2026 종합부동산세, 6월 1일이 가르는 9억·12억 공제와 12월 납부
2026년 종합부동산세를 확인할 때 가장 먼저 볼 것은 집값 자체가 아니라 6월 1일 현재의 보유 상태와 공시가격 합계다. 주택은 개인별 전국 합산 공시가격에서 일반 9억원, 1세대 1주택자는 12억원을 공제한 뒤 60%를 곱해 과세표준을 만든다. 주택 수가 2채 이하인지 3채 이상인지에 따라 세율표가 달라지고, 재산세액 공제와 1세대 1주택 세액공제까지 거쳐 실제 고지세액이 정해진다. 2026년 정기 납부기간은 12월 1일부터 15일까지이며, 고지서를 기다리기 전에 9월 16일부터 30일까지 합산배제 대상인지 확인하는 것이 실무상 중요하다.
공시가격 합산 뒤 공제액을 뺀다
2026년 종합부동산세 과세 기준 빠른 비교
| 주택 일반 개인 | 전국 주택 공시가격 합계에서 9억원 | 60% 적용, 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0% | 9억원은 매매가가 아니라 공시가격 기준이며 주택 수와 과세표준을 함께 확인 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 전국 주택 공시가격 합계에서 12억원 | 60% 적용, 연령·보유기간 세액공제 합계 최대 80% | 단독 소유 등 1세대 1주택 요건과 특례 신청 여부를 확인 |
| 법인 주택 | 기본공제 0원 | 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% | 개인 주택과 기본공제·세율 체계가 다름 |
| 종합합산토지 | 전국 합산 공시가격에서 5억원 | 공정시장가액비율 100%, 과세표준별 1~3% | 나대지·잡종지 등은 주택과 분리해 계산 |
| 별도합산토지 | 전국 합산 공시가격에서 80억원 | 공정시장가액비율 100%, 과세표준별 0.5~0.7% | 상가·사무실 등의 부속토지 기준을 별도로 확인 |
여기서 자주 생기는 오해는 9억원과 12억원을 주택 시세의 면세선으로 보는 것이다. 종합부동산세는 시세가 아니라 공시가격을 과세유형별·전국 단위로 합산하고, 감면이나 합산배제 등을 반영한 뒤 공제액을 차감한다. 예를 들어 1세대 1주택자가 다른 특례 없이 공시가격 합계 15억원을 보유했다면 과세표준의 첫 계산은 (15억원-12억원)×60%=1억8000만원이다. 다만 이 숫자에 곧바로 세율을 곱해 납부액을 확정하면 안 된다. 과세표준 구간의 누진공제, 해당 연도 재산세 공제, 세부담상한, 연령·보유기간 공제가 순서대로 반영되기 때문이다.
주택 세율 구간도 함께 봐야 한다. 2주택 이하라면 과세표준 3억원 이하 0.5%, 3억원 초과 6억원 이하 0.7%, 6억원 초과 12억원 이하 1.0%, 12억원 초과 25억원 이하 1.3%, 25억원 초과 50억원 이하 1.5%, 50억원 초과 94억원 이하 2.0%, 94억원 초과 2.7%다. 3주택 이상은 12억원 초과 25억원 이하부터 2.0%, 25억원 초과 50억원 이하 3.0%, 50억원 초과 94억원 이하 4.0%, 94억원 초과 5.0%가 적용된다. 따라서 공시가격 합계만 보고 세금을 예상하기보다 공제 후 과세표준이 어느 구간에 들어가는지 확인해야 한다.
6월 1일 이후 2026 일정과 예외
종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 이 날짜 현재 주택분 재산세 납세의무자라면 주택분 종부세 판단 대상이 될 수 있고, 토지는 종합합산토지 5억원 초과 또는 별도합산토지 80억원 초과 여부를 인별로 확인한다. 부동산 소재지 지방자치단체가 먼저 재산세를 부과하고, 공제액을 넘는 부분에 대해 주소지 관할 세무서가 종부세를 부과하는 구조다.
9월 16일부터 30일까지는 합산배제 신고기간이다. 요건을 충족한 임대주택, 사원용 주택·기숙사, 일정한 미분양주택, 주택신축용토지는 신고를 통해 종부세 과세대상에서 제외될 수 있다. 다만 임대주택은 등록 여부뿐 아니라 과세기준일 현재 실제 임대 개시 여부와 세부 요건을 함께 확인해야 한다. 특례주택을 합산배제나 1세대 1주택 특례로 처리할 수 있는지는 주택 유형, 취득일, 소재지, 공시가격에 따라 달라진다.
일시적 2주택자는 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않은 경우, 상속주택은 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 경우 등 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택자로 보는 특례를 신청할 수 있다. 특례를 적용받으면 12억원 기본공제와 연령·보유기간 세액공제를 받을 수 있지만, 신청하지 않으면 기본공제는 9억원이고 해당 세액공제도 적용되지 않는다. 일시적 2주택자가 3년 안에 종전주택을 양도하지 않는 등 사후요건을 지키지 못하면 경감받은 세액이 추징될 수 있다.
2026년 종부세는 12월 1일부터 15일까지 고지서를 기준으로 납부한다. 납부할 세액이 농어촌특별세를 제외하고 250만원을 초과하면 분납할 수 있으며, 250만원 초과 500만원 미만은 250만원을 넘는 금액을, 500만원 초과는 세액의 50% 이하를 나누어 납부하는 방식이다. 고지·신고금액이 농어촌특별세를 포함해 1000만원까지라면 카드 납부도 가능하지만 신용카드 0.8%, 체크카드 0.5% 수수료는 납세자가 부담한다.
2026년 종합부동산세를 직접 점검할 때는 다음 순서가 가장 빠르다.
1. 6월 1일 현재 보유한 주택과 토지를 과세유형별로 나눈다.
2. 각 부동산의 공시가격을 전국 단위로 합산하고 9억원·12억원·5억원·80억원 중 해당 공제액을 적용한다.
3. 주택 수, 법인 여부, 합산배제와 특례 신청 가능성을 확인한다.
4. 과세표준에 세율을 적용한 뒤 재산세 공제와 세액공제, 세부담상한을 반영한다.
5. 9월 신고기간과 12월 납부기간을 놓치지 않는다.
단순히 공시가격에서 공제액을 뺀 뒤 세율만 곱한 금액은 최종 납부세액이 아니다. 특히 공동명의, 상속주택, 일시적 2주택, 임대주택처럼 예외가 걸리는 경우에는 고지서의 주택 수와 공제 적용 내역부터 확인해야 실제 부담액을 제대로 판단할 수 있다.
📌 참고 및 출처
· 국세청 종합부동산세 개요
· 국세청 궁금해요 종합부동산 세법
· 국세청 종합부동산세 납부기한
· 국세청 합산배제 및 과세특례 신고
· 국가법령정보센터 종합부동산세법
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