7월 부동산 세제개편 실거주 중심 대전환 - 장특공 보유공제 축소·거주공제 확대 (2026)
정부가 7월 말 발표를 예고한 부동산 세제개편의 핵심은 오래 보유한 사람이 아니라 실제 사는 사람에게 혜택을 몰아주는 것입니다. 장기보유특별공제의 보유공제를 줄이고 거주공제를 키우며, 다주택·비거주 고가주택 보유세를 강화하는 방향이 논의됩니다.
정부가 7월 말 발표를 예고한 부동산 종합대책의 세제 축은 한 문장으로 요약됩니다. '몇 채를 가졌느냐'에서 '실제로 사느냐'로 세금 혜택의 기준을 옮기는 것입니다.
구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 부동산 세제 개편안을 7월 말에 발표하겠다고 밝혔고, 앞서 7월 15일을 전후로 국민이 참여하는 '부동산 국민 대토론회'도 준비 중인 것으로 알려졌습니다(일정·방식은 확정 전).
핵심은 세 가지입니다. ①장기보유특별공제에서 '보유' 혜택을 줄이고 '거주' 혜택을 키우는 것, ②비거주 고가주택과 다주택의 보유세(종합부동산세)를 무겁게 하는 것, ③이미 5월에 재개된 다주택 양도세 중과와 맞물려 단순 보유 전략의 실익을 줄이는 것입니다.
장특공, 왜 실거주 중심으로 바뀌나
지금의 장기보유특별공제(장특공)는 1세대 1주택이면서 양도가액 12억 원을 넘는 고가주택을 팔 때, 보유 기간과 거주 기간을 '각각' 연 4%씩 최대 10년까지 인정해 총 80%(보유 40%포인트 + 거주 40%포인트)까지 양도차익을 깎아 주는 구조입니다.
문제는 이 구조에서는 직접 살지 않고 세만 주며 오래 들고 있어도 보유만으로 최대 40%포인트를 받을 수 있다는 점입니다. 이를 두고 '비거주 갭투자에도 혜택이 간다'는 지적이 나왔습니다.
그래서 개편 방향은 보유 공제율을 지금의 40%에서 20% 또는 0%까지 낮추고, 거주 공제율을 60~80%로 끌어올려 실제로 산 사람에게 혜택을 몰아주는 쪽으로 잡혀 있습니다. 서울에 고가주택을 두고 지방·해외·다른 집에 사는 '비거주 1주택자'가 가장 크게 영향받게 됩니다.
장특공 현행 vs 개편 논의 방향 (1세대 1주택·12억 초과 기준)
| 공제 방식 | 보유 4%/년 + 거주 4%/년 각각 적용 | 거주 비중을 크게 늘리는 재설계 — 안 살면 혜택이 확 준다 |
|---|---|---|
| 보유 공제 | 최대 40%포인트(10년) | 20%p 또는 0%로 축소 검토 — 오래 들고만 있는 전략 불리 |
| 거주 공제 | 최대 40%포인트(10년) | 60~80%로 확대 검토 — 실거주자에게 유리 |
| 최대 총공제 | 80% | 실거주자는 유지·강화, 비거주자는 대폭 축소될 수 있음 |
| 보유 3년 요건 | 적용 | 유지되는 방향 — 단기 매매는 여전히 공제 제한 |
국회 발의 장특공 개정안, 어디까지 담겼나
방향을 가늠할 실마리는 이미 국회에 나와 있습니다. 최혁진 의원이 대표발의하고 여권 성향 의원 등 13명이 공동발의한 소득세법 개정안이 대표적입니다. 이 법안은 '보유 기간' 공제를 사실상 없애고 '거주 기간'만으로 공제하도록 하되, 실거주가 길면 최대 80%까지 공제해 주는 구조입니다.
또한 토지·상가 등 비주택 자산의 장특공은 전면 폐지하고, 조합원입주권은 공제 대상에서 제외하며, 비거주자가 국내 부동산을 양도할 때는 장특공과 1주택 비과세를 모두 배제하는 내용이 담겼습니다. 보유 3년 이상 요건은 그대로 둡니다.
다만 이 법안은 발의안이며 그대로 확정된 것은 아닙니다. 정부는 전면 개편 시 조세 저항을 우려해 실제 세법개정안에서는 강도를 조절할 가능성이 있는 것으로 전해집니다. 7월 말 정부안이 나와야 최종 윤곽이 잡힙니다.
다주택·고가주택 보유세는 이렇게 무거워진다
보유세(재산세+종합부동산세) 쪽은 세율을 직접 올리기보다 과세표준을 키우는 방식이 유력하게 거론됩니다. 대표적인 지렛대가 '공정시장가액비율'입니다. 지금 60% 수준인 이 비율을 80% 등으로 단계적으로 올리면 세율을 손대지 않아도 과세표준이 커져 종부세가 늘어납니다. 이 방식은 법 개정 없이 시행령만으로 조정할 수 있어 속도가 빠릅니다.
여기에 공시가격 현실화, 고가주택 구간(20억~40억 원대) 세분화, 다주택자 종부세율 인상도 함께 논의되고 있습니다. 방향은 '1주택 실거주자는 완만하게, 다주택자·법인은 강하게'입니다.
