수도권 15억 초과 주담대 한도 4억·2억으로 축소 - 시가별 대출한도표와 실수요 예외 총정리

10.15 대책으로 수도권·규제지역 주담대 한도가 시가 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억으로 차등 축소됐습니다. 시가별 실제 한도와 다주택·처분조건부·생애최초별 대응법을 정리했습니다.

2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역에서 집을 살 때 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 집값에 따라 3단계로 쪼개졌습니다. 시가 15억원 이하는 종전과 같은 6억원, 15억 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원을 넘으면 단 2억원까지만 나옵니다.
예전처럼 '규제지역이라도 무조건 6억'이 아니라, 25억짜리 아파트를 사도 대출은 2억이 상한선이라는 뜻입니다. 여기에 다주택자는 아예 0원, 실수요자에게는 6개월 전입 의무까지 붙었습니다. 내 상황에서 실제로 얼마가 나오는지부터 순서대로 짚어보겠습니다.

시가별 주담대 한도 - 6억·4억·2억 3단계

핵심은 '집값 구간별 절대 한도(상한 캡)'가 새로 생겼다는 점입니다. LTV(담보인정비율)로 계산한 금액이 아무리 커도, 이 캡을 넘을 수 없습니다.
예를 들어 규제지역 무주택자가 시가 20억 아파트를 산다면 LTV 50%로는 10억이 나와야 하지만, 15~25억 구간의 캡인 4억이 상한이라 실제로는 최대 4억까지만 대출됩니다. 25억을 넘는 초고가는 캡이 2억이라 사실상 현금이 없으면 매수가 어렵습니다.
반대로 15억 이하 구간은 한도(6억)가 그대로 유지돼, 이번 캡 강화의 직접 타깃은 15억을 넘는 고가 주택임을 알 수 있습니다.

시가 구간별 주담대 한도 (수도권·규제지역)

15억원 이하	6억원 (종전 유지)	한도는 그대로지만 규제지역 LTV·DSR은 함께 적용돼 실제 수령액은 더 낮을 수 있음
15억 초과 ~ 25억 이하	4억원	LTV로는 더 나와도 4억이 상한. 20억 매수 시 자기자금 16억 필요
25억원 초과	2억원	사실상 대출 비중 10% 미만. 현금 여력 없이는 매수 곤란
공통	LTV·DSR 별도 적용	위 캡은 '최대치'일 뿐, LTV·DSR 계산액 중 가장 작은 금액이 실제 한도

10.15 대책으로 15억 초과 고가 주택의 대출 문턱이 크게 높아졌다

본인 상황별 LTV - 무주택·처분조건·다주택

캡과 별개로, 보유 주택 수에 따라 LTV 자체가 크게 달라집니다. 규제지역 무주택자는 LTV 50%가 적용되고, 여기에 위 캡이 씌워집니다.
1주택자가 기존 집을 팔지 않고 추가로 사면 LTV 0%, 즉 주담대가 아예 나오지 않습니다. 다만 기존 주택을 6개월 이내에 처분하겠다고 약정한 '처분조건부 1주택자'는 무주택자와 동일하게 규제지역 50%(비규제 70%)를 적용받습니다.
2주택 이상 다주택자는 추가 주택 구입 목적 주담대가 전면 금지(LTV 0%)이며, 보유 주택을 담보로 한 생활안정자금 대출도 막혔습니다. 결국 '실거주 1주택'이 아니면 대출로 집을 늘리기 어려운 구조입니다.

상황별 LTV·대출 가능 여부

무주택자	50%	캡(6/4/2억) 내에서 대출 가능. 6개월 내 전입 의무 있음
처분조건부 1주택자(6개월내 처분)	50%	무주택자와 동일 대우. 기한 내 미처분 시 약정 위반·회수 위험
기존 집 안 파는 1주택자	0%	추가 구입 주담대 불가. 갈아타기는 처분조건부로 진행해야
2주택 이상 다주택자	0%	추가 구입·생활안정자금 모두 금지
생애최초 구입자	70%(80%→70%)	우대 유지되나 한도 10%p 축소 + 6개월 전입 의무

함께 강화된 규제 - 전입의무·스트레스 DSR·신용대출

한도 축소만 본다면 반쪽짜리 이해입니다. 실거주 요건과 DSR도 동시에 조여졌습니다.
첫째, 수도권·규제지역에서 주담대를 받아 집을 사면 6개월 이내 전입 의무가 생겨, 전세를 끼고 사는 갭투자식 매수가 사실상 불가능해졌습니다. 둘째, DSR 계산에 쓰는 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3%로 올라, 같은 소득이라도 대출 가능액이 줄었습니다.
셋째, 1억원을 초과하는 신용대출이 있으면 실행일로부터 1년간 규제지역 주택 구입이 제한됩니다. 넷째, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 그 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 즉 '캡·LTV·DSR·실거주'라는 4중 장치를 모두 통과해야 대출이 나옵니다.

