토지거래허가구역 실거주 유예 확대 - 세낀 집 매수 조건과 2028년 입주기한 정리
2026년 5월 29일부터 토허구역 내 세입자 있는 주택 전체가 실거주 유예 대상이 됐다. 단 5월 12일부터 무주택을 유지한 사람만, 2026년 12월 31일까지 허가 신청해야 하고 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 한다.
2026년 5월 29일부터 토지거래허가구역에서 '세입자가 살고 있는 주택'은 전부 실거주 의무 유예를 받고 매수할 수 있게 됐습니다. 지난 2월에는 다주택자가 파는 임대주택만 예외였는데, 5월 12일 국토교통부 발표로 비거주 1주택자가 파는 집까지 포함해 세낀 집 전체로 확대된 것입니다.
다만 아무나 되는 게 아닙니다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람이어야 하고, 2026년 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해야 하며, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 그 집에 입주해 2년 실거주를 시작해야 합니다.
토허구역 실거주 유예 확대, 뭐가 달라졌나
원래 토지거래허가구역에서 주택을 사면 취득 후 2년간 직접 거주해야 해서, 세입자가 살고 있는 집은 사실상 거래가 막혀 있었습니다. 세입자를 내보내기 전엔 매수자가 입주할 수 없으니 허가 자체가 나지 않았던 겁니다.
정부는 지난 2월 '다주택자가 매도하는 임대 중 주택'에 한해 처음 유예를 허용했지만, 1주택자가 파는 세낀 집은 여전히 안 된다는 형평성 논란이 컸습니다. 김윤덕 국토부 장관도 일부 다주택자에게만 적용돼 형평성 문제가 제기됐다고 확대 배경을 밝혔습니다.
이번 부동산거래신고법 시행령 개정으로 5월 12일 당시 임대차계약이나 전세권이 설정돼 있던 주택이라면 매도자가 1주택자든 다주택자든 관계없이 유예 대상이 됩니다. 세를 안고 사되, 임대차계약이 끝나면 매수자가 반드시 들어가 살아야 하므로 '갭투자 불허 원칙'은 그대로 유지된다는 게 정부 설명입니다.
실거주 유예 확대 핵심 정리 (2026년 5월 29일 시행)
| 발표·시행 | 2026년 5월 12일 발표, 5월 29일 시행령 공포·시행 | 5월 말부터 실제 허가 신청·처리 가능 |
|---|---|---|
| 유예 대상 | 세입자 있는 주택 전체 (비거주 1주택자 매도분 포함) | 2월엔 다주택자 매도분만 가능했음 — 대상이 크게 넓어짐 |
| 매수자 요건 | 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 유지한 세대 | 발표 후 집을 팔아 무주택이 된 경우는 제외 — 날짜 기준 주의 |
| 매도자 요건 | 5월 12일 당시 임대차계약·전세권 설정된 주택 소유자 | 발표 후 새로 세를 놓은 집은 해당 안 됨 |
| 유예 기간 | 기존 임대차계약의 최초 종료일까지 | 계약 갱신으로 유예를 늘릴 수 없음 |
| 입주 기한 | 최대 2028년 5월 11일 | 임대차가 그 뒤에 끝나도 이 날짜까진 입주해야 함 |
| 실거주 의무 | 입주 후 2년 실거주 | 유예는 '연기'일 뿐 의무 자체가 없어지는 게 아님 |
유예 신청 자격 - 무주택 요건이 핵심
가장 많이 헷갈리는 부분이 무주택 기준일입니다. 매수자는 발표일인 2026년 5월 12일부터 허가 신청 시점까지 '계속' 무주택 세대를 유지해야 합니다. 즉 5월 12일 이후에 갖고 있던 집을 팔고 무주택이 된 사람은 이번 유예를 받을 수 없습니다. 갈아타기 수요가 아니라 처음부터 무주택이던 실수요자에게만 세낀 집 매수를 열어준 구조입니다.
매도자 쪽 조건도 있습니다. 5월 12일 당시 이미 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택이어야 하므로, 발표를 보고 뒤늦게 세를 놓은 집은 대상이 아닙니다. 유예 기간도 '기존 임대차계약의 최초 종료일'까지만 인정되기 때문에, 계약갱신청구권을 써서 임대차를 연장해도 매수자의 입주 기한이 같이 늘어나지 않습니다. 남은 임대차 기간이 긴 집일수록 2028년 5월 11일 상한에 걸릴 수 있으니, 계약 만기일부터 확인하는 게 순서입니다.
신청 절차와 기한 - 12월 31일까지
유예를 받으려면 2026년 12월 31일까지 주택 소재지 관할 관청(시·군·구청)에 토지거래허가를 신청해야 합니다. 현재 서울·경기 토허구역 지정 효력이 2026년 12월 31일까지이므로, 사실상 지정 기간이 끝나기 전까지 신청을 마쳐야 하는 셈입니다.
