양도세 실거주 중심 개편 - 장특공제 보유혜택 40%가 사라질까 7월말 세제개편 총정리

정부가 7월 말 세제개편안에서 양도세 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 손질합니다. 비거주 보유 40% 공제를 축소·폐지하고 거주 공제로 몰아주는 0%·80% 또는 20%·60% 조합이 거론됩니다.

지금 집을 오래 갖고만 있어도 받던 양도세 최대 40% 보유 공제가 줄거나 사라질 수 있습니다. 정부가 7월 말 발표할 2026년 세제개편안에서 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 '보유 중심'에서 '실거주 중심'으로 재편하는 방안을 검토 중이기 때문입니다.

현재 거론되는 조합은 보유 공제를 40%에서 0%로 없애고 거주 공제를 80%로 키우는 안, 또는 보유 20%·거주 60%로 나누는 안입니다. 실제로 살았던 집은 지키고, 갭투자·비거주 보유는 세 부담을 무겁게 하겠다는 방향입니다.

장특공제가 어떻게 바뀌나

현행 1세대 1주택 고가주택(양도가 12억 초과분)의 장특공제는 두 갈래로 나뉩니다. 보유 기간 연 4%씩 최대 40%, 거주 기간 연 4%씩 최대 40%로 둘을 합쳐 최대 80%까지 공제받습니다. 핵심은 지금은 '한 번도 안 살아도' 보유만 10년 채우면 40% 보유 공제를 받는다는 점입니다.

개편안은 이 비거주 보유 혜택을 겨냥합니다. 헤럴드경제 등 보도에 따르면 정부는 보유 공제 40%를 어느 정도 깎을지를 두고 0%·80%(보유 폐지) 또는 20%·60% 조합을 검토하는 것으로 알려졌습니다. 제도 명칭을 '장기거주소득공제' 식으로 바꾸는 방안까지 거론됩니다. 요약하면 '오래 보유'보다 '오래 실거주'가 절세의 핵심 조건이 되는 셈입니다.

장특공제 현행 vs 검토안(1세대 1주택 고가주택)

현행	보유 연4%(최대40%) + 거주 연4%(최대40%) = 최대 80%	실거주 안 해도 보유만으로 40% 확보 가능
검토안 A	보유 0% + 거주 80%	비거주자는 장특공제 자체가 거의 사라짐
검토안 B	보유 20% + 거주 60%	보유 혜택은 남기되 실거주에 무게
공통 방향	비거주 보유 혜택 축소, 실거주 확대	실제 거주기간이 세금 좌우

언제 확정되고 언제 적용되나

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 부동산 세제개편안을 7월 말 발표하겠다고 밝혔습니다. 장특공제 변경 폭은 7월 중하순 부동산 정책 토론회를 거쳐 확정한다는 방침이어서, 위 조합 중 어느 쪽이 될지는 발표 전까지 유동적입니다.

중요한 건 '아직 확정된 법이 아니다'라는 점입니다. 세제개편안은 발표 후 국회 세법 개정 절차를 거쳐야 하며, 통상 시행일과 경과규정이 함께 정해집니다. 이미 실거주 공제를 강화하는 취지의 법안이 2026년 4월 국회에 발의된 상태라 방향성은 뚜렷하지만, 최종 공제율과 적용 시점은 발표문을 확인해야 합니다.

실거주 여부가 양도세를 좌우하는 구조로 바뀔 전망

종부세·보유세도 같이 손본다

이번 개편은 양도세만이 아니라 취득·보유·양도를 아우르는 통합 손질로 진행됩니다. 종합부동산세는 세율을 직접 올리기보다 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80~100% 수준으로 단계적으로 올리는 방식이 거론됩니다.

예를 들어 같은 주택이라도 공정시장가액비율이 60%면 과세표준 4.8억, 80%면 6.4억으로 약 1.3배 커져 세 부담이 늘어납니다. 여기에 다주택자 양도세 중과는 이미 5월 10일부터 재개된 상태입니다. 즉 다주택·비거주 보유자에게는 취득·보유·양도 전 단계에서 부담이 겹겹이 강화되는 흐름입니다.

