2026 동탄·기흥·구리 규제지역, 7월 1일 LTV 40%부터 달라진 순서
동탄구·기흥구·구리시는 7월 1일 투기과열지구·조정대상지역, 7월 5일 아파트 대상 토지거래허가구역이 차례로 적용됐다.
2026년 8월 19일 현재 동탄구·기흥구·구리시는 이미 두 단계 규제가 모두 적용 중이다. 7월 1일 투기과열지구·조정대상지역, 7월 5일 아파트 대상 토지거래허가구역이 차례로 시작됐다. 일반 차주라면 주담대 LTV 40%와 주택가격별 한도를 먼저 계산하고, 아파트를 매수한다면 계약 전에 허가와 2년 이용의무를 확인해야 한다. 청약에서는 1순위 요건과 과거 당첨 이력을 따로 보고, 전매 3년은 신규 분양주택에 적용되는 규정인지부터 구분해야 한다.
국토교통부는 6월 30일 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 두 규제지역으로 지정한다고 발표했다. 금융위원회는 대출규제가 7월 1일부터 즉시 적용된다고 안내했고, 경기도는 7월 5일부터 세 지역을 아파트 한정 토지거래허가구역으로 지정했다. 따라서 지금은 지역 이름만 확인할 것이 아니라 매수일, 대출 접수일, 아파트 여부를 함께 봐야 한다.
6월 30일 지정, 7월 1일 발효
국토교통부는 동탄구와 기흥구의 반도체 산업 기대와 교통 인프라 개선, 구리시의 서울 인접성과 역세권 수요를 지정 배경으로 설명했다. 세 지역에는 조정대상지역과 투기과열지구가 동시에 적용되므로, 조정대상지역만 지정된 경우보다 대출과 청약에서 확인할 항목이 많다.
특히 7월 1일 이전 거래라고 해서 모두 종전 기준을 적용받는 것은 아니다. 금융위원회 안내상 기존 주택매매계약과 계약금 납부, 금융회사 전산상 대출 신청 접수 여부를 확인해야 하며, 토지거래허가 대상 주택은 6월 30일까지 허가 신청을 접수했는지도 경과규정 판단에 들어간다. 과거 계약을 소급해 판단하기보다 계약서, 계약금 이체내역, 대출 접수 기록을 함께 준비하는 방식이 안전하다.
동탄·기흥·구리 규제 적용 일정
| 2026년 6월 30일 | 규제지역 지정 발표 | 3곳 투기과열지구·조정대상지역 | 기존 계약과 대출 접수는 경과규정 확인 |
|---|---|---|---|
| 2026년 7월 1일 | 규제지역 효력 발생 | LTV·DTI·전세대출·청약 규정 | 일반 차주는 대출 가능액을 다시 계산 |
| 2026년 7월 5일 | 토지거래허가구역 시작 | 총 170.5㎢, 허가 대상은 아파트 | 계약 전에 관할 시장·구청장 허가 필요 |
| 2027년 12월 31일 | 현 지정기간 만료 예정 | 기흥구 81.64㎢, 동탄구 55.52㎢, 구리시 33.34㎢ | 연장·해제 공고가 있는지 확인 |
7월 1일 주담대 계산법이 바뀌었다
무주택자와 처분조건부 1주택자의 규제지역 주택구입 목적 주담대 LTV는 비규제지역 기준 70%에서 40%로 낮아졌다. DTI는 조정대상지역 50%, 투기과열지구 40%가 기준이므로, 세 지역에서는 투기과열지구 기준인 40%를 함께 확인해야 한다. 생애최초 주택구입자와 정책모기지는 완화된 LTV 60~70%가 적용될 수 있지만, 자격요건을 충족해야 하며 자동으로 최대 비율이 인정되는 것은 아니다.
LTV와 별도로 주택가격별 주담대 한도도 적용된다. 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이다. 금융권 대출은 은행권 DSR 40%, 2금융권 DSR 50%도 적용되므로 실제 대출액은 LTV·가격별 한도·DSR 중 금융기관 심사 결과에 따라 달라진다. 다주택자는 수도권 주택 구입 시 규제지역 여부와 관계없이 LTV 0%가 적용된다.
