동탄·기흥·구리 LTV 40%, 7월부터 달라진 4가지
2026년 7월 규제지역 편입으로 일반 주담대 LTV는 70%에서 40%로 낮아졌고, 청약 1순위·다주택자 세금·아파트 토지거래허가 기준도 함께 강화됐다.
화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시는 2026년 7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역이 됐다. 일반 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출 LTV 상한은 70%에서 40%로 낮아졌으며, 7월 5일부터는 세 지역의 아파트를 살 때 계약 전 토지거래허가도 받아야 한다.
동탄·기흥·구리 LTV 40%
LTV 40%는 집값의 40%가 자동으로 대출된다는 뜻이 아니라 담보가치 기준의 최대선이다. 예를 들어 10억원 주택은 단순 LTV 한도가 종전 7억원에서 4억원으로 줄어 자기자금이 최소 3억원 더 필요해진다. 실제 승인액은 스트레스 DSR과 소득, 기존 부채, 금융회사 심사까지 적용해 더 작아질 수 있다.
수도권 주택구입 목적 주담대에는 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과∼25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원의 별도 상한도 적용된다. 따라서 실제 한도는 LTV 계산액·가격별 대출 상한·DSR 심사액 가운데 가장 낮은 금액으로 잡아야 한다.
주담대 규제 핵심 정리
| 일반 무주택자 | LTV 70%→40% | 10억원 주택은 담보 기준 최대 7억원에서 4억원으로 감소 |
|---|---|---|
| 처분조건부 1주택자 | 일반 LTV 40% | 기존 주택 처분 조건과 기한을 금융회사에서 함께 확인 |
| 생애최초·정책모기지 | 완화된 LTV 60∼70% 유지 | 상품별 소득·주택가격·대출한도 요건은 별도 심사 |
| 다주택자 | 수도권 주택구입 목적 LTV 0% | 추가 주택 매수용 주담대를 전제로 계약하면 안 됨 |
| 1억원 초과 신용대출 | 실행일부터 1년간 규제지역 주택 구입 제한 | 계약 전 신용대출 잔액과 실행일 확인 |
| 경과조치 | 6월 30일까지 대출 신청 접수 또는 매매계약·계약금 납부 증명 시 종전 규정 | 계약서·계약금 이체증·은행 접수 기록을 보관 |
청약 1순위 조건도 강화
규제지역 지정 공고 이후 입주자모집승인을 신청하는 단지부터 강화된 청약 기준이 적용된다. 민영주택 1순위는 청약통장 가입 2년 경과와 지역·면적별 예치금 충족뿐 아니라 세대주여야 한다. 과거 5년 이내 당첨자가 속한 세대이거나 2주택 이상 보유 세대라면 1순위가 제한된다.
가점제 비율도 전용 60㎡ 이하 40%, 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 70%, 85㎡ 초과 80%가 적용된다. 추첨 물량이 남아 있더라도 1순위 자격을 먼저 충족해야 하므로 통장 가입일만 보고 청약 일정을 잡는 실수를 피해야 한다.
민영주택 청약 체크표
| 통장 가입기간 | 2년 이상 | 가입일은 청약홈에서 미리 조회 |
|---|---|---|
| 신청자 | 입주자모집공고일 현재 세대주 | 세대원 상태라면 1순위 제한 여부 확인 |
| 과거 당첨 | 세대 구성원 중 5년 이내 당첨자가 없어야 함 | 본인뿐 아니라 배우자 등 세대 전체를 점검 |
| 주택 수 | 2주택 이상 보유 세대는 1순위 제한 | 분양권·입주권의 주택 수 포함 여부도 확인 |
| 재당첨 제한 | 투기과열지구 공급주택은 당첨일부터 10년 | 당첨 후 다른 규제지역 청약 계획까지 고려 |
| 가점제 | 60㎡ 이하 40%·60∼85㎡ 70%·85㎡ 초과 80% | 무주택 기간과 부양가족 수가 짧으면 추첨 물량을 비교 |
취득세·양도세 변화
조정대상지역 지정은 매수와 매도 양쪽의 세금에 영향을 준다. 개인이 두 번째 주택을 취득하면 원칙적으로 취득세 8%, 세 번째 이상이면 12% 중과세율이 적용된다. 다만 일시적 2주택, 상속주택, 중과 제외 주택 등은 판정이 달라질 수 있어 보유 주택 수만으로 세액을 확정하면 안 된다.
