다주택 양도세 중과 유예 5·9 종료 - 2주택 +20%p·3주택 +30%p 원복, 매도 타이밍과 절세법
2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 배제가 끝나며 조정대상지역 매도 시 2주택 +20%p·3주택 +30%p가 다시 붙습니다. 종료 후 세율, 잔금일 유예 요건, 절세 대안을 정리했습니다.
2022년 5월 10일부터 4년간 이어져 온 다주택자 양도소득세 중과 '한시 배제'가 2026년 5월 9일 종료됩니다. 종료 이후 조정대상지역 주택을 팔면 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 다시 가산되고, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제까지 배제됩니다.
정부는 2026년 2월 2일 '연장은 없다'고 재확인했습니다. 즉 이번 5·9는 지난 4년간 열려 있던 절세 창구가 닫히는 사실상 마지막 분기점입니다. 다만 계약 시점·잔금일 요건을 맞추면 최장 6개월까지 구제받는 보완방안이 함께 나왔습니다.
5·9 종료로 뭐가 달라지나 - 세율 원복
핵심은 '중과 배제'가 끝나 세율이 원래대로 돌아온다는 점입니다. 유예 기간에는 다주택자도 조정대상지역 주택을 기본세율로 팔 수 있었지만, 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역에 한해 중과가 부활합니다.
2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상은 기본세율+30%p가 적용돼 최고 명목세율이 75%(지방소득세 10% 포함 시 82.5%)까지 치솟을 수 있습니다. 여기에 그동안 최대 30%까지 깎아주던 장기보유특별공제가 중과 대상 주택에선 통째로 배제돼, 오래 보유한 집일수록 타격이 더 커집니다.
반대로 비조정대상지역(김포·파주·평택·고양 등) 주택은 다주택자라도 중과 없이 기본세율 6~45%가 그대로 적용됩니다. 내 집이 조정대상지역인지부터 확인하는 게 첫 단추입니다.
유예 종료 전후 양도세 비교(조정대상지역 기준)
| 2주택자 | 기본세율 6~45% | 기본세율+20%p 가산, 최고 65%까지 상승 |
|---|---|---|
| 3주택 이상 | 기본세율 6~45% | 기본세율+30%p 가산, 최고 75%(지방세 포함 82.5%) |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 | 중과 대상 주택은 배제 → 장기 보유자 부담 급증 |
| 비조정대상지역 | 기본세율 | 종료 후에도 다주택자 기본세율 유지, 중과 없음 |
세 부담 얼마나 - 실제 계산 예시
숫자로 보면 체감이 확실합니다. 삼일PwC 자료 기준, 15년 보유한 조정대상지역 주택을 20억 원에 팔고 취득가가 10억 원인 2주택자의 경우를 보면, 유예 기간 중 양도세는 약 2억 5,700만 원입니다.
그런데 같은 집을 5월 9일 이후 중과 적용 상태로 팔면 약 5억 8,300만 원으로 뛰어, 차이가 약 3억 2,600만 원에 달합니다. 세금이 2배를 훌쩍 넘기는 셈이죠. 양도차익이 클수록, 보유 기간이 길수록(장특공제 배제 효과) 이 격차는 더 벌어집니다.
따라서 이미 매도를 염두에 뒀다면 유예 종료 전 잔금을 맞추는 것이 절세 측면에서 가장 확실합니다. 다만 급매로 시세보다 크게 낮춰 파는 게 세금 차익보다 손해라면 계산기를 다시 두드려봐야 합니다.
잔금일 최장 6개월 유예 - 구제 요건
5월 9일까지 잔금을 못 맞춰도 완전히 끝은 아닙니다. 정부는 시장 충격을 줄이기 위해 계약 시점을 기준으로 한 보완방안을 뒀습니다.
2026년 10월 15일 기준 기존 조정대상지역(서울 강남·서초·송파·용산구)은 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약일로부터 4개월 내에 양도(잔금·등기)하면 중과에서 제외됩니다. 반면 10월 16일 지정된 신규 조정대상지역은 5월 9일까지 계약을 체결하고 6개월 내에 양도하면 되어, 기존 지역보다 2개월의 여유를 더 줍니다.
임차인이 살고 있어 바로 입주가 어려운 경우에는 실거주 의무를 임대차계약상 최초 계약 종료일까지 유예하되, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 합니다. 토지거래허가 대상 주택은 허가일로부터 정해진 기간 내 입주 의무도 함께 지켜야 합니다.
