전세사기 특별법 개정 최소보장제 - 보증금 3분의 1 국가 보전, 소급 적용까지 총정리

2026년 4월 23일 국회를 통과한 전세사기특별법 개정안은 경·공매 후 회복금이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 차액을 보전하는 최소보장제를 도입했고, 이미 경·공매가 끝난 피해자에게도 소급 적용된다.

2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과한 전세사기특별법 개정안의 핵심은 '최소보장제'입니다. 경매·공매가 끝난 뒤 피해자가 실제로 돌려받은 금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 차액을 국가가 재정으로 보전해 줍니다. 법 시행 전에 이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용되고, 신탁사기 같은 무권계약 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 먼저 지급받는 '선지급-후정산'도 도입됐습니다.

피해자 결정 신청 기한은 2027년 5월 31일까지로 연장된 상태라, 아직 신청하지 않았다면 지금이라도 피해자 결정부터 받아두는 것이 최소보장금을 받기 위한 첫 단추입니다.

최소보장제란 - 보증금 3분의 1 기준선

최소보장제는 '보증금 전액 보상'이 아니라 피해 회복의 최저선을 국가가 깔아주는 제도입니다. 예를 들어 보증금 3억 원 피해자가 경·공매 배당으로 5,000만 원만 회수했다면, 최소보장선인 1억 원(3억의 3분의 1)과의 차액 5,000만 원을 국가가 지원하는 방식입니다. 반대로 경·공매로 이미 3분의 1 이상을 회수했다면 추가 지원 대상이 아닙니다.

적용 요건은 크게 네 가지로 정리됩니다. 특별법상 피해자로 공식 결정을 받아야 하고, 경·공매 절차가 진행 중이거나 종료된 사례여야 하며, 실제 회복금이 보증금의 3분의 1에 미달해야 합니다. 지급받은 최소지원금은 양도·압류·담보 제공이 금지돼 피해자 본인의 주거 회복에만 쓰이도록 설계됐습니다.

시행 시기도 챙겨야 합니다. 최소보장제와 선지급-후정산은 공포 후 6개월 뒤부터 시행되므로 2026년 하반기부터 실제 지급이 시작될 전망이고, 피해주택 매입 절차 개선과 예방 규정은 공포 즉시 시행됐습니다. 정부는 2026년 제1회 추가경정예산으로 약 279억 원의 재원을 확보해 둔 것으로 알려져 있습니다.

2026 전세사기특별법 개정안 핵심 정리

국회 통과일	2026년 4월 23일 본회의 통과	최소보장제·선지급은 공포 후 6개월 뒤 시행 - 2026년 하반기부터 지급 절차 시작 전망
최소보장제	경·공매 후 회복금이 보증금의 1/3 미달 시 차액(최소지원금) 국가 보전	전액 보상이 아닌 '최저선 보장' - 이미 1/3 이상 회수했다면 대상 아님
소급 적용	법 시행 전 경·공매가 이미 종료된 피해자도 포함	과거에 경매가 끝나 구제를 포기했던 피해자도 다시 확인할 가치가 큼
선지급-후정산	신탁사기 등 무권계약 피해자에게 최소보장금 전부·일부를 경·공매 전에 먼저 지급	배당 절차를 기다리지 않고 받는 게 핵심 - 종료 후 국가가 정산
지원금 보호	최소지원금은 양도·압류·담보 제공 금지	채권자가 가져갈 수 없어 피해자 주거 회복에 온전히 사용 가능
신청 기한	피해자 결정 신청 2027년 5월 31일까지	기한 내 피해자 결정을 못 받으면 최소보장금도 못 받음 - 신청이 최우선

선지급-후정산과 소급 적용 대상

이번 개정에서 실무적으로 가장 파급이 큰 부분은 소급 적용입니다. 그동안은 경·공매가 끝나 배당까지 마친 피해자는 사실상 구제 수단이 없었는데, 개정법은 시행 전 경·공매 종료자도 최소보장제 대상에 포함시켰습니다. 국토교통부 집계로 2026년 3월 기준 누적 피해 사례가 약 3만 7,000건에 달하고 이 중 보증금 3억 원 이하 피해자가 97.6%라는 점을 감안하면, 상당수가 이 소급 조항의 잠재 대상입니다.

선지급-후정산은 신탁사기처럼 애초에 임대차계약 자체가 무효(무권계약)여서 배당 순위조차 잡기 어려운 피해자를 위한 장치입니다. 경·공매가 끝날 때까지 수년을 기다리지 않고 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 받고, 이후 경·공매 결과에 따라 국가가 정산하는 구조입니다. 여기에 경매에서 유찰이 반복될 경우 피해자에게 우선매수권을 부여하는 개선도 함께 담겼습니다.

다만 최소보장제는 '피해자 결정'을 받은 사람에게만 적용된다는 점을 놓치면 안 됩니다. 경·공매가 끝났더라도 특별법상 피해자 결정을 받지 않았다면 먼저 결정 신청부터 해야 합니다.

