전세 매물 반 토막 집주인 세상 된 동네 - 광명 84%·구리 72% 급감 총정리
2026년 서울·경기 전세 매물이 1년 새 급감하며 집주인 우위 시장으로 바뀌었습니다. 광명 84%, 구리 72% 감소 등 지역별 현황과 세입자 대응법을 정리했습니다.
전세 물건이 하루도 안 돼 사라지는 이른바 '전세 순삭' 현상이 서울을 넘어 경기권까지 번졌습니다. 광명은 올해 초 1716건이던 아파트 전세 매물이 274건으로 84% 급감해 감소율 전국 1위를 기록했고, 구리도 243건에서 69건으로 71.6% 줄었습니다.
서울 전체로 보면 아파트 전세 매물은 2025년 6월 약 2만5000호에서 2026년 6월 약 1만7000호로 1년 새 31% 감소했습니다. 매물이 귀해지자 집주인이 세입자를 골라 받는 '집주인 우위' 시장이 현실이 됐고, 세입자는 조건을 따질 여유가 사라졌습니다.
전세 매물 반 토막, 어디가 얼마나 줄었나
매물 감소는 특정 동네에 집중돼 있습니다. 서울에서는 강북권 외곽인 중랑·성북·관악구 등에서 전세 매물이 70~80% 이상 사라진 것으로 집계됐습니다. 경기권에서는 서울 접근성이 좋은 광명·구리가 직격탄을 맞았습니다.
원인은 하나가 아닙니다. 실거주 1주택 중심 정책이 강화되면서 전세를 놓던 다주택자가 줄었고, 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 집을 처분한 집주인도 많았습니다. 여기에 보유세 부담으로 전세 대신 월세를 선호하는 흐름, 정비사업 이주 수요, 주택 착공 감소, 전세사기 이후 비아파트 기피까지 겹치며 물량이 마른 것입니다.
지역별 전세 매물 감소 현황 (2026년 기준)
| 광명시 | 1716건 → 274건 (84% 급감) | 감소율 전국 1위, 서울 전세난 풍선효과의 최전선 |
|---|---|---|
| 구리시 | 243건 → 69건 (71.6% 감소) | 절대 물량 자체가 극소수라 경쟁이 극심 |
| 서울 강북 외곽(중랑·성북·관악) | 70~80% 이상 감소 | 상대적 저가 전세가 빠르게 소진돼 대체지 찾기 어려움 |
| 서울 아파트 전체 | 약 2.5만호 → 1.7만호 (31% 감소) | 1년 새 3분의 1 가까이 증발, 구조적 품귀 |
집주인 세상 - 세입자 골라 받는 현실
매물이 귀해지자 계약 주도권이 집주인에게 넘어갔습니다. 한국경제 보도에 따르면 일부 집주인은 월급 통장 사본을 요구하거나 자녀 유무 등 가족관계를 확인하고, 에어컨 설치를 금지하거나 '딩크족·전문직만' 받겠다며 세입자를 선별하는 사례까지 등장했습니다.
서울 아파트 전세수급지수는 4월 넷째 주 108.9로, 2021년 6월 이후 약 5년 만에 최고 수준까지 올랐습니다. 100을 넘으면 전세를 찾는 수요가 공급보다 많다는 뜻으로, 그만큼 세입자 간 경쟁이 치열하다는 신호입니다. 도배를 요청하면 알아서 하라는 식의 반응이 나오는 것도 이런 시장 분위기와 무관하지 않습니다.
참고로 도배·장판 비용을 누가 부담할지 정한 법 조항은 따로 없습니다. 통상적인 사용에 따른 마모나 노후는 임대인이 부담하는 것으로 보는 판례가 있는 반면, 세입자의 사용 중 오염·훼손은 세입자 몫으로 봅니다. 다만 매물이 귀한 시장에서는 세입자가 도배 같은 조건을 강하게 요구하기 어려운 만큼, 계약 전에 벽지·설비 상태를 사진으로 남겨 두는 것이 분쟁 예방에 유리합니다.
전셋값·월세 얼마나 올랐나
물량이 줄면 가격이 오릅니다. 서울 아파트 전용 84㎡ 환산 기준 평균 전세보증금은 2025년 4월 약 6억4000만원에서 2026년 4월 약 6억9000만원으로 8% 상승했습니다. 월세보증금도 2억7000만원에서 2억9000만원으로 8% 올랐고, 월세액은 153만원에서 166만원으로 9% 뛰었습니다.
집값 상승세도 서울 인접지로 번지고 있습니다. 한국부동산원 주간 동향 기준 올해 들어 광명 8.69%, 용인 수지 9.03%, 안양 동안 9.30%, 화성 동탄 9.57% 등 경기 남부권 상승세가 뚜렷합니다. 전세난이 매매 수요로 옮겨붙는 흐름으로 볼 수 있습니다.
