강남3구·용산 토허구역 2026년 말 연장, 계약 전 5단계
강남·서초·송파·용산의 약 2,200개 아파트 단지는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가 대상이며, 매수자는 본계약 전에 구청 허가와 2년 실거주 조건부터 확인해야 한다.
강남·서초·송파·용산의 약 2,200개 아파트 단지는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 유지된다. 2025년 10월 1일부터 1년 3개월간 재지정된 것으로, 아파트를 사려면 본계약 확정 전에 관할 구청장 허가를 받고 원칙적으로 2년간 직접 거주해야 한다.
다만 2026년 현재는 2025년 10월 20일부터 시행된 서울 전역 아파트 지정도 같은 종료일까지 겹친다. 따라서 강남3구·용산만의 규제로 이해하기보다 서울 아파트 매수 절차 자체가 달라졌다고 보는 편이 정확하다.
강남3구·용산 연장 범위
서울시 지정현황에 표시된 강남3구·용산 아파트 부지의 공고상 면적은 142.22㎢이며 적용 기간은 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지다. 대상은 네 자치구의 모든 부동산이 아니라 건축법상 아파트 용도로 한정된다.
허가 기준은 전용면적이 아닌 거래되는 토지 면적이다. 아파트는 등기사항증명서의 대지권 면적을 기준으로 판단해야 하므로 전용 59㎡가 6㎡ 기준을 피한다고 생각하면 안 된다. 서울 아파트는 통상 대지권이 결합돼 있어 계약 전 서울부동산정보광장이나 토지이음에서 주소별 지정 여부를 확인하는 것이 안전하다.
2026년 토허구역 핵심 정리
| 강남3구·용산 | 약 2,200개 아파트 단지, 2026년 12월 31일까지 | 종료일만 보고 계약하지 말고 주소와 건축물 용도를 함께 확인한다. |
|---|---|---|
| 서울 전역 중복 지정 | 서울 전체 아파트도 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 지정 | 2026년에는 마포·성동 등 다른 자치구 아파트도 같은 허가 절차가 적용된다. |
| 허가 면적 | 주거지역 6㎡, 상업·공업지역 15㎡, 녹지지역 20㎡ 초과 | 아파트 전용면적이 아니라 대지권 등 토지 지분을 본다. |
| 신규 정비사업지 | 신통기획 7곳과 공공재개발 1곳, 2026년 8월 30일까지 | 아파트 외 토지·주택도 포함될 수 있어 지정도와 토지조서를 확인해야 한다. |
토허구역 매수 5단계
매도인과 매수인이 가격과 조건에 합의한 뒤 공동으로 토지거래계약허가를 신청한다. 제출 서류는 허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서가 기본이며 대리 신청에는 위임장이 필요하다. 서울시 안내상 허가증은 신청을 받은 날부터 15일 이내 교부된다.
허가 전에는 허가를 조건으로 한 합의와 본계약을 명확히 구분해야 한다. 중개계약서에도 불허가 시 계약금 반환과 계약 해제 조건을 구체적으로 적는 편이 분쟁 예방에 유리하다. 허가받은 주거용 토지는 2년간 승인된 목적대로 이용해야 한다.
토지거래허가 신청 순서
| 1. 주소 확인 | 서울부동산정보광장·토지이음에서 지정 여부와 용도지역 조회 | 중복 지정이나 정비사업 구역은 적용 범위가 다를 수 있다. |
|---|---|---|
| 2. 조건 합의 | 매매가·입주일·임차인 현황·허가 불발 조건 정리 | 허가 전 계약금 처리 방법을 특약에 남긴다. |
| 3. 공동 신청 | 매도·매수인이 관할 구청에 신청서와 이용·자금계획 제출 | 세입자나 기존주택이 있으면 관련 계획과 증빙을 추가한다. |
| 4. 허가 심사 | 구청이 이용 목적과 자금계획 등을 검토해 허가 또는 불허가 결정 | 안내 처리기간을 고려해 잔금일을 빠듯하게 잡지 않는다. |
| 5. 계약·입주 | 허가 조건에 맞춰 계약, 잔금, 등기와 입주 진행 | 주거용 이용 의무 2년 동안 임대 전환이나 미입주에 주의한다. |
세입자 있으면 달라진 점
2026년 5월 29일부터 이미 임대 중인 주택은 무주택 실수요자에 한해 실거주 시작을 최대 2년 유예할 수 있다. 2026년 12월 31일까지 접수된 신청에 한시 적용되며, 빈집을 매수한 뒤 새 임차인을 들이는 방식은 대상이 아니다. 기존 임대차 때문에 즉시 입주할 수 없는 무주택자의 선택지를 넓힌 조치이지 일반적인 갭투자 허용은 아니다.