최소보장제는 특별법상 피해자 결정을 받은 임차인에게 적용된다

피해자 결정 신청 방법과 요건

피해자 결정 신청은 온라인과 오프라인 두 경로가 있습니다. 온라인은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 피해 사실을 작성하고 임대차계약서 등 서류를 등록해 신청하고, 오프라인은 피해주택 소재지(주민등록상 거주지) 자치구 접수창구에서 접수합니다. 신청 후 위원회 심의를 거쳐 결정이 나오며, 결과에 이의가 있으면 결정문 송달일로부터 30일 이내에 이의신청할 수 있고 국토교통부는 이의신청일로부터 20일 이내에 재결정합니다.

보증금 요건은 원칙적으로 5억 원 이하이며, 위원회 의결을 거치면 그 이상도 예외적으로 인정될 수 있는 것으로 알려져 있습니다. 피해자로 결정되면 최소보장제 외에도 주거 지원(LH 매입임대 등), 저리 대출 등 금융 지원, 경·공매 유예·대행 특례까지 함께 열리므로, 최소보장금만 보고 신청을 미룰 이유가 없습니다.

피해자 결정 신청 절차와 체크포인트

신청 대상	특별법상 요건을 갖춘 전세사기 피해 임차인 (보증금 원칙 5억 이하)	요건 판단이 애매하면 일단 신청 - 위원회 심의에서 예외 인정 가능성도 있음
신청 방법	온라인 jeonse.kgeop.go.kr 또는 피해주택 소재 자치구 접수창구	임대차계약서·주민등록초본 등 서류를 미리 준비하면 한 번에 처리
신청 기한	2027년 5월 31일까지	기한 경과 시 최소보장제 포함 모든 특례에서 배제 - 가장 먼저 챙길 것
이의신청	결정문 송달일부터 30일 이내, 국토부는 20일 이내 재결정	1차에서 탈락해도 보완 자료를 갖춰 이의신청하는 사례가 적지 않음
최소보장금 수령	피해자 결정 후 경·공매 결과 기준으로 1/3 미달분 신청	제도 시행(공포 후 6개월) 이후 세부 지급 절차는 국토부 공고 확인 필요

피해자 결정 신청 기한은 2027년 5월 31일까지다

자주 묻는 질문

Q. 이미 경매가 끝나서 배당까지 받았는데도 최소보장금을 받을 수 있나요?

A. 받을 수 있습니다. 이번 개정안의 핵심이 법 시행 전 경·공매 종료자에 대한 소급 적용입니다. 다만 회복한 금액이 보증금의 3분의 1 미만이어야 하고, 특별법상 피해자 결정을 받은 상태여야 합니다.

Q. 보증금 전액을 돌려받는 건가요?

A. 아닙니다. 국가가 보장하는 것은 보증금의 3분의 1이라는 최저선까지입니다. 예컨대 보증금 3억 원에 회수금이 5,000만 원이면 1억 원과의 차액인 5,000만 원을 지원받는 구조입니다.

Q. 최소보장제는 언제부터 시행되나요?

A. 최소보장제와 선지급-후정산은 법 공포 후 6개월 뒤 시행됩니다. 2026년 4월 23일 국회 통과를 기준으로 하면 2026년 하반기부터 지급 절차가 시작될 전망이며, 세부 지급 방법은 국토교통부 공고를 확인해야 합니다.

Q. 선지급-후정산은 누구에게 적용되나요?

A. 신탁사기 등 무권계약 피해자가 대상입니다. 계약 자체가 무효라 배당을 기대하기 어려운 경우, 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 받고 이후 국가가 정산합니다.

Q. 피해자 결정 신청은 언제까지, 어디서 하나요?

A. 2027년 5월 31일까지 신청할 수 있습니다. 온라인은 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr), 오프라인은 피해주택 소재지 자치구 접수창구에서 접수합니다.

Q. 받은 최소지원금을 압류당할 수도 있나요?

A. 아닙니다. 개정법은 최소지원금의 양도·압류·담보 제공을 금지해 채권자가 가져갈 수 없도록 했습니다. 지원금이 피해자의 주거 회복에만 쓰이도록 한 안전장치입니다.

이번 최소보장제 도입으로 전세사기 대응이 '사후 구제'에서 '최저선 보장'으로 한 단계 이동했습니다. 핵심 행동 순서는 분명합니다. 첫째, 2027년 5월 31일 기한 안에 피해자 결정 신청부터 해두고, 둘째, 경·공매가 이미 끝났더라도 회복금이 보증금의 3분의 1에 못 미치는지 계산해 보고, 셋째, 제도 시행 이후 국토교통부의 지급 절차 공고를 챙기는 것입니다.

다만 개별 사안마다 계약 형태, 배당 결과, 요건 충족 여부가 달라 지원 여부와 금액이 달라질 수 있습니다. 이 글은 정보 제공 목적이며, 본인 사례의 정확한 판단은 전세피해지원센터나 변호사 등 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
대한민국 정책브리핑, 쿠키뉴스, 서울경제, 파이낸셜뉴스, 전세사기피해자 지원관리시스템 등