임대차계약 30일 안에 신고 안 하면 과태료 - 2026 신고제·갱신청구권 체크포인트
2025년 6월부터 전월세신고제 과태료가 실제로 부과됩니다. 임대차계약할 때 놓치면 손해 보는 신고 의무·계약갱신청구권·5% 상한을 한 번에 정리했습니다.
임대차계약을 맺었다면 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과일 때 계약일로부터 30일 안에 반드시 신고해야 합니다.
2021년 6월부터 4년간 이어진 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나면서, 6월 1일 이후 체결한 계약부터는 신고를 빠뜨리면 과태료가 실제로 부과됩니다.
집을 구할 때 흔히 확정일자·보증금 지키기에만 신경 쓰지만, 2026년 현재 임대차계약은 '신고 의무'와 '계약갱신청구권'까지 함께 챙겨야 손해를 막을 수 있습니다.
전월세신고제, 누가 언제까지 신고하나
주택 임대차 신고제(전월세신고제)는 보증금 6,000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 계약이 대상입니다. 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상이라는 점을 헷갈리기 쉽습니다.
신고 의무는 임대인과 임차인 양쪽에 함께 있으며, 계약을 맺은 날부터 30일 이내에 주택 소재지 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 신고하면 됩니다.
제주 한 달 살기 같은 단기 체험 계약이나 학교 기숙사비처럼 단기·특수한 경우는 신고 대상에서 제외되는 것으로 안내되고 있습니다.
한 가지 실속 팁은, 계약서를 첨부해 온라인으로 신고하면 따로 주민센터를 방문하지 않아도 확정일자가 무료로 자동 부여된다는 점입니다. 신고 한 번으로 대항력과 우선변제권의 기초를 함께 챙길 수 있습니다.
전월세신고제 핵심 기준
| 신고 대상 | 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 | 둘 중 하나만 넘어도 대상 — 소액 월세라도 확인 필수 |
|---|---|---|
| 신고 기한 | 계약일로부터 30일 이내 | 이사·잔금 일정과 별개, 계약한 날부터 카운트 |
| 신고 주체 | 임대인·임차인 공동 | 한쪽이 신고하고 계약서 제출하면 공동신고 인정 |
| 확정일자 | 계약서 첨부 신고 시 자동 부여(무료) | 방문·수수료 없이 확정일자까지 한 번에 처리 |
| 제외 대상 | 단기 체험 계약, 기숙사비 등 | 단기·특수 계약은 신고 의무에서 빠짐 |
미신고 과태료, 지연은 30만원 허위는 100만원
계도기간이 끝나면서 과태료 부과 기준도 함께 정리됐습니다. 국토교통부에 따르면 단순 미신고나 지연신고는 최대 100만 원이던 상한이 30만 원으로 낮아졌고, 실제로는 지연 기간과 금액에 따라 2만 원부터 차등 부과됩니다.
반면 계약 내용을 사실과 다르게 꾸며 신고하는 허위신고는 최대 100만 원까지 부과될 수 있어 성격이 완전히 다릅니다. 깜빡한 지연보다 '거짓 신고'를 훨씬 무겁게 본다는 뜻입니다.
과태료가 아깝다면 계약서에 도장을 찍은 그날, 바로 온라인 신고를 걸어두는 습관이 가장 안전합니다. 30일은 생각보다 금방 지나가고, 이사 준비에 밀려 놓치기 쉬운 기한이기 때문입니다.
계약갱신청구권과 5% 상한, 언제 쓰나
임대차계약의 또 다른 핵심은 계약갱신청구권입니다. 임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다.
이 권리는 계약 기간 중 딱 1회만 쓸 수 있으며, 갱신된 계약의 기간은 2년으로 봅니다. 이른바 '2+2년' 구조입니다. 행사 기간이 과거 만료 1개월 전까지였다가 2개월 전까지로 앞당겨진 만큼, 만료 2개월 전이 지나면 권리가 사라진다는 점을 달력에 표시해두는 것이 좋습니다.
갱신할 때는 전월세상한제가 적용돼 보증금·월세 인상폭이 5% 이내로 제한됩니다. 다만 이 5% 룰은 '갱신'일 때만 작동합니다. 집주인이 새로운 세입자와 신규 계약을 맺을 때는 적용되지 않으므로, 시세가 오른 지역이라면 갱신청구권을 쓰는 쪽이 유리한지 먼저 따져봐야 합니다.
