다주택자 양도세 중과 부활 - 잔금 유예 4~6개월 시한과 최고 75% 세율 총정리

2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료돼 조정대상지역 2주택 +20%p·3주택 +30%p 중과가 부활했고, 5월 9일 이전 계약분은 계약일로부터 4~6개월 내 잔금을 치르면 중과를 피할 수 있다.

다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료되고, 5월 10일부터 중과가 부활했습니다. 조정대상지역 주택을 파는 1세대 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산돼 최고 65%·75% 세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 배제됩니다.

다만 정부 보완방안에 따라 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 확인된 건은 계약일로부터 4개월(강남3구·용산) 또는 6개월(그 외 신규 조정대상지역) 안에 잔금·등기를 마치면 중과에서 제외됩니다. 7월 현재 이 잔금 시한이 하나둘 도래하고 있어, 5월 이전에 계약한 다주택자라면 지금 자신의 데드라인부터 확인해야 합니다.

양도세 중과 부활, 세금이 얼마나 무거워졌나

다주택자 양도세 중과는 2022년 5월부터 약 4년간 한시적으로 배제(유예)돼 왔습니다. 정부는 2026년 2월 12일 기획재정부·국토교통부·금융위원회 합동으로 '유예를 5월 9일 예정대로 종료한다'고 발표했고, 2월 13일 시행령 개정안을 입법예고했습니다.

중과가 부활하면 세 부담은 급격히 커집니다. 양도차익에 대한 기본세율 6~45%에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 얹혀 명목 최고세율이 각각 65%, 75%까지 올라가고, 지방소득세(세액의 10%)를 더하면 실효 최고세율은 71.5%, 82.5% 수준으로 알려져 있습니다.

더 아픈 건 장기보유특별공제 배제입니다. 오래 보유한 주택일수록 양도차익에서 공제받던 금액이 통째로 사라지기 때문에, 같은 차익이라도 유예 기간에 팔았을 때와 세금이 2배 이상 벌어지는 경우가 나올 수 있습니다. 매도를 고민 중이라면 '세율 가산 + 장특공 배제'가 동시에 걸린다는 점을 기준으로 세액을 다시 계산해봐야 합니다.

다주택자 양도세 중과 체계 (2026년 5월 10일부터)

적용 대상	조정대상지역 내 주택을 양도하는 1세대 2주택 이상	비조정지역 주택 양도는 중과 대상이 아님
2주택자 세율	기본세율 + 20%p (최고 65%)	지방소득세 포함 시 실효 최고 71.5% 수준
3주택 이상 세율	기본세율 + 30%p (최고 75%)	지방소득세 포함 시 실효 최고 82.5% 수준
장기보유특별공제	중과 대상은 적용 배제	보유기간이 길수록 유예 때보다 세금 격차가 커짐
시행 시점	2026년 5월 10일 양도분부터	양도시기는 통상 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날 기준

잔금 유예 조건 - 계약일 기준 4~6개월

당초에는 5월 9일까지 잔금 청산(양도)까지 마쳐야 중과를 피할 수 있었지만, 매수자를 구해도 잔금 일정 때문에 혜택을 못 받는 사례를 막기 위해 정부가 '계약일 기준'을 인정하는 보완방안을 내놨습니다.

핵심 요건은 두 가지입니다. 첫째, 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인돼야 합니다. 둘째, 계약일로부터 정해진 기간 안에 잔금·등기까지 마쳐 양도를 완료해야 합니다. 이 기간이 지역에 따라 다릅니다.

2025년 10월 15일 이전부터 조정대상지역이던 서울 강남구·서초구·송파구·용산구는 계약일로부터 4개월, 2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역(서울 나머지 21개구와 경기 12곳)은 6개월입니다. 신규 지정 지역에 기간을 더 준 것은 규제지역 편입에 따른 거래 충격을 완화하려는 취지로 알려져 있습니다.

예를 들어 5월 9일에 계약했다면 강남·용산 주택은 9월 9일 무렵, 신규 지정 지역 주택은 11월 9일 무렵까지 잔금을 마쳐야 합니다. 7월 현재 초봄에 계약한 4개월 지역 물건은 이미 시한이 지났거나 임박한 상태이므로, 잔금일이 늦춰질 조짐이 있다면 매수인과 일정 조정 협의를 서두르는 게 안전합니다.

지역별 잔금 유예 기간과 데드라인 예시

공통 요건	5월 9일까지 계약 체결 + 계약금 지급 확인	계약서와 계약금 이체 내역을 반드시 보관
강남·서초·송파·용산	계약일로부터 4개월 내 양도 완료	5월 9일 계약 시 9월 9일 무렵이 마지노선
신규 조정대상지역 (2025.10.16 지정)	계약일로부터 6개월 내 양도 완료	5월 9일 계약 시 11월 9일 무렵까지
기한 내 잔금 완료 시	중과 제외 → 일반세율 + 장기보유특별공제 적용	세율·공제 모두 유예 때와 동일한 효과
기한을 넘긴 경우	중과세율 적용	잔금 지연 리스크가 곧 세금 리스크 — 일정 관리가 핵심

조정대상지역은 서울 전역과 경기 12곳으로 확대된 상태다

중과 걸리는 조정대상지역 - 서울 전역·경기 12곳

중과 여부를 가르는 첫 번째 기준은 파는 주택이 조정대상지역에 있느냐입니다. 2025년 10·15 대책으로 2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 조정대상지역(투기과열지구 중복 지정)입니다.