한도 캡, LTV, 스트레스 DSR, 전입의무를 모두 통과해야 실제 대출이 실행된다

이미 계약했다면 - 실수요자 경과규정

시행일 전에 이미 절차를 밟던 실수요자를 위해 경과규정이 마련됐습니다. 대책 시행 이전에 주택 매매계약이나 전세계약을 체결한 차주, 신용대출 등 대출 신청 접수를 이미 완료한 차주는 종전 규정을 적용받아 불이익을 피할 수 있습니다.
따라서 이미 계약금을 넣고 잔금 대출을 앞둔 분이라면, 계약 체결일을 입증할 수 있는 서류(계약서·계약금 이체내역)를 챙겨 은행에 경과규정 적용 대상인지 반드시 확인해야 합니다. 다만 세부 적용 시점과 요건은 은행별·상품별로 다를 수 있으므로, 본인 사례는 대출 실행 예정 금융기관에 개별 확인하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 언제부터 시행됐나요?

A. 10.15 대책에 따라 주담대 한도 차등 축소는 2025년 10월 16일부터 시행됐습니다. 이후 매매·대출 신청 건에 적용됩니다.

Q. 20억 아파트를 사면 대출이 얼마 나오나요?

A. 규제지역 무주택자 기준 LTV 50%로는 10억이 계산되지만, 15~25억 구간 캡인 4억이 상한입니다. DSR까지 통과해야 하므로 소득이 낮으면 그보다 더 줄 수 있습니다.

Q. 이 한도가 전국에 다 적용되나요?

A. 아닙니다. 수도권·규제지역이 대상입니다. 10.15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역 등이 규제지역·토지거래허가구역으로 확대 지정됐습니다.

Q. 1주택자가 이사하려면 대출이 안 되나요?

A. 기존 집을 안 팔고 추가로 사면 LTV 0%입니다. 다만 6개월 이내 기존 주택을 처분하는 '처분조건부'로 약정하면 무주택자와 같은 50% 한도를 적용받습니다.

Q. 6개월 전입 의무를 안 지키면 어떻게 되나요?

A. 실거주 목적이 아닌 것으로 보아 대출 회수 등 불이익이 따를 수 있습니다. 전세를 끼고 사는 갭투자 방식은 사실상 막혔다고 보면 됩니다.

Q. 대책 전에 이미 계약했는데 종전 한도 적용되나요?

A. 시행 전 매매·전세계약을 체결했거나 대출 신청을 완료한 차주는 경과규정으로 보호됩니다. 계약일 입증서류를 준비해 해당 은행에 확인하세요.

정리하면 10.15 대책 이후 수도권·규제지역에서는 집값이 비쌀수록 대출 문턱이 급격히 높아졌고, 다주택자와 갭투자 수요는 사실상 차단됐습니다. 15억 이하 실거주 무주택자는 한도(6억)가 유지돼 상대적으로 영향이 적지만, 15억을 넘는 순간 4억·2억 캡에 걸려 자기자금 부담이 크게 늘어납니다.
대출 계획이 있다면 시가 구간·보유 주택 수·소득(DSR)·전입 가능 여부를 함께 점검하고, 이미 계약을 진행 중이라면 경과규정 적용 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 이 글은 정책 정보 제공을 위한 것으로, 실제 대출 한도와 요건은 개인 신용·소득·상품에 따라 달라지므로 최종 판단은 거래 은행 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
대한민국 정책브리핑 - 서울·경기 12곳 주담대 한도 축소, 국토교통부 보도자료 - 주택시장 안정화 대책, 금융위원회 - 대출수요 관리 강화 방안 FAQ, 대한민국 정책브리핑 - 대출수요 관리 방안 등