주담대를 받는다면 수도권·규제지역 주택은 대출 실행일부터 6개월 이내 전입 의무도 확인해야 한다. 전세대출 보유자가 투기과열지구의 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 소유권 이전등기 때 전세대출 회수 문제가 생길 수 있고, 1억원 초과 신용대출 보유자는 대출 실행일부터 1년 동안 규제지역 주택 구입이 제한될 수 있다.
7월 5일 토허제, 계약보다 허가가 먼저
이번 토지거래허가구역은 용인 기흥구 81.64㎢, 화성 동탄구 55.52㎢, 구리시 33.34㎢ 등 총 170.5㎢다. 다만 허가 대상은 건축법상 아파트로 한정됐다. 이번 지정만 놓고 보면 오피스텔과 상가는 토지거래허가 대상에 포함되지 않지만, 해당 물건의 대출과 세금은 별도 기준으로 판단해야 한다.
허가 대상 아파트를 기준면적 이상 매수할 때는 계약 전에 관할 시장 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약하거나 허가받은 목적과 다르게 이용하면 형사처벌이나 이행강제금 대상이 될 수 있다. 주거용으로 허가받은 경우 원칙적으로 취득 후 2년간 직접 거주해야 하며, 경기도는 허가 후 4개월 이내 입주 여부와 2년 실거주 이행 여부를 확인한다고 안내했다.
이 때문에 전세를 끼고 사는 갭투자 방식은 토허제와 맞지 않는다. 기존 임대차가 남아 있는 아파트는 입주 시기 유예가 인정되는지, 허가 신청서에 어떤 이용계획을 적어야 하는지 관할 구청에 먼저 확인해야 한다. 토허제 실거주 의무와 주담대의 6개월 전입 의무는 서로 다른 제도이므로, 대출까지 이용한다면 두 요건을 각각 충족해야 한다.
청약과 전매는 모집공고일을 본다
투기과열지구에서 공급되는 국민주택과 민영주택의 일반공급 1순위는 청약통장 가입 2년과 24회 납입, 세대주 요건, 과거 5년 이내 세대원의 다른 주택 당첨 이력 없음이 핵심이다. 민영주택은 주택 수와 가점·추첨 방식 등 세부 조건도 함께 확인해야 한다. 이 판단은 계약일보다 입주자모집공고일을 기준으로 하므로, 청약 예정자는 공고문이 나온 시점의 규제지역 여부를 봐야 한다.
전매제한 3년은 이미 지어진 일반 아파트 매매 전체에 일률적으로 붙는 기간이 아니다. 투기과열지구에서 건설·공급되는 수도권 주택은 입주자로 선정된 날부터 3년 전매가 제한되며, 조정대상지역 중 과열지역도 같은 기간이 적용된다. 분양가상한제나 공공택지 등 다른 제한이 겹칠 수 있으므로 실제 기간은 해당 모집공고문을 우선해야 한다.
재건축 매수자는 별도 확인이 필요하다. 투기과열지구 내 재건축 단지가 조합설립인가 이후 소유권이전등기 전 단계라면 조합원 지위 양도가 제한될 수 있다. 1세대 1주택자의 장기 보유·거주 등 일부 예외가 있지만, 단순히 아파트를 매수하면 조합원 권리까지 따라온다고 생각해서는 안 된다.
실제 판단 순서는 주소 확인, 자금 계산, 허가 여부, 청약·전매 확인 순서가 가장 효율적이다. 먼저 물건이 동탄구·기흥구·구리시의 아파트인지 확인하고, 일반 차주·생애최초·1주택 처분조건부·다주택자 중 어느 유형인지 나눈다. 그다음 LTV 40%, DTI·DSR, 6억·4억·2억원 가격별 한도, 6개월 전입 의무를 계산한다. 아파트 매매라면 계약서 작성 전에 토지거래허가와 2년 실거주 계획을 확인하고, 분양이라면 모집공고문에서 1순위·재당첨·전매기간을 확인하면 된다.
현재 토지거래허가구역 지정기간의 다음 확인일은 2027년 12월 31일이다. 그 전에 경기도의 연장·해제 또는 대상 변경 공고가 나오는지 확인해야 하며, 현 지정기간만 보고 규제가 자동 해제된다고 판단해서는 안 된다.
📌 참고 및 출처
· 국토교통부 정책브리핑
· 금융위원회
· 금융위원회 10·15 주택시장 안정화 대책 FAQ
· 경기도청
· 국가법령정보센터 주택공급에 관한 규칙
댓글
댓글 쓰기