종부세 공정시장가액비율 80% 인상되면 1인 평균 324만→624만원, 7월말 세제개편 시나리오

공정시장가액비율을 60%에서 80%로 올리면 주택분 보유세가 8.7조에서 10.1조로 늘고, 1인 평균 종부세는 324만원에서 624만원으로 약 1.9배 뛴다는 국회 추계가 나왔습니다.

종합부동산세 과세표준을 정하는 공정시장가액비율을 지금의 60%에서 80%로 올리면, 1인당 평균 주택분 종부세가 현행 324만원에서 624만원으로 약 1.9배 늘어난다는 국회 추계가 2026년 7월 나왔습니다. 주택분 보유세 전체로는 8조6995억원에서 10조658억원으로 15.7%(1조3663억원) 증가합니다.

정부가 7월 말 세제개편안 발표를 예고하면서 이 60→80% 시나리오가 유력하게 거론되고 있습니다. 핵심은 이 비율이 국회 입법 없이 시행령 개정만으로 바뀔 수 있다는 점이라, 실거주 1주택자까지 부담을 실감할 수 있다는 데 있습니다.

공정시장가액비율이 뭐길래 세금이 뛰나

공정시장가액비율은 공시가격을 그대로 세금에 반영하지 않고, 그중 일정 비율만 과세표준으로 잡는 장치입니다. 예컨대 공시가격 10억 주택에 60%를 적용하면 과세표준의 바탕이 6억이지만, 80%면 8억으로 잡힙니다. 공제액을 빼고 세율을 곱하기 전 단계에서 이미 2억이 더 얹히는 셈이라 세 부담이 가파르게 커집니다.

이 비율은 문재인 정부 때 95%까지 올라갔다가 윤석열 정부 출범 후 60%로 낮아져 지금까지 유지돼 왔습니다. 즉 60%는 역대 최저 수준이고, 80%나 95%로의 복귀는 '원위치'에 가깝다는 점을 이해하면 왜 이 카드가 우선 거론되는지 감이 잡힙니다.

비율별 종부세 부담 비교 (국회 추계 기준)

1인 평균 종부세	324만원	80% 적용 시 624만원(1.9배), 95%면 780만원(2.4배)
주택분 보유세 총액	8조6995억원	80%면 10조658억원, 문 정부 수준(95%)이면 11조원대
종부세 총액	1조4763억원	80% 적용 시 2조8425억원, 95%면 3조5494억원
서울 보유세	4조5191억원	80% 적용 시 5조4721억원으로 21.1% 증가

왜 시행령만으로 올릴 수 있나

공정시장가액비율은 종부세법 본법이 아니라 시행령에 담긴 숫자입니다. 세율이나 공제액을 바꾸려면 국회 통과가 필요하지만, 이 비율은 정부가 시행령을 고치는 것만으로 조정할 수 있습니다. 야당 반대나 입법 지연 없이 바로 손댈 수 있다는 뜻이라, 정부 입장에서는 정치적 부담이 상대적으로 덜한 카드로 분류됩니다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 7월 초 부동산 세제 개편안을 7월 말 발표하겠다고 밝히면서도, 공정시장가액비율 조정 여부에는 즉답을 피했습니다. 다만 보유세와 거래세의 균형을 함께 검토한다는 방향은 확인돼, 보유세 강화 기조 자체는 유지될 가능성이 큽니다.

고가 아파트 비중이 높은 서울·경기의 세 부담 증가 폭이 가장 클 것으로 추산됩니다.

1주택자도 안심 못 하는 이유

종부세는 다주택자만의 세금이라는 인식이 있지만, 공정시장가액비율이 오르면 과세 사정권이 넓어집니다. 그동안 공제 덕에 종부세를 아슬아슬하게 피했던 실거주 1주택자도 과세표준이 커지면 새로 대상에 들거나 세액이 붙을 수 있기 때문입니다. 2024년 종부세 과세인원 45만5331명을 기준으로 1인 평균이 324만원에서 624만원으로 계산된 것도 이 전체 집단이 함께 오른다는 의미입니다.

특히 고가 아파트가 몰린 서울과 경기의 증가 폭이 가장 큽니다. 서울 보유세만 21.1% 오르는 것으로 추산돼, 같은 20%포인트 인상이라도 지역·가격대에 따라 체감이 크게 갈립니다. 내 집 공시가격이 종부세 기본공제(1세대 1주택 12억, 일반 9억) 근처거나 넘는다면 시뮬레이션을 미리 돌려보는 게 좋습니다.

