2026 종부세 공동명의 9월 특례, 18억과 12억 선택법
부부 각각 9억원씩 공제받는 기본 방식과 12억원 공제에 최대 80% 세액공제를 더하는 특례를 비교해 유리한 쪽을 9월 16~30일 선택해야 한다.
2026년 부부 공동명의 1주택자는 그대로 두면 각자 9억원씩 기본공제를 적용받고, 특례를 신청하면 부부 중 합의로 정한 1명을 납세의무자로 삼아 12억원 공제와 고령·장기보유 세액공제를 적용받는다. 특례 신청기간은 법정기한인 9월 16일부터 30일까지다.
공동명의가 무조건 18억원 공제로 유리한 것은 아니다. 특례는 기본공제가 6억원 줄지만 고령자·장기보유 세액공제를 합해 최대 80%까지 받을 수 있어, 고가주택을 오래 보유한 고령자라면 결과가 뒤집힐 수 있다.
2026 종부세 공동명의 구조
종부세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택을 기준으로 판단한다. 공동명의 특례를 적용하지 않으면 부부가 각자 자신의 지분가액에서 9억원을 공제하며, 고령자·장기보유 세액공제는 적용되지 않는다.
특례를 신청하면 배우자의 지분까지 합산해 선택한 1명에게 과세한다. 기본공제는 12억원으로 줄지만 해당 납세의무자의 나이와 보유기간을 기준으로 세액공제를 받을 수 있다. 2026년 시행령은 지분이 많은 사람으로 제한하던 방식을 바꿔 부부 합의로 납세의무자를 정하도록 규정하고 있어, 두 사람의 나이와 취득일을 함께 비교하는 것이 핵심이다.
공동명의 기본 방식과 특례 비교
| 납세의무자 | 부부 각각 | 부부가 합의한 1명에게 지분 전체를 합산 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 각자 9억원 | 전체 주택가액에서 12억원 공제 |
| 고령자 공제 | 적용 불가 | 선택한 납세의무자가 만 60세 이상이면 가능 |
| 장기보유 공제 | 적용 불가 | 선택한 납세의무자의 보유기간이 5년 이상이면 가능 |
| 판단 기준 | 지분별 공시가격 | 공제 후 산출세액까지 계산해 비교해야 함 |
18억 공제가 유리한 경우
지분이 50대 50이고 주택 공시가격이 18억원 이하라면 다른 과세대상 주택이 없다는 전제에서 각자의 지분가액이 9억원 이하가 되므로 기본 방식이 단순하고 유리하다. 반면 공시가격이 20억원인 주택을 70대 30으로 보유하면 지분가액은 각각 14억원과 6억원이다. 이 경우 한쪽은 9억원을 초과하지만 다른 쪽의 남은 공제를 넘겨 쓸 수 없다.
따라서 각각 9억원이라는 표현을 부부가 자유롭게 나눠 쓰는 18억원 통합공제로 이해하면 안 된다. 지분이 한쪽에 치우쳤거나 공시가격이 크게 높다면 특례 적용 전후의 실제 산출세액을 비교해야 한다.
지분과 공시가격별 1차 판단
| 공시가격 18억원·지분 50대 50 | 각 지분가액 9억원 | 각자 기본공제 범위이므로 특례 실익이 제한적 |
|---|---|---|
| 공시가격 20억원·지분 50대 50 | 각 지분가액 10억원 | 두 사람 모두 9억원 초과, 특례 세액공제와 비교 |
| 공시가격 20억원·지분 70대 30 | 각 지분가액 14억원·6억원 | 사용하지 못한 배우자 공제를 합칠 수 없으므로 반드시 모의계산 |
| 고령·장기보유 요건 없음 | 각 9억원 공제가 상대적으로 유리 | 12억원 특례를 성급히 신청하지 않는 편이 안전 |
| 한 배우자가 고령·장기보유 | 세액공제 없음 | 2026년에는 그 배우자를 납세의무자로 정한 특례 계산 필요 |
고령·장기보유 공제 계산
특례의 승부처는 기본공제가 아니라 산출세액에서 차감하는 세액공제다. 고령자 공제는 과세기준일 현재 만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%다. 장기보유 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이며 두 공제는 합산하되 한도는 80%다.
