전세 매물 반 토막 난 서울 이 동네

7월 08, 2026

2026년 서울 아파트 전세 매물이 1년 새 27.6% 줄며 역대 최저로, 중랑·성북·구로 등 사회초년생·신혼부부 밀집 지역이 60~75% 급감해 집주인 우위 시장이 됐습니다.

서울 아파트 전세 매물이 1년 사이 27.6% 줄며 역대 최저 수준으로 내려앉았습니다. 특히 사회초년생·신혼부부가 몰리는 저가 지역일수록 감소폭이 커서, 중랑구는 1년 전 747건에서 182건으로 75.7%나 사라졌습니다.
매물이 반 토막 나자 시장의 주도권은 집주인에게 넘어갔습니다. 도배를 요청하면 알아서 하라거나, 에어컨 수리를 거절하고, 재계약 시 월세를 올려 달라는 요구가 실제로 늘고 있다는 게 현장 목소리입니다.

한국경제 보도에 따르면 감소율 상위 지역은 대부분 신림·봉천(관악), 구로·금천, 노원·도봉·강북처럼 전세가가 상대적으로 저렴한 곳입니다. 사회초년생과 신혼부부가 첫 보금자리로 많이 찾는 동네라 물량이 조금만 잠겨도 체감 충격이 큽니다.
중랑구가 75.7%로 가장 크게 줄었고, 성북구 67.1%, 구로구 63.8%, 노원구 62.1%, 관악구 60.6%가 뒤를 이었습니다. 동대문구(58.5%)와 도봉구(58.2%)도 절반 이상 급감했습니다. 지금 이 지역에서 전셋집을 구한다면 매물이 나오자마자 계약될 만큼 선택지가 좁아졌다는 점을 감안해야 합니다.

서울 주요 지역 전세 매물 감소율(1년 전 대비)

중랑구	747건 → 182건	75.7% 급감, 서울 최대 감소폭
성북구	1,201건 → 396건	67.1%, 대단지 밀집지도 예외 아님
구로구	744건 → 270건	63.8%, 신혼부부 수요 몰리는 곳
노원구	1,624건 → 616건	62.1%, 물량 많던 곳도 반 토막
관악구	852건 → 336건	60.6%, 신림·봉천 사회초년생 밀집
동대문·도봉구	58.5% / 58.2%	저가 지역 전반이 60% 안팎 감소

전세수급지수 122.5, 왜 집주인 세상 됐나

매물 부족은 지표로도 확인됩니다. 2026년 6월 둘째 주 서울 전세수급지수는 122.5로 약 5년 반 만에 최고 수준입니다. 이 지수는 100을 기준으로 수치가 높을수록 공급 대비 수요가 많다는 뜻이라, 세입자보다 집주인이 유리한 국면임을 보여줍니다.
가격도 계속 오릅니다. 서울 아파트 전셋값은 70주 연속 상승했고, 6월 넷째 주에는 한 주 만에 0.35% 올라 2013년 10월 이후 12년 8개월 만에 최고 상승률을 기록했습니다. 매물은 줄고 값은 오르는 전형적인 '집주인 우위' 구조가 이어지는 셈입니다.

원인은 크게 세 가지로 정리됩니다. 첫째, 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이며 실거주 의무가 강화돼 세를 놓을 물건 자체가 줄었습니다. 둘째, 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량이 1만 8,550가구로, 연간 적정 수요(4만 가구 이상)의 절반에도 못 미칩니다. 셋째, 기존 세입자들이 계약갱신청구권으로 재계약을 택하면서 시장에 새로 나오는 물건이 더 잠겼습니다.
이 세 요인이 겹치면서 '입주 물량 부족 누적'이 전세 불안의 1순위 원인으로 지목됩니다. 단기간에 풀리기 어려운 구조라, 하반기에도 상승 전망이 우세합니다.

세입자 입장에서 본 상황별 대응

재계약 협상	월세 인상·전세→월세 전환 요구	계약갱신청구권(1회, 5% 상한) 사전 확인·서면 통보
도배·수리 요청	알아서 하라며 거절	입주 전부터 있던 하자(곰팡이·찢김)는 집주인 책임
새 매물 탐색	나오자마자 소진, 호가 상승	예산 여유 두고 인접 구까지 범위 확대
가격 부담	전셋값이 매매가 밀어 올림	무리한 상단 계약보다 반전세·평수 조정 검토

도배·수리 비용, 누가 부담하나

집주인 우위 시장에서 가장 마찰이 잦은 부분이 도배·장판 같은 원상 유지 문제입니다. 이를 명확히 규정한 법 조항은 없지만, 일반적으로 입주 전부터 존재한 곰팡이나 찢김 같은 명백한 하자는 집주인이 수선할 의무가 있다고 봅니다.
반대로 세입자가 생활하면서 생긴 통상적 훼손을 넘어선 손상은 세입자 부담이 원칙입니다. 실무에서는 입주 시점에 벽지·장판·설비 상태를 사진과 날짜로 남겨 두는 것이 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 구두 약속보다 계약서 특약에 수선 범위를 적어 두는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 서울 전세 매물이 실제로 얼마나 줄었나요?

A. 최근 1년간 서울 아파트 전세 매물은 27.6% 줄어 역대 최저 수준입니다. 중랑구(75.7%), 성북구(67.1%), 구로구(63.8%) 등 저가 지역의 감소폭이 특히 컸습니다.

Q. 전셋값은 언제까지 오를까요?

A. 단정은 어렵지만, 입주 물량 부족과 실거주 의무 강화가 단기간에 해소되기 어려워 하반기에도 상승 전망이 우세하다고 알려져 있습니다.

Q. 전세수급지수가 122.5면 어떤 의미인가요?

A. 100을 기준으로 높을수록 공급 대비 수요가 많다는 뜻으로, 122.5는 약 5년 반 만에 최고 수준입니다. 세입자보다 집주인이 유리한 시장이라는 신호입니다.

Q. 재계약 때 집주인이 월세 인상을 요구하면 꼭 따라야 하나요?

A. 계약갱신청구권을 쓰면 1회 갱신과 임대료 5% 이내 인상 제한을 적용받을 수 있습니다. 갱신 의사는 계약 만료 6개월~2개월 전 서면으로 통보해 두는 것이 안전합니다.

Q. 도배·수리 비용은 누가 내나요?

A. 법에 명시된 규정은 없지만, 입주 전부터 있던 명백한 하자는 집주인, 세입자 사용으로 생긴 손상은 세입자가 부담하는 것이 일반적입니다. 입주 시 상태를 사진으로 남기고 특약에 명시하세요.

Q. 왜 저가 지역일수록 매물이 더 줄었나요?

A. 신림·봉천, 구로·금천, 노원·도봉·강북처럼 사회초년생·신혼부부 수요가 몰리는 곳이라 물량이 조금만 잠겨도 감소폭이 크게 나타납니다.

정리하면, 2026년 서울 전세 시장은 매물 급감과 가격 상승이 맞물리며 집주인 우위가 뚜렷해진 상황입니다. 특히 사회초년생·신혼부부가 많이 찾는 저가 지역의 체감 부담이 큽니다.
이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 지역·단지별 상황과 시세는 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약이나 자금 계획은 공인중개사·전문가 상담과 최신 시세 확인을 거쳐 신중히 결정하시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
한국경제, 한국경제(전셋값 12년만 최대폭), 이투데이, 뉴스1 등

이 블로그 검색

부동산인포박스