갱신·상한 규칙 한눈에
| 갱신 요구 시기 | 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 | 2개월 전 넘기면 권리 소멸 — 미리 통지 |
|---|---|---|
| 갱신 횟수 | 1회 한정, 기간 2년 | '2+2년'까지 안정적 거주 가능 |
| 인상 상한 | 보증금·월세 5% 이내 | 갱신 때만 적용, 신규계약엔 미적용 |
| 통지 방법 | 문자·내용증명 등 기록 남기기 | 구두 통지는 분쟁 시 입증 어려움 |
실거주 이유로 거절당했다면 손해배상
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 대표 사유가 '본인 또는 직계존비속의 실거주'입니다. 문제는 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤, 정작 본인은 들어가 살지 않고 제3자에게 다시 임대하는 경우입니다.
주택임대차보호법은 이런 상황에 대비해 손해배상 책임을 규정하고 있습니다. 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 임대인은 갱신 거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.
배상액은 당사자 간 별도 합의가 없으면 두 가지 중 큰 금액으로 정해집니다. 하나는 거절 당시 환산월차임의 3개월분, 다른 하나는 임대인이 새 세입자에게 받은 환산월차임과 기존 환산월차임의 차액을 2년분으로 계산한 금액입니다.
따라서 실거주를 이유로 나가게 됐다면, 이후 그 집에 누가 사는지 확정일자·전입세대 열람 등으로 확인해두면 대응에 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 보증금은 5천만원이고 월세가 40만원인데 신고 대상인가요?
A. 네, 대상입니다. 보증금과 월세 중 하나만 기준(보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과)을 넘어도 신고 의무가 생깁니다. 월세 40만 원이면 월세 기준을 넘으므로 계약일부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
Q. 전월세신고를 하면 확정일자를 따로 받아야 하나요?
A. 계약서를 첨부해 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 별도 방문이나 수수료 없이 신고 한 번으로 처리되므로, 온라인 신고 시 계약서 첨부를 잊지 마세요.
Q. 계약갱신청구권은 만료 직전에 말해도 되나요?
A. 안 됩니다. 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구해야 합니다. 만료 2개월 전이 지나면 권리를 행사할 수 없으니, 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 미리 통지하는 것이 안전합니다.
Q. 집주인이 5% 넘게 올려달라고 하면 무조건 거부할 수 있나요?
A. 갱신청구권을 행사하는 갱신 계약이라면 5% 상한이 적용되어 초과 인상을 거부할 수 있습니다. 다만 기존 계약이 끝나고 새로 맺는 신규 계약에는 5% 룰이 적용되지 않는다는 점을 구분해야 합니다.
Q. 신고를 며칠 늦게 했는데 100만원 과태료가 나오나요?
A. 단순 지연신고 과태료 상한은 30만 원으로 낮아졌고, 지연 기간·금액에 따라 2만 원부터 차등 부과됩니다. 최대 100만 원은 내용을 거짓으로 꾸민 허위신고에 적용되는 기준입니다.
Q. 실거주한다고 나가라 해서 나왔는데 새 세입자가 들어왔어요.
A. 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 환산월차임 3개월분과 신규·기존 차임 차액의 2년분 중 큰 금액이 기준이며, 전입세대 열람 등으로 실제 거주 여부를 확인해두면 좋습니다.
임대차계약은 도장을 찍는 순간이 아니라 '신고 30일'과 '갱신 6~2개월 전'이라는 두 개의 시계가 함께 돌아가는 계약입니다.
계약 당일 신고와 확정일자, 만료 두 달 전 갱신 통지, 실거주 거절 시 사후 확인까지 챙기면 대부분의 분쟁은 예방할 수 있습니다.
다만 개별 사안의 과태료 감경이나 손해배상 인정 여부는 구체적 사실관계에 따라 달라지므로, 다툼이 생겼다면 관할 주민센터나 대한법률구조공단 등 전문 기관의 상담을 함께 받아보시길 권합니다.
📌 참고 및 출처
국토교통부 보도자료, 찾기쉬운 생활법령정보(전월세신고제), 찾기쉬운 생활법령정보(임대차계약 갱신), 대한민국 정책브리핑 등
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