서울 아파트 전월세 가격 변화 (84㎡ 환산·연간)
| 전세보증금 | 6.4억 → 6.9억 (8% 상승) | 갱신 시 보증금 여력 미리 점검, 대출 한도 재확인 필요 |
|---|---|---|
| 월세보증금 | 2.7억 → 2.9억 (8% 상승) | 전세 부담 큰 세입자의 월세 전환 수요 증가 |
| 월세액(월) | 153만원 → 166만원 (9% 상승) | 월 고정비 상승, 반전세 조건 꼼꼼히 비교 |
| 전세수급지수 | 108.9 (2021.6 이후 최고) | 100 초과=수요 우위, 세입자 협상력 약화 신호 |
세입자 대응 - 갱신이냐 이사냐
새 전세를 구하기 어려워지자 이사 대신 눌러앉는 세입자가 늘었습니다. 서울 전월세 갱신계약 비중은 1년 전 39.7%에서 46.7%로 올라, 세입자 둘 중 하나는 연장을 택한 것으로 나타났습니다. 반면 계약갱신청구권을 실제로 쓴 비중은 49.9%에서 43.5%로 줄었고, 3월에는 40.3%까지 떨어졌습니다.
갱신권을 아끼는 이유는 계산 때문입니다. 갱신권을 쓰면 보증금 인상률이 5%로 묶이지만, 2년 뒤 시세가 더 오를 것을 감안해 지금 갱신권을 남겨두고 인상분을 받아들이는 세입자가 늘고 있습니다. 실제로 갱신권을 쓰지 않은 계약의 보증금 인상률은 평균 7.54%로 집계됐습니다. 다만 이는 시장 전망에 따른 선택이므로, 본인의 자금 사정과 재계약 계획에 맞춰 신중히 판단해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세 매물이 가장 많이 줄어든 곳은 어디인가요?
A. 경기권에서는 광명이 올해 초 1716건에서 274건으로 84% 급감해 감소율 전국 1위입니다. 구리도 71.6% 줄었고, 서울에서는 중랑·성북·관악 등 강북 외곽이 70~80% 이상 감소했습니다.
Q. 집주인이 세입자를 골라 받는 게 합법인가요?
A. 임대인이 임차인을 선택할 재량은 있지만, 특정 조건을 요구하는 일부 사례가 보도됐을 뿐 모든 계약에 해당하는 것은 아닙니다. 부당한 요구라고 느끼면 다른 매물이나 지역을 함께 알아보는 것이 현실적입니다.
Q. 도배 비용은 원래 누가 부담하나요?
A. 법으로 정해진 기준은 없습니다. 통상적인 사용에 따른 노후·마모는 임대인, 세입자의 사용 중 오염·훼손은 세입자가 부담하는 것으로 보는 판례가 있습니다. 계약 시 협의 사항이므로 특약으로 명시하는 것이 안전합니다.
Q. 지금 갱신청구권을 쓰는 게 유리한가요?
A. 일률적으로 말하기 어렵습니다. 갱신권을 쓰면 인상률이 5%로 제한되지만, 2년 뒤 재계약을 앞두고 갱신권을 남겨두려는 세입자도 늘고 있습니다. 본인의 거주 계획과 자금 여력에 따라 판단해야 합니다.
Q. 전세보증금은 얼마나 올랐나요?
A. 서울 아파트 84㎡ 환산 기준 평균 전세보증금은 2025년 4월 6억4000만원에서 2026년 4월 6억9000만원으로 8% 상승했습니다. 월세액도 같은 기간 9% 올랐습니다.
Q. 전세난은 왜 생긴 건가요?
A. 실거주 1주택 정책 강화, 양도세 중과 유예 종료 전 매도, 월세 선호, 정비사업 이주 수요, 착공 감소, 전세사기 이후 비아파트 기피 등이 복합적으로 작용해 매물이 급감한 것으로 분석됩니다.
정리하면 2026년 전세시장은 매물이 반 토막 나며 집주인이 조건을 주도하는 구조로 바뀌었습니다. 서울 강북 외곽과 광명·구리처럼 물량이 극단적으로 줄어든 곳일수록 경쟁이 치열하니, 이사 계획이 있다면 매물이 나오는 즉시 움직이고 대체 지역도 함께 열어두는 것이 현실적입니다.
갱신과 이사, 전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 개인의 자금 사정과 시장 전망에 따라 다릅니다. 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 계약 조건과 대출 한도는 반드시 공인중개사·금융기관과 상담해 최신 기준으로 확인하시기 바랍니다.
📌 참고 및 출처
한국경제, 서울경제 집슐랭, 뉴스1, 파이낸셜뉴스, EBN 등
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