허가를 받은 뒤에는 4개월 안에 주택 취득 등기까지 마쳐야 합니다. 잔금 일정이 늦어져 4개월을 넘기면 문제가 되므로, 계약 단계에서 잔금일을 허가일 기준으로 역산해 잡아야 합니다. 이후 세입자의 임대차계약이 끝나면 입주해서 2년 실거주를 채우면 됩니다.
실무 체크포인트는 세 가지입니다. 첫째, 등기부등본과 임대차계약서로 5월 12일 이전에 임대차·전세권이 있었는지 확인. 둘째, 임대차 만기일이 2028년 5월 11일 이전인지 확인(이후라면 만기 전 입주 협의 필요). 셋째, 본인 세대의 무주택 이력이 5월 12일부터 끊긴 적 없는지 확인입니다.
세낀 집 매수 절차 단계별 정리
| 1. 대상 확인 | 5월 12일 당시 임대차·전세권 설정 여부 확인 | 등기부등본·확정일자 있는 임대차계약서로 증빙 |
|---|---|---|
| 2. 자격 확인 | 매수 세대의 5월 12일 이후 무주택 유지 여부 | 세대원 전원 기준 — 배우자 명의 주택도 걸림 |
| 3. 허가 신청 | 관할 시·군·구청에 토지거래허가 신청 (2026.12.31 한) | 허가 없이 계약하면 무효 — 계약 전 허가가 원칙 |
| 4. 취득 등기 | 허가 후 4개월 내 등기 완료 | 잔금·대출 일정을 4개월 안에 맞춰 설계 |
| 5. 입주 | 임대차 최초 종료일 또는 2028년 5월 11일 중 빠른 날까지 | 이후 2년 실거주 — 전입신고로 거주 개시 입증 |
대상 지역 - 서울 전역·경기 12곳
이번 유예가 적용되는 무대는 작년 10.15 대책으로 지정된 토지거래허가구역입니다. 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등)의 아파트와 단지 내 연립·다세대가 대상이고, 지정 효력은 2026년 12월 31일까지입니다.
시장 관점에서 보면, 그동안 토허구역에서 거래 자체가 어려웠던 '세낀 매물'이 무주택 실수요자에게 풀리는 효과가 있습니다. 매도자 입장에서는 세입자 퇴거를 기다리지 않고 팔 수 있는 길이 열렸고, 매수자 입장에서는 전세보증금을 안고 사는 만큼 당장 필요한 현금이 줄어듭니다. 다만 임대차 만기가 오면 보증금을 돌려주고 직접 입주해야 하므로, 그 시점의 자금 계획(보증금 반환 재원)까지 세워두지 않으면 낭패를 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 지금 전세 살면서 집 없는데, 세낀 집을 살 수 있나요?
A. 가능합니다. 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 세대를 유지했다면 세입자 있는 토허구역 주택을 허가받아 살 수 있습니다. 2026년 12월 31일까지 관할 구청에 허가를 신청해야 합니다.
Q. 집을 팔고 무주택이 된 뒤 신청하면 되지 않나요?
A. 안 됩니다. 발표일인 5월 12일 이후에 주택을 처분해 무주택이 된 경우는 대상에서 제외됩니다. 5월 12일 시점에 이미 무주택이었어야 합니다.
Q. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 유예도 늘어나나요?
A. 늘어나지 않습니다. 유예는 '기존 임대차계약의 최초 종료일'까지만 인정되고, 어떤 경우든 2028년 5월 11일까지는 입주해야 합니다.
Q. 이거 갭투자 허용 아닌가요?
A. 정부는 갭투자 불허 원칙을 유지한다는 입장입니다. 무주택자가 세를 안고 사는 건 허용하되, 임대차가 끝나면 반드시 입주해 2년 실거주해야 하므로 전세를 계속 돌리는 투자는 불가능합니다.
Q. 2월 유예 조치와 뭐가 다른가요?
A. 2월 조치는 다주택자가 매도하는 임대 중 주택만 대상이었습니다. 5월 29일부터는 비거주 1주택자가 파는 집을 포함해 세입자 있는 주택 전체로 넓어졌습니다.
Q. 허가받고 나서 지켜야 할 기한은 뭔가요?
A. 허가 후 4개월 안에 취득 등기를 마쳐야 하고, 임대차 최초 종료일(늦어도 2028년 5월 11일)까지 입주한 뒤 2년간 실거주해야 합니다.
정리하면 이번 확대는 토허구역 거래 절벽 속에서 무주택 실수요자와 세낀 집 매도자의 숨통을 틔워주는 조치입니다. 혜택을 받으려면 세 개의 날짜만 기억하면 됩니다. 무주택 기준일 2026년 5월 12일, 허가 신청 마감 2026년 12월 31일, 최종 입주 기한 2028년 5월 11일입니다.
다만 무주택 판정, 임대차계약 인정 범위, 보증금 반환 자금 계획 등은 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 계약 전에는 관할 구청 토지거래허가 담당 부서나 공인중개사·세무 전문가와 구체적인 조건을 확인하는 것이 안전합니다.
📌 참고 및 출처
대한민국 정책브리핑(국토교통부), 파이낸셜뉴스, 서울경제, 대한민국 정책브리핑(10.15 대책) 등
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