보유 유형별 영향과 대응

실거주 1주택자	상대적 보호, 거주 공제로 유리해질 가능성	공시가격이 12억 초과인지, 거주기간 입증자료 확보
비거주 보유자	장특공제 보유 혜택 축소로 양도세 증가	각 주택 실제 거주기간·전입세대 이력 정리
다주택자	중과 재개+종부세 강화 이중 부담	주택별 공시가격·조정지역 여부·처분 우선순위 검토
갈아타기 대기자	'똘똘한 한 채' 실거주 요건 중요	이사·전입 계획을 거주 공제 기준에 맞춰 설계

실거주 1주택자가 지금 할 일

개편 방향은 실거주자에게 대체로 유리하지만, 자동으로 혜택이 커지는 건 아닙니다. 핵심은 '실거주를 입증할 수 있느냐'입니다. 전입신고 일자, 실제 거주 기간, 관리비·공과금 납부 내역 등 거주 사실을 증빙할 자료를 미리 정리해 두는 것이 실전 대응입니다.

반대로 확정되지 않은 방향만 보고 서둘러 팔거나 사는 결정은 권하기 어렵습니다. 공제율 조합에 따라 유불리가 크게 갈리기 때문입니다. 지금은 매도·매수를 서두르기보다, 내가 가진 주택의 공시가격(1주택 종부세 공제 기준 12억, 양도세 고가주택 기준 12억)과 실거주 기간을 표로 정리해 발표 직후 곧바로 계산할 수 있게 준비하는 편이 낫습니다.

자주 묻는 질문

Q. 실거주 한 번도 안 한 집은 양도세가 얼마나 늘어나나요?

A. 검토안 A(보유 0%·거주 80%)가 채택되면 비거주 보유자는 장특공제를 거의 못 받게 됩니다. 기존 최대 40% 보유 공제가 사라지는 만큼 과세표준이 커져 양도세가 크게 늘 수 있습니다. 다만 최종 공제율은 7월 말 발표 후 확정됩니다.

Q. 1주택이면 무조건 비과세 아닌가요?

A. 양도가 12억 이하 1세대 1주택은 실거주 요건 등을 충족하면 비과세입니다. 12억을 넘는 고가주택은 초과분에 대해 양도세가 매겨지고, 이때 장특공제가 적용돼 이번 개편의 직접 영향을 받습니다.

Q. 언제 시행되나요? 지금 계약한 것도 소급되나요?

A. 7월 말 발표 후 국회 세법 개정을 거쳐야 하며 시행일과 경과규정은 그때 함께 정해집니다. 통상 이런 개편은 시행일 이후 양도분부터 적용하는 경과규정을 두지만, 소급 여부는 발표문을 반드시 확인해야 합니다.

Q. 종부세도 오르나요?

A. 세율 인상보다 공정시장가액비율을 60%에서 80~100%로 올리는 방식이 거론됩니다. 이 경우 세율이 그대로여도 과세표준이 커져 실제 세 부담은 늘어납니다.

Q. 다주택자는 지금 팔아야 하나요?

A. 다주택 중과가 5월 10일부터 재개됐고 종부세 부담도 커지는 방향이지만, 확정 전 성급한 처분은 위험합니다. 주택별 공시가격·조정지역 여부·거주기간을 정리해 발표 후 시나리오별로 계산해 보고 판단하는 것이 안전합니다.

Q. 거주 공제를 받으려면 며칠을 살아야 하나요?

A. 현행은 거주 기간 연 4%씩 최대 40%(10년)로, 2년 이상 거주부터 공제가 시작되는 구조입니다. 개편안이 거주 공제를 최대 80%로 키우면 거주 연수 1년당 가치가 더 커지므로, 실거주 기간과 전입 시점 관리가 절세의 핵심이 됩니다.

이번 세제개편의 큰 그림은 분명합니다. '오래 보유'가 아니라 '실제로 얼마나 살았느냐'가 양도세를 좌우하는 방향입니다. 실거주 1주택자는 상대적으로 보호받되 거주 입증자료를 챙겨야 하고, 비거주·다주택 보유자는 취득·보유·양도 전 단계에서 부담이 커질 수 있습니다.

다만 공제율 조합(0%·80% 또는 20%·60%)과 시행 시점은 7월 말 발표 전까지 확정되지 않았습니다. 이 글은 정보 제공 목적이며, 실제 매도·보유 판단은 발표된 세법과 본인 주택의 공시가격·거주기간을 근거로 세무 전문가와 상담해 결정하시길 권합니다.

📌 참고 및 출처
헤럴드경제 - 양도세 장특공제 손질 가닥, 뉴스핌 - 구윤철 부동산 세제 개편안 7월말 발표, 파이낸셜뉴스 - 장특공제 비거주 축소·폐지 갈림길, enjoytax - 7월 부동산 세제 개편 점검 등