경기 12곳은 과천시, 광명시, 하남시, 의왕시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구입니다. 반대로 이 지역 밖(인천, 경기 나머지, 지방)의 주택을 팔 때는 다주택자라도 중과 없이 일반세율과 장기보유특별공제가 적용됩니다.

그래서 여러 채 중 매도 순서를 짤 때는 '비조정지역 주택부터 처분해 주택 수를 줄인 뒤 조정지역 주택을 파는' 순서가 기본 검토 대상이 됩니다. 다만 주택 수 산정에는 지방 저가 주택 제외 등 세부 규정이 있어, 실제 매도 전에 자신의 주택 수가 세법상 몇 채로 계산되는지부터 확인하는 게 순서입니다.

중과 부활 두 달, 시장은 매물 잠김·증여 증가

유예 종료 전에는 세금을 피하려는 일부 급매물이 나왔지만, 5월 10일 부활 이후에는 오히려 매물이 다시 줄어드는 흐름이 관측되고 있습니다. 팔면 최고 75% 세율을 물어야 하니 매도 대신 보유를 택하고, 내놨던 급매성 매물을 거둬들이는 이른바 '매물 잠김' 현상으로 해석됩니다. 토지거래허가구역 지정, 실거주 의무 강화와 맞물려 시장에 나오는 물건 자체가 줄었다는 분석이 나옵니다.

매도 대신 증여를 택하는 움직임도 뚜렷합니다. 2026년 2~3월 서울 집합건물 증여는 1,773건으로 3년 만에 최고치를 기록한 것으로 알려져 있습니다. 세 부담을 안고 파느니 자녀에게 자산을 이전하겠다는 선택입니다.

한편 보완방안에는 거래를 틔워주는 장치도 함께 담겼습니다. 세입자가 살고 있는 토지거래허가구역 주택은 매수자의 실거주 의무를 기존 임대차계약 종료일까지(최장 2028년 2월 11일) 유예해 '전세 낀 집' 거래가 가능해졌고, 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무도 '대출 실행일로부터 6개월'과 '임대차계약 종료일로부터 1개월' 중 늦은 시점까지 늦춰졌습니다. 다주택자 입장에서는 세입자 낀 물건도 매도 선택지에 넣을 수 있게 된 셈입니다.

잔금 유예는 계약서와 계약금 지급 증빙이 출발점이다

자주 묻는 질문

Q. 5월 9일 이후에 계약했는데 중과를 피할 방법이 있나요?

A. 5월 10일 이후 계약·양도분은 원칙적으로 중과 대상입니다. 비조정지역 주택을 먼저 팔아 주택 수를 줄이거나, 일시적 2주택 비과세 특례 요건을 갖추는 방법 등을 검토할 수 있고, 금액이 큰 만큼 세무사 상담을 거치는 게 안전합니다.

Q. 잔금 유예를 받으려면 어떤 증빙이 필요한가요?

A. 2026년 5월 9일까지 체결한 매매계약서와 계약금을 지급받은 사실(이체 내역 등)이 확인돼야 합니다. 계약일로부터 4개월 또는 6개월 내에 잔금 청산까지 마쳐야 최종적으로 중과가 배제됩니다.

Q. 우리 집은 4개월과 6개월 중 어느 쪽인가요?

A. 강남구·서초구·송파구·용산구 주택은 계약일로부터 4개월, 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역(서울 나머지 21개구·경기 12곳)은 6개월입니다. 시한 계산의 기준일은 5월 9일이 아니라 '계약일'이라는 점에 주의하세요.

Q. 지방에 저가 주택이 한 채 더 있는데 2주택 중과인가요?

A. 양도세 중과 판정 시 지방 저가 주택 등은 주택 수 산정에서 제외되는 경우가 있는 것으로 알려져 있습니다. 기준시가와 소재지에 따라 결과가 달라지므로, 매도 전 세법상 주택 수를 반드시 확인해야 합니다.

Q. 보유기간이 2년 미만인 주택은 어떻게 되나요?

A. 주택 단기 양도에는 별도의 높은 단일세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 적용되며, 중과 대상과 겹치면 세액이 더 큰 쪽으로 과세되는 구조로 알려져 있습니다. 단기 매도는 어느 쪽이든 세 부담이 크다는 점은 같습니다.

Q. 일시적 1가구 2주택도 중과되나요?

A. 종전주택 처분 기한 등 일시적 2주택 비과세 특례 요건을 충족하면 비과세가 적용돼 중과 문제가 발생하지 않습니다. 다만 2026년부터 거주요건 등이 강화된 부분이 있어 요건 충족 여부를 먼저 점검해야 합니다.

정리하면, 다주택자 양도세 중과는 2026년 5월 10일부터 이미 부활했고, 지금 시점에서 중과를 피할 수 있는 건 '5월 9일 이전 계약분'뿐입니다. 강남3구·용산은 계약일부터 4개월, 나머지 조정대상지역은 6개월이라는 잔금 시한이 지나면 혜택이 사라지므로, 해당되는 분은 잔금 일정 관리가 곧 절세입니다. 5월 9일 이후 매도를 고민하는 다주택자라면 매도·증여·보유의 세 갈래를 놓고 세액을 비교해볼 시점입니다.

양도소득세는 보유기간, 주택 수 산정, 지역 요건에 따라 결과가 크게 달라지는 세목입니다. 이 글은 정보 제공 목적이며, 실제 매도·증여 결정 전에는 반드시 세무 전문가와 구체적인 세액을 확인하시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
대한민국 정책브리핑, 뉴스1, 한국세정신문, 택스워치 등