다주택자가 세 지역의 중과 대상 주택을 양도하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되고 장기보유특별공제가 배제된다. 7월 1일 이후 취득한 1주택자는 향후 1세대 1주택 비과세 판단에서 원칙적으로 2년 거주요건도 점검해야 한다.
보유 주택 수별 세금 점검
| 첫 주택 취득 | 주택가액별 일반 취득세율 1∼3% | 생애최초 감면은 별도 요건 확인 |
|---|---|---|
| 조정지역 두 번째 주택 | 취득세 8% | 일시적 2주택 예외와 종전 주택 처분기한 확인 |
| 조정지역 세 번째 이상 | 취득세 12% | 계약금 전에 지방세 상담으로 주택 수 판정 |
| 2주택자 양도 | 기본세율+20%p, 장기보유특별공제 배제 | 양도일과 중과 제외 주택 여부가 핵심 |
| 3주택 이상 양도 | 기본세율+30%p, 장기보유특별공제 배제 | 홈택스 중과세 자가진단 후 세무 검토 권장 |
토지거래허가 5단계
토지거래허가구역 지정기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지다. 범위는 기흥구 81.64㎢, 동탄구 55.52㎢, 구리시 33.34㎢이며 허가 대상은 해당 지역의 아파트로 한정된다. 오피스텔이나 단독주택까지 모두 허가 대상이라고 단정해서는 안 된다.
거래 순서는 ① 대상 아파트 확인 ② 매수·매도인 허가신청 합의 ③ 토지거래계약허가신청서·토지이용계획서·자금조달계획서 제출 ④ 관할 시·구청 심사 ⑤ 허가 후 본계약 체결이다. 허가증은 특별한 사유가 없으면 신청일부터 15일 이내 교부되며, 취득 후에는 원칙적으로 2년간 실거주해야 한다. 허가 전에 확정적인 본계약부터 작성하면 무허가 계약 문제가 생길 수 있으므로 특약과 계약 순서를 중개사·관할청에 먼저 확인해야 한다.
자주 묻는 질문
Q. 10억원 아파트는 정말 4억원까지 대출되나요?
A. LTV만 계산하면 최대 4억원이다. 다만 스트레스 DSR, 소득, 기존 대출과 금융회사 심사 때문에 실제 승인액은 4억원보다 적을 수 있다.
Q. 6월 30일에 계약했다면 LTV 70%를 적용받나요?
A. 6월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명하거나 대출 신청 접수가 완료된 경우 종전 규정 적용 대상이 될 수 있다. 계약서와 이체증만으로 최종 인정되는지는 취급 금융회사에 확인해야 한다.
Q. 생애최초 구입자도 LTV가 40%인가요?
A. 금융위원회 발표상 생애최초 구입과 정책모기지는 완화된 LTV 60∼70%가 유지된다. 다만 상품별 주택가격·소득·대출한도 조건은 별도로 충족해야 한다.
Q. 청약통장 가입 2년이면 무조건 1순위인가요?
A. 아니다. 세대주, 예치금, 과거 5년 당첨 이력, 세대의 주택 수 요건을 함께 충족해야 한다. 최종 기준일은 입주자모집공고일이다.
Q. 아파트에 세입자가 있으면 토지거래허가를 받을 수 없나요?
A. 현재 임대 중인 주택을 사는 무주택 실수요자는 2026년 12월 31일까지의 허가 신청분에 대해 기존 임대차 종료 시점 등을 고려한 최대 2년의 실거주 유예 제도가 운영된다. 임대차계약과 매수인 요건을 관할청에서 개별 확인해야 한다.
Q. 오피스텔도 토지거래허가 대상인가요?
A. 경기도 발표에서 이번 동탄구·기흥구·구리시 지정 대상은 건축법 시행령상 아파트로 한정됐다. 다만 오피스텔도 대출·세금 판정은 별개이므로 건축물대장상 용도를 확인하는 것이 안전하다.
동탄·기흥·구리에서 집을 살 때는 매물 확인보다 자금계획을 먼저 세우는 편이 안전하다. 은행에서 DSR 포함 예상 한도를 받은 뒤 청약 자격 또는 취득세를 확인하고, 아파트 매매라면 토지거래허가 서류와 실거주 가능 시점을 맞추는 순서가 실수를 줄인다. 대출·세금은 개인의 소득과 기존 부채, 세대별 주택 수에 따라 결과가 달라지므로 계약 전 금융회사와 관할 지자체·세무 전문가의 개별 확인이 필요하다.
📌 참고 및 출처
· 국토교통부
· 금융위원회
· 경기도
· 국가법령정보센터 주택공급에 관한 규칙
· 국가법령정보센터 지방세법
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