계약·잔금 시점별 중과 제외 요건
| 기존 조정지역(강남·서초·송파·용산) | 5.9 이전 계약 + 계약일로부터 4개월 내 양도 | 계약을 서둘러야 안전, 잔금 지연 리스크 관리 |
|---|---|---|
| 신규 조정지역(10.16 지정) | 5.9까지 계약 + 6개월 내 양도 | 기존 대비 2개월 여유, 그래도 계약 마감은 5.9 |
| 임차인 거주 주택 | 실거주 의무 최초 임대차 종료일까지 유예 | 늦어도 2028.2.11까지 입주 필요 |
| 토지거래허가 대상 | 허가일로부터 정해진 기간 내 입주 | 허가 절차 지연 감안해 일정 앞당길 것 |
종료 후 절세 대안 3가지
5·9를 놓쳤다면 무리한 급매보다 남은 카드를 점검하는 게 낫습니다. 첫째, 비조정대상지역 주택부터 정리하는 방법입니다. 비조정지역은 다주택자라도 중과가 없어 기본세율로 처분할 수 있으므로, 매도 순서를 조정지역이 아닌 곳부터 잡는 전략이 유효합니다.
둘째, 증여·부담부증여를 통한 명의 분산입니다. 다만 증여는 취득세·증여세가 별도로 발생하고 이월과세(증여 후 일정 기간 내 양도 시 취득가 소급) 규정이 있어, 반드시 사전에 세액을 비교해야 합니다.
셋째, 최종적으로 1주택자가 되어 2년 이상 보유·거주(조정지역) 요건을 채우면 12억 원까지 비과세를 받을 수 있으므로, 남길 '똘똘한 한 채'를 먼저 정하는 큰 그림이 중요합니다. 어떤 경로든 개인별 보유 현황과 취득가에 따라 유불리가 크게 갈리므로, 매도 전 세무 전문가 상담으로 실제 세액을 확인하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 유예 종료 기준은 계약일인가요, 잔금일인가요?
A. 원칙은 양도일(잔금 청산일 또는 등기일 중 빠른 날)입니다. 다만 보완방안에 따라 5월 9일까지 '계약'을 체결하고 지역별로 4~6개월 내 양도하면 중과에서 제외될 수 있습니다.
Q. 모든 다주택자가 중과 대상인가요?
A. 아닙니다. 중과는 조정대상지역 주택을 팔 때 적용됩니다. 비조정대상지역 주택은 다주택자라도 기본세율 6~45%가 적용되어 중과가 붙지 않습니다.
Q. 종료 후 세율이 최고 얼마까지 오르나요?
A. 3주택 이상이 조정지역 주택을 팔면 기본세율에 30%p가 더해져 명목 최고세율이 75%, 지방소득세 10%까지 포함하면 82.5% 수준까지 올라갈 수 있습니다.
Q. 장기보유특별공제는 어떻게 되나요?
A. 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다. 오래 보유해 공제 폭이 컸던 주택일수록 종료 후 세 부담 증가폭이 더 커집니다.
Q. 임차인이 살고 있어 입주를 못 하면 어떻게 하나요?
A. 실거주 의무를 임대차계약상 최초 계약 종료일까지 유예받을 수 있으나, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 합니다.
Q. 정부가 유예를 다시 연장할 가능성은 없나요?
A. 정부는 2026년 2월 2일 '연장은 없다'고 재확인했습니다. 정책 신뢰성 유지를 위해 5월 9일 종료 일정을 그대로 유지하되, 잔금 유예 등 보완방안만 마련한 상태입니다.
정리하면, 2026년 5월 9일은 다주택자에게 지난 4년간 열려 있던 중과 배제 창구가 닫히는 분기점입니다. 이미 매도를 결정했다면 지역별 계약·잔금 요건을 챙겨 종료 전 처분하는 것이 세 부담을 크게 줄이는 길이고, 시점을 놓쳤다면 비조정지역 우선 정리·명의 분산·똘똘한 한 채 남기기 등 큰 그림을 다시 짜야 합니다.
다만 중과세율, 장특공제 배제, 이월과세, 취득세까지 얽혀 있어 개인별 유불리가 크게 갈립니다. 이 글은 정보 제공 목적이며, 실제 매도·증여 결정 전에는 본인의 보유 현황과 취득가를 바탕으로 세무 전문가의 세액 시뮬레이션을 받아보시길 권합니다.
📌 참고 및 출처
대한민국 정책브리핑(기획재정부), 대한민국 정책브리핑, KDI 경제교육정보센터, 삼일PwC 이슈브리프, 국세청 장기보유특별공제 안내 등
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