이미 흐름은 시작됐습니다. 다주택 양도세 중과는 2026년 5월 10일부터 재개돼 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더 붙고, 이 경우 장특공도 함께 배제돼 '이중 부담'이 됩니다. 종부세 과세 대상(공시가격 12억 원 초과) 주택 수도 크게 늘어난 상황이라, 보유 자체의 비용이 전방위로 오르는 국면입니다.
실거주 중심 개편, 상황별 영향 정리
| 실거주 1주택자 | 거주공제 확대 시 유리, 보유세는 완만 | 거주기간을 채워 두면 향후 양도세 공제에서 유리해질 수 있음 |
|---|---|---|
| 비거주 1주택자(갭·전세 낀 고가주택) | 보유공제 축소로 양도세 공제 폭 감소 가능 | 실거주 전환 여부, 매도 타이밍을 전문가와 함께 점검 |
| 다주택자 | 양도세 중과(5/10~) + 보유세 강화 이중 부담 | 보유·처분·증여 시나리오별 세부담 비교가 필수 |
| 비거주자(해외 거주) | 장특공·1주택 비과세 배제 논의 | 거주자 판정(연중 183일 등) 요건을 미리 확인 |
7월 발표 전, 지금 챙겨야 할 것
가장 중요한 건 '보유 vs 거주'의 무게중심이 확실히 거주로 넘어간다는 큰 흐름입니다. 오래 들고 있으면 알아서 공제가 쌓이던 시대가 저물고, 실제로 산 기간이 절세의 핵심 변수가 됩니다.
실거주 1주택이라면 거주 기간을 성실히 채우는 것이 유리하게 작용할 여지가 큽니다. 반대로 세를 주고 있는 고가 1주택이나 다주택이라면, 개편안이 확정되기 전인 지금 보유·처분·증여 시나리오별 세부담을 미리 계산해 두는 것이 안전합니다.
다만 아직은 정부안이 공개되지 않은 '논의 단계'라는 점을 잊으면 안 됩니다. 국회 발의안과 언론 보도로 방향은 그려지지만, 구체 수치(보유공제 인하폭, 공정시장가액비율 상향폭, 시행 시점)는 7월 말 정부 발표와 이후 국회 통과 과정에서 바뀔 수 있습니다. 성급한 매도·매수보다, 발표 내용을 확인한 뒤 움직이는 편이 낫습니다.
자주 묻는 질문
Q. 이번 세제개편은 언제 확정되나요?
A. 정부는 7월 말 부동산 종합대책과 함께 세제 개편안을 발표할 예정이라고 밝혔습니다. 다만 세법 개정 사항은 이후 국회 논의·통과를 거쳐야 하므로, 발표안이 그대로 확정되는 것은 아닙니다.
Q. 실거주 1주택자도 세금이 늘어나나요?
A. 방향은 '1주택 실거주자는 완만하게, 다주택·비거주자는 강하게'입니다. 장특공 거주공제 확대 논의는 오히려 실거주자에게 유리할 수 있으나, 공시가격·공정시장가액비율 조정으로 보유세는 소폭 오를 여지가 있습니다.
Q. 장특공 보유공제가 정말 없어지나요?
A. 국회에 발의된 개정안은 보유공제를 사실상 없애고 거주공제만 최대 80%까지 인정하는 내용입니다. 다만 이는 발의안이며, 정부 최종안은 조세 저항을 고려해 강도를 조절할 가능성이 있습니다.
Q. 지금 집을 팔아야 유리할까요?
A. 일률적으로 말하기 어렵습니다. 다주택자는 5월 10일부터 양도세 중과가 재개돼 부담이 커졌고, 보유·처분·증여 각 시나리오의 세부담이 크게 다릅니다. 확정안 확인 후 세무 전문가와 개별 계산을 권합니다.
Q. 보유세는 세율이 오르는 건가요?
A. 세율 직접 인상보다 공정시장가액비율(현행 60% 수준)을 80% 등으로 올려 과세표준을 키우는 방식이 유력하게 거론됩니다. 이 방식은 법 개정 없이 시행령으로 조정할 수 있어 속도가 빠릅니다.
Q. 비거주자(해외 거주)는 어떻게 되나요?
A. 발의된 개정안 기준으로는 비거주자의 국내 부동산 양도 시 장특공과 1주택 비과세를 모두 배제하는 방향입니다. 거주자·비거주자 판정 기준(연중 국내 체류일 등)을 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.
이번 개편의 본질은 '보유'에서 '거주'로 세제 인센티브를 옮기는 구조적 전환입니다. 실거주자에게는 기회가, 갭투자·비거주 고가주택·다주택에는 부담이 커지는 방향입니다.
다만 현재는 국회 발의안과 언론 보도로 방향만 확인된 논의 단계이며, 보유공제 인하폭·공정시장가액비율 상향폭·시행 시점 등 구체 수치는 7월 말 정부 발표와 국회 통과 과정에서 달라질 수 있습니다. 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 매도·보유·증여 결정은 확정된 내용을 확인한 뒤 세무 전문가와 개별 상황을 상담해 판단하시길 권합니다.
📌 참고 및 출처
머니투데이 - 장특공 개정안 발의, 파이낸셜뉴스 - 세제개편 7월 말 발표, 헤럴드경제 - 부동산 국민 대토론회, KB부동산 - 세제 개편 시나리오, 뉴시스 - 7월 세제개편 분수령, 국세청 - 장기보유특별공제율 등
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