토허구역 세입자 낀 집도 산다 - 실거주 유예 2028년 5월까지 무주택자 신청법
2026년 5월 29일 시행된 토지거래허가구역 실거주 유예 확대로, 세입자 있는 주택을 무주택자가 사면 임대차 종료일까지(상한 2028.5.11) 입주를 미룰 수 있습니다. 신청 기한은 2026년 12월 31일.
2026년 5월 29일부터 토지거래허가구역(토허구역)에서 세입자가 있는 집을 사도 실거주 입주를 미룰 수 있게 됐습니다.
무주택자가 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 매수하면, 기존 임대차계약의 최초 종료일까지 입주를 유예받고, 늦어도 2028년 5월 11일까지 들어가 살면 됩니다.
단 신청은 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 낸 건에 한해 적용되는 한시 조치라, 대상이 되는 분은 연내에 움직여야 합니다.
토허구역 실거주 유예, 무엇이 달라졌나
원래 토허구역에서 주택을 사려면 허가일(결재일)로부터 4개월 안에 잔금을 치르고 곧바로 전입해 2년간 실거주해야 했습니다.
세입자가 남아 있으면 바로 들어가 살 수 없으니 사실상 세입자 낀 집은 거래가 막혀 있었던 셈입니다.
이번 부동산거래신고법 시행령 개정으로 유예 대상이 '세입자 있는 주택 전체'로 넓어졌습니다.
종전에는 다주택자가 내놓은 임대 중 주택만 유예 대상이었지만, 이제 비거주 1주택자가 내놓은 세 낀 집까지 포함됩니다.
핵심은 '실거주 의무 자체가 없어지는 게 아니라, 시작 시점만 임대차 종료일까지 미뤄지는 것'이라는 점입니다.
기존 vs 확대된 실거주 유예
| 유예 대상 | 다주택자가 매도한 임대 중 주택만 | 세입자 있는 주택 전체(비거주 1주택 포함) |
|---|---|---|
| 입주 시점 | 허가 후 4개월 내 즉시 입주 | 임대차계약 최초 종료일까지 유예 |
| 유예 상한 | - | 늦어도 2028년 5월 11일까지 입주 |
| 실거주 의무 | 입주 후 2년 | 입주 후 2년(변동 없음) |
누가 받나 - 무주택자 요건과 신청 절차
가장 중요한 조건은 매수자가 '발표일인 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람'이어야 한다는 점입니다.
갈아타기 수요를 막고 무주택 실수요자에게 기회를 주려는 취지라, 5월 12일 이후에 집을 팔아 무주택자가 된 경우에는 유예를 받을 수 없습니다.
매도자 쪽도 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 소유자여야 합니다.
절차는 2026년 12월 31일까지 관할관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받고, 허가 후 4개월 안에 취득(등기)까지 마치는 순서입니다.
유예를 받더라도 임대차 종료일에 맞춰 입주한 뒤 2년간 실제로 거주해야 하는 의무는 그대로 남습니다.
신청 요건·기한 한눈에
| 매수자 요건 | 2026.5.12부터 계속 무주택 유지 | 발표일 이후 매도해 무주택 된 경우 제외 |
|---|---|---|
| 매도자 요건 | 5.12 당시 임대 중·전세권 설정 주택 소유 | 발표 후 새로 세를 놓은 갭투자는 대상 아님 |
| 신청 기한 | 2026년 12월 31일까지 허가 신청 | 한시 조치이므로 연내 신청 완료가 관건 |
| 취득·등기 | 허가 후 4개월 이내 | 기한 넘기면 유예 요건 충족 못 할 수 있음 |
| 유예 종료 | 임대차 최초 종료일 / 상한 2028.5.11 | 둘 중 먼저 오는 날까지 입주해야 |
| 실거주 의무 | 입주 후 2년 실거주 | 유예받아도 거주 의무는 면제 아님 |
갭투자 허용 아니다 - 오해하기 쉬운 포인트
이번 조치를 '전세 끼고 사는 갭투자가 다시 열렸다'고 이해하면 곤란합니다.
국토교통부는 발표일 현재 이미 임대 중인 주택에 한해 유예를 주는 것일 뿐, 새로운 갭투자를 허용하는 것이 아니라고 못 박았습니다.
즉 매수 후 내가 새 세입자를 들여 전세를 놓는 방식은 여전히 막혀 있습니다.
유예는 어디까지나 '기존 세입자의 계약이 끝날 때까지 기다렸다가 내가 들어가 산다'는 조건부 배려입니다.
또 유예 기간은 5월 12일 당시 체결돼 있던 임대차계약의 최초 종료일 기준이라, 그 뒤 세입자와 재계약해 기간을 늘려도 유예가 함께 연장되지는 않는 점을 유의해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 언제부터 시행되나요?
A. 부동산거래신고법 시행령 개정안이 2026년 5월 29일 공포·시행됐습니다. 이날 이후 허가 신청분부터 확대된 유예가 적용됩니다.
Q. 유예를 받으면 언제까지 입주하면 되나요?
A. 2026년 5월 12일 당시 체결된 임대차계약의 최초 종료일까지입니다. 다만 그 날짜가 늦더라도 상한선인 2028년 5월 11일까지는 반드시 입주해야 합니다.
Q. 지금 1주택을 갖고 있는데 이 집을 팔고 토허구역 세 낀 집을 사면 되나요?
A. 적용되지 않습니다. 매수자는 발표일인 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람이어야 하며, 발표 이후 집을 팔아 무주택이 된 경우는 대상에서 제외됩니다.
Q. 실거주 의무 2년도 없어지는 건가요?
A. 아닙니다. 유예되는 것은 입주 '시작 시점'뿐이며, 임대차 종료일에 맞춰 들어간 뒤 2년간 실제 거주해야 하는 의무는 그대로 유지됩니다.
Q. 신청은 언제까지 해야 하나요?
A. 2026년 12월 31일까지 관할관청에 토지거래허가를 신청해야 합니다. 한시적 조치라 이 기한을 넘기면 확대된 유예를 받기 어렵습니다. 허가 후에는 4개월 안에 취득·등기까지 마쳐야 합니다.
Q. 전세 끼고 새로 갭투자를 해도 되나요?
A. 안 됩니다. 발표일 현재 이미 임대 중이던 주택에만 적용되는 조치로, 매수 후 새 세입자를 들이는 방식은 허용되지 않습니다.
정리하면, 토허구역 실거주 유예 확대는 세입자가 남아 있어 거래가 막혀 있던 집을 무주택 실수요자가 살 수 있게 숨통을 틔워준 조치입니다.
핵심은 세 가지 - 2026년 5월 12일부터 무주택을 유지한 사람만, 2026년 12월 31일까지 허가를 신청해야 하고, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 한다는 점입니다.
임대차 종료일과 상한일, 허가·등기 기한이 촘촘하게 얽혀 있으니 실제 매수를 검토한다면 관할 지자체와 세무·법무 전문가에게 개별 상황을 확인하는 것이 안전합니다.
이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 판단과 절차는 관련 규정과 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
📌 참고 및 출처
대한민국 정책브리핑(국토교통부), 뉴스1, 서울경제, 파이낸셜뉴스 등
댓글
댓글 쓰기