예를 들어 선택한 납세의무자가 만 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 단순 합계는 90%지만 실제 한도는 80%다. 배우자 중 누가 납세의무자가 되느냐에 따라 공제율이 달라질 수 있으므로 생년월일뿐 아니라 각자의 취득일도 확인해야 한다.
특례 세액공제율
| 만 60세 이상 65세 미만 | 20% | 2026년 6월 1일 현재 연령으로 판단 |
|---|---|---|
| 만 65세 이상 70세 미만 | 30% | 납세의무자로 선택한 사람의 나이 적용 |
| 만 70세 이상 | 40% | 장기보유 공제와 합산 가능 |
| 5년 이상 10년 미만 보유 | 20% | 선택한 납세의무자의 보유기간 기준 |
| 10년 이상 15년 미만 보유 | 40% | 고령자 공제와 더해 실익 비교 |
| 15년 이상 보유 | 50% | 두 공제를 합친 최종 한도는 80% |
9월 특례 신청 순서
신청은 2026년 9월 16일부터 30일까지 공동명의 1주택자 특례 변경신청서를 관할 세무서장에게 제출하는 방식이다. 국세청 안내상 홈택스·손택스 전자신청이나 세무서 제출을 이용할 수 있고, 서면 신청에는 국세청 별지 제30호 서식과 혼인관계증명서를 준비한다.
먼저 2026년 공동주택 공시가격과 6월 1일 현재 지분율을 확인하고, 홈택스 종합부동산세 간이세액계산에서 미신청 방식과 특례 방식을 각각 계산한다. 다음으로 부부의 생년월일과 취득일을 비교해 납세의무자를 정한다. 최초 신청 뒤 내용이 바뀌지 않으면 다음 해부터 별도 신청 없이 계속 적용되므로, 불리해졌다면 9월 신청기간에 변경 또는 취소 절차를 밟아야 한다.
자주 묻는 질문
Q. 공동명의면 무조건 18억원까지 종부세가 없나요?
A. 아니다. 각자 9억원 공제를 자신의 지분가액에 적용한다. 지분이 불균형하면 한쪽의 남은 공제를 다른 배우자가 사용할 수 없다.
Q. 특례를 신청하면 공동명의가 단독명의로 바뀌나요?
A. 등기상 소유권은 그대로다. 종부세를 계산할 때만 합의한 1명을 1세대 1주택 납세의무자로 보는 제도다.
Q. 2026년에는 지분이 적은 배우자를 선택할 수 있나요?
A. 2026년 2월 27일 시행 시행령은 공동 소유자 간 합의로 정한 사람을 납세의무자로 규정한다. 고령·장기보유 공제율이 높은 배우자를 선택할 여지가 생겼다.
Q. 지난해 신청했다면 다시 해야 하나요?
A. 신청 내용에 변동이 없으면 별도 신청 없이 계속 적용된다. 납세의무자나 지분 등 변경사항이 있거나 특례를 취소하려면 9월 16~30일 변경신청이 필요하다.
Q. 공시가격 18억원을 넘으면 특례가 무조건 유리한가요?
A. 아니다. 12억원 공제로 줄어드는 대신 받을 수 있는 고령·장기보유 세액공제와 지분율, 재산세 공제 등을 함께 계산해야 한다.
Q. 신청기간을 놓치면 12월에 선택할 수 있나요?
A. 법률상 신청기간은 해당 연도 9월 16일부터 30일까지다. 기간을 넘긴 경우 임의로 특례 적용을 전제하지 말고 관할 세무서나 국세상담센터에 확인해야 한다.
2026 종부세 공동명의 특례는 18억원과 12억원 중 큰 숫자를 고르는 문제가 아니다. 지분별 9억원 공제를 온전히 사용하는지, 합의로 정한 납세의무자가 최대 80% 세액공제를 받을 수 있는지가 실제 판단 기준이다. 9월 신청 전 홈택스 모의계산으로 두 방식을 비교하고, 취득 시점이 다르거나 다른 주택·부속토지가 있다면 관할 세무서 또는 세무전문가에게 개별 요건을 확인하는 것이 안전하다.
📌 참고 및 출처
· 국세청 종합부동산세 개요
· 국세청 공동명의 1주택자 과세특례 안내
· 국가법령정보센터 종합부동산세법 제10조의2
· 국가법령정보센터 종합부동산세법 시행령 제5조의2
· 국세청 공동명의 1주택자 특례 신청서
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