상황별 체크포인트

실거주 1주택	공시가 12억 이하면 종부세 대상 아님	12억 초과분이 커질수록 비율 인상 타격, 세부담 상한제도 확인
다주택자	합산 공시가에 비율 적용, 세율도 높음	부담 증가 폭이 가장 큼, 증여·매도 등 보유 재편 검토
공시가 9~12억 1주택	공제 경계선에 걸친 구간	비율 80% 시 새로 과세권 진입 가능, 미리 계산 필수
발표 전 매수 예정자	7월 말 개편안이 변수	보유세 시나리오 반영 후 자금계획, 세무사 상담 권장

언제부터, 무엇을 준비해야 하나

발표는 7월 말로 예고돼 있고, 세율·공제 등 법 개정이 필요한 항목은 국회를 거쳐 이듬해 시행되는 것이 일반적입니다. 다만 공정시장가액비율처럼 시행령 사안은 상대적으로 빠르게 반영될 수 있어, 발표 직후 구체적인 적용 시점을 반드시 확인해야 합니다. 종부세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 과세되므로, 이 기준일과 고지·납부 일정(통상 12월)을 함께 따져야 실제 부담 시점이 보입니다.

지금 할 수 있는 준비는 세 가지입니다. 첫째, 내 주택 공시가격과 기본공제 대비 위치를 확인해 80% 적용 시 세액을 미리 계산해 보는 것. 둘째, 다주택이라면 보유·증여·매도 조합별 세 부담을 비교해 보는 것. 셋째, 발표된 최종안과 적용 연도를 확인한 뒤 세무사와 상담해 확정하는 것입니다.

자주 묻는 질문

Q. 공정시장가액비율 80%는 확정된 건가요?

A. 아직 확정이 아니라 7월 말 세제개편안에서 유력하게 거론되는 시나리오입니다. 정부는 조정 여부에 즉답을 피한 상태로, 발표된 최종안을 확인해야 합니다.

Q. 국회 동의 없이 정말 올릴 수 있나요?

A. 네. 공정시장가액비율은 종부세법 시행령 사항이라 정부가 시행령을 개정하면 조정할 수 있습니다. 세율·공제 변경과 달리 국회 입법이 필요하지 않습니다.

Q. 1주택자도 세금이 오르나요?

A. 공시가격이 기본공제(1세대 1주택 12억)를 넘는 1주택자라면 과세표준이 커져 세액이 오를 수 있습니다. 12억 이하 실거주 1주택은 종부세 대상이 아닙니다.

Q. 60%에서 80%면 세금도 딱 그만큼만 오르나요?

A. 그렇지 않습니다. 과세표준이 커지면 더 높은 세율 구간으로 넘어갈 수 있어, 국회 추계상 1인 평균은 1.9배까지 늘어나는 것으로 나타났습니다.

Q. 가장 부담이 큰 지역은 어디인가요?

A. 고가 아파트 비중이 높은 서울과 경기입니다. 서울 주택분 보유세만 4조5191억원에서 5조4721억원으로 21.1% 오르는 것으로 추산됐습니다.

Q. 지금 집을 팔거나 사야 하나요?

A. 일률적으로 답하기 어렵습니다. 발표될 최종안과 적용 시점, 본인의 보유 구조에 따라 유불리가 갈리므로 세무 전문가 상담 후 판단하는 것이 안전합니다.

정리하면, 공정시장가액비율 60→80% 인상은 아직 확정이 아닌 유력 시나리오지만, 현실화되면 1인 평균 종부세가 324만원에서 624만원으로 뛰고 주택분 보유세는 10조원을 넘어섭니다. 시행령만으로 조정 가능한 항목인 만큼 7월 말 발표 내용을 놓치지 말고, 내 공시가격 기준으로 세액을 미리 계산해 두는 것이 최선의 대비입니다.

이 글은 국회 추계와 언론 보도를 토대로 한 정보 제공 목적이며, 세액은 공시가격·공제·세부담 상한 등 개인별 조건에 따라 달라집니다. 실제 절세 판단은 반드시 세무사 등 전문가 상담을 통해 확정하시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
헤럴드경제 - 부동산360, 파이낸셜뉴스, 뉴스핌, 뉴스핌 - 구윤철 부총리 발언, 주간한국 등