니다.

규제지역 지정 현황

서울	25개 자치구 전역	투기과열·조정대상·토지거래허가, LTV 40%
경기 12곳	과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남	동일 규제 + 갭투자 제한, 2년 실거주
시행 기준일	2025년 10월 16일(한도)·20일(실거주)·29일(전세대출 DSR)	10.15 이전 계약건은 종전 규정 적용

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 14억으로 썼는데 KB시세가 16억이면 한도는?

A. 고가주택 규제 대상이 되어 최대 4억 원까지만 가능합니다. 기준은 계약가가 아니라 대출 신청일의 KB시세·부동산원 시세이기 때문입니다.

Q. 15억 이하 주택은 규제가 전혀 없나요?

A. 한도는 기존 6억 원이 유지됩니다. 다만 서울·경기 12곳 규제지역이라면 LTV 40%가 적용돼 집값의 40%와 6억 원 중 낮은 금액이 한도가 됩니다.

Q. 18억 주택인데 연소득이 6천만 원이면 4억 다 받나요?

A. 어렵습니다. 4억은 상한일 뿐이고 스트레스 금리 3.0%를 반영한 DSR로 다시 계산되므로, 소득이 낮으면 실제 한도는 4억보다 줄어듭니다.

Q. 다주택자도 전세대출이 DSR에 잡히나요?

A. 이번 조치에서 전세대출 이자상환분의 DSR 반영은 1주택자가 대상입니다(10월 29일부터). 무주택자와 규정 적용 시점은 별도로 확인이 필요합니다.

Q. 10월 15일 이전에 계약했는데 대출 실행은 이후예요.

A. 대책 발표 이전에 계약·신청이 완료된 기존 차주는 종전 규정을 적용하는 경과규정이 있습니다. 본인 계약일과 은행 접수일을 근거자료로 챙겨두는 것이 안전합니다.

Q. 생애최초·신혼부부 정책대출도 4억으로 줄었나요?

A. 생애최초·신혼부부 등 정책성 대출은 LTV 70%가 유지됩니다. 다만 상품별 소득·집값 요건이 있으니 디딤돌·보금자리 조건을 별도로 확인해야 합니다.

정리하면 10·15 대책의 핵심은 '집값이 비쌀수록 대출은 더 조인다'입니다. 15억 이하 6억, 15억 초과 4억, 25억 초과 2억이라는 구간을 KB시세로 판단하고, 그마저도 소득에 따라 더 줄어든다는 점을 기억해야 합니다.
특히 15억 경계선에 걸친 주택을 노린다면 시세 변동 한 번으로 한도가 2억 원씩 오갈 수 있으니, 계약 전 최신 시세와 본인 DSR을 은행에서 정확히 조회해보는 것이 좋습니다.
이 글은 정부 발표와 언론 보도를 토대로 한 정보 제공 목적이며, 개별 대출 가능 금액과 적용 조건은 시점·상품·개인 소득에 따라 달라질 수 있으므로 실제 실행 전 금융기관·전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
국토교통부 주택시장 안정화 대책 보도자료, 정책브리핑 - 서울·경기 12곳 주담대 한도 축소, 정책브리핑 - 서울 전역·경기 12곳 규제지역 지정, 한국일보 - 10·15 대책 주담대 Q&A, 뉴스1 - 15억 초과 4억, 25억부턴 2억 일문일답 등