종합부동산세 2026 계산법 - 공정시장가액비율 60%·공제 12억, 얼마 나오나
2026년 종부세는 6월 1일 보유 기준, 12월 1~15일 납부. 공정시장가액비율 60%가 적용되며 1주택 12억·다주택 9억 공제 후 0.5~5% 세율이 매겨집니다.
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택 공시가격을 합산해, 1세대 1주택자는 12억 원, 그 외(다주택 포함)는 9억 원을 넘으면 과세됩니다.
2026년에는 공정시장가액비율 60%가 적용되고, 세율은 보유 주택 수에 따라 0.5%부터 최고 5.0%까지 매겨집니다. 납부는 12월 1일부터 15일까지입니다.
내 집이 과세 대상인지, 대략 얼마가 나오는지 계산 순서부터 짚어보겠습니다.
종부세 과세 대상과 과세기준일
종부세의 핵심은 '언제 기준으로 누가 내느냐'입니다. 과세기준일은 매년 6월 1일이라, 이날 등기부상 소유자가 그해 종부세 납세의무자가 됩니다.
5월 31일에 잔금을 치러 6월 1일 소유자가 됐다면 파는 사람이 아니라 사는 사람이 그해 종부세를 냅니다. 반대로 6월 2일 이후로 잔금일을 미루면 그해 종부세는 매도인 부담으로 넘어갑니다. 며칠 차이로 세금 주체가 바뀌므로, 6월 전후 거래라면 잔금일을 잡을 때 이 점을 반드시 확인해야 합니다.
대상은 재산세가 부과되는 주택과 토지이며, 이 글은 주택분을 중심으로 정리합니다.
종부세 기본 구조 한눈에 보기
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 | 이날 소유자가 납세자. 6월 전후 거래는 잔금일이 세금 주체를 가름 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 1세대 1주택 12억 / 그 외 9억 | 공시가격 합산액에서 먼저 빼는 금액. 이 아래면 종부세 없음 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 한시적 인하가 끝나고 법정 수준으로 복귀한 값. 과세표준을 키우는 요인 |
| 세율 | 2주택 이하 0.5~2.7% / 3주택 이상 0.5~5.0% | 주택 수가 많을수록 상위 구간 세율이 급격히 올라감 |
| 납부기간 | 12월 1일 ~ 12월 15일 | 고지서로 납부. 15일이 휴일이면 다음 영업일까지 |
종부세 계산 순서와 공정시장가액비율 60%
계산은 네 단계로 이뤄집니다. ①보유 주택 공시가격을 모두 더하고 ②기본공제(1주택 12억, 그 외 9억)를 뺀 뒤 ③여기에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만들고 ④구간별 세율을 적용합니다.
예를 들어 공시가격 합산 15억 원인 1세대 1주택자라면, 15억에서 12억을 빼면 3억, 여기에 60%를 곱하면 과세표준은 1.8억 원이 됩니다. 공정시장가액비율이 40%대에서 60%로 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세 부담이 늘어나는 구조입니다.
실제 고지 세액은 재산세 중복분 공제와 세부담 상한 등이 더 반영되므로, 국세청 홈택스 '세액 계산 미리보기'로 확인하는 편이 정확합니다.
주택분 종부세 과세표준 구간별 세율
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
1세대 1주택 세액공제로 최대 80%까지
1세대 1주택자는 공제 12억 원에 더해, 고령자·장기보유 세액공제로 실제 세액을 크게 줄일 수 있습니다. 두 공제는 합산되며 합계 한도는 최대 80%입니다.
예컨대 72세이면서 한 집을 16년 보유했다면 고령자 40%와 장기보유 50%를 합쳐 90%가 되지만 한도 80%까지만 적용됩니다. 이 정도면 산출세액의 대부분을 덜어낼 수 있어, 오래 산 실거주 고령 1주택자의 실부담은 생각보다 크지 않은 경우가 많습니다.
다만 이 세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용되고, 보유 요건·연령 요건을 6월 1일 기준으로 판단하므로 생일이나 취득 시점을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
고령자·장기보유 세액공제(1세대 1주택자)
| 고령자 | 60세 이상 | 20% |
|---|---|---|
| 고령자 | 65세 이상 | 30% |
| 고령자 | 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5년 이상 | 20% |
| 장기보유 | 10년 이상 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
| 합산 한도 | 고령자+장기보유 합계 | 최대 80% |
부부 공동명의와 12월 납부·분납
부부가 공동명의로 주택을 보유하면 각자 9억 원씩(합산 최대 18억) 공제받는 방식과, 1세대 1주택 특례를 신청해 12억 공제에 고령·장기보유 공제를 받는 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. 공시가격이 낮으면 인별 공제가, 고령·장기보유 요건을 갖췄다면 1주택 특례가 유리한 경우가 많으니 두 방식을 비교해보는 것이 좋습니다.
납부는 12월 1일부터 15일까지 고지서로 하며, 홈택스·손택스·은행 등에서 낼 수 있습니다. 납부할 세액이 250만 원을 넘으면 납부기한이 지난 뒤 6개월 이내 분납이 가능해, 목돈 부담을 나눌 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 2026년 종부세 납부기간은 언제인가요?
A. 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 고지서를 받아 이 기간 안에 납부하면 되고, 마지막 날이 휴일이면 다음 영업일까지 연장됩니다.
Q. 6월 1일 직전에 집을 팔면 종부세는 누가 내나요?
A. 5월 31일에 잔금을 치러 소유권이 넘어가면 그해 종부세는 사는 사람이 냅니다. 파는 사람이 부담을 피하려면 6월 1일 이전에 잔금을 마치는 것이 유리합니다.
Q. 공시가격이 12억 원이면 무조건 종부세를 내나요?
A. 1세대 1주택자는 12억 원까지 공제되므로, 공시가격 합산이 12억 원 이하라면 종부세 대상이 아닙니다. 12억을 넘는 초과분에만 세금이 매겨집니다.
Q. 공정시장가액비율 60%는 왜 중요한가요?
A. 공제를 뺀 금액에 이 비율을 곱해 과세표준을 만들기 때문입니다. 비율이 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세 부담이 늘어납니다.
Q. 세액공제 최대 80%는 누구나 받나요?
A. 1세대 1주택자만 해당하며 고령자·장기보유 공제를 합산한 값입니다. 다주택자는 이 세액공제를 받을 수 없습니다.
Q. 종부세를 한 번에 못 내면 어떻게 하나요?
A. 납부세액이 250만 원을 초과하면 분납할 수 있습니다. 납부기한이 지난 뒤 6개월 이내에 나눠 낼 수 있어 부담을 줄일 수 있습니다.
정리하면 2026년 종부세는 6월 1일 보유 기준, 12억(1주택)·9억(그 외) 공제, 공정시장가액비율 60%, 12월 1~15일 납부라는 큰 틀에서 움직입니다.
같은 공시가격이라도 주택 수, 명의 방식, 연령·보유기간에 따라 세액이 크게 달라지므로 홈택스 미리보기로 내 상황을 먼저 확인해보는 것을 권합니다. 이 글은 정보 제공을 위한 것으로, 공제 방식 선택이나 절세 판단은 세무 전문가와 상담해 결정하시기 바랍니다.
📌 참고 및 출처
국세청 종합부동산세 세율, 국세청 세액계산 흐름도, 대한민국 정책브리핑, 국가법령정보센터 종합부동산세법 등
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