일반 신청에 관한 강남구청 안내는 허가일부터 4개월 이내 잔금·등기·실거주 완료를 요구한다. 기존주택 보유자는 처리계획서를 내고 허가일부터 6개월 이내 종전 주택을 매매하거나 임대하도록 안내되므로, 매수 전 해당 구청의 최신 심사기준을 확인해야 한다.
매수 상황별 허가 체크
| 무주택·빈집 매수 | 허가 후 정해진 입주시기 안에 전입하고 2년 실거주 | 잔금일과 이사일을 허가 일정에 맞춘다. |
|---|---|---|
| 무주택·세입자 있는 집 | 기존 임대 중인 주택에 한해 실거주 최대 2년 유예 가능 | 임대차계약서와 종료일을 확인하고 유예 적용 여부를 신청 전에 문의한다. |
| 기존주택 보유 | 종전 주택 처리계획을 제출해 개별 심사 | 강남구 안내 기준은 허가일부터 6개월 이내 매매 또는 임대다. |
| 경매·무상증여 | 민사집행법상 경매와 대가 없는 상속·증여는 허가 예외 | 명의만 증여로 꾸민 유상거래는 예외로 볼 수 없으므로 세무·법률 검토가 필요하다. |
2026년 6월 시장 신호
서울시의 최신 집계에서 2026년 6월 서울 아파트 토허 신규 신청은 5,382건으로 전월보다 10.9% 감소했다. 이 가운데 강남3구·용산은 699건으로 전체의 13.0%였으며, 5월의 16.7%보다 비중이 낮아졌다. 세입자 있는 주택의 실거주 유예 신청은 강남3구·용산에서 65건, 해당 권역 신청의 9.3%였다.
반면 강남3구·용산의 6월 허가 신청가격은 전월 대비 3.10% 상승한 것으로 서울시는 분석했다. 이는 실제 소유권 이전이 끝난 실거래가격이 아니라 허가 신청 예정금액을 모형으로 추정한 수치이며 사후 수정될 수 있다. 신청 감소와 가격 상승이 동시에 나타났다는 점에서 토허제 연장만으로 가격 방향을 단정하기보다 거래량·대출 여건·실거래 신고를 함께 봐야 한다.
자주 묻는 질문
Q. 강남3구·용산 아파트는 모두 허가를 받아야 하나요?
A. 아파트 용도 토지이면서 공고 기준면적을 초과하면 허가 대상이다. 실제 계약 전 주소별 지정도와 대지권 면적을 조회해야 한다.
Q. 주거지역 6㎡는 전용면적 기준인가요?
A. 아니다. 허가 기준은 거래되는 토지 면적이므로 아파트는 등기사항증명서에 표시된 대지권 지분을 확인한다.
Q. 세입자가 있으면 매매할 수 없나요?
A. 현재 임대 중인 주택을 무주택자가 사는 경우 2026년 5월 29일부터 실거주 시작을 최대 2년 유예할 수 있다. 빈집에 새 세입자를 들이는 갭투자는 해당하지 않는다.
Q. 1주택자도 강남 아파트를 살 수 있나요?
A. 일률적으로 금지되는 것은 아니지만 기존주택 처리계획을 제출해 심사를 받아야 한다. 강남구 안내는 허가일부터 6개월 이내 매매 또는 임대를 기준으로 제시한다.
Q. 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?
A. 무허가 또는 부정한 방법의 계약은 2년 이하 징역이나 계약 당시 토지가격의 30% 이하 벌금 대상이 될 수 있다. 허가 목적대로 이용하지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 매년 부과될 수 있다.
Q. 2027년 1월부터는 자유롭게 거래할 수 있나요?
A. 현재 공고된 종료일은 2026년 12월 31일이지만 재지정이나 범위 조정 가능성은 남아 있다. 2027년 계약이라도 당시 최신 공고를 다시 확인해야 한다.
강남3구·용산 토허구역 연장의 핵심은 가격 전망보다 계약 순서다. 주소별 지정 여부, 대지권 면적, 세입자 잔여기간, 기존주택 처리계획을 먼저 확인하고 그다음 허가 조건부 합의와 자금계획을 작성해야 한다. 특히 실거주 유예는 무주택자와 기존 임대주택에 한정된 예외이므로 일반 매매에 확대 적용하면 안 된다. 실제 허가 여부와 특약 문구는 관할 구청 및 공인중개사·법률 전문가에게 확인하는 것이 안전하다.
📌 참고 및 출처
서울특별시 서울부동산정보광장 토지거래허가구역 지정현황, 서울특별시 서울부동산정보광장 토지거래허가 제도안내, 서울주거포털 강남3구·용산구 토지거래허가구역 재지정 자료, 강남구청 토지거래허가구역 재지정 및 지정 공고, 국토교통부 세입자 있는 주택 실거주 유예 확대, 서울특별시 2026년 6월 토지거래허가 신청 동향, 강남구청 토지거래계약허가 신청 매뉴얼 등
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