2026년 8월 서울 전세가율 상위구, 종로 75.1%의 의미
최신 비교자료에서 종로구 전세가율이 75.1%로 가장 높았지만, 전세가율은 안전 순위가 아니라 갭과 역전세 위험을 함께 읽는 지표다.
2026년 8월 16일 기준 서울 아파트 전세가율은 하나의 숫자로 판단하기 어렵다. KB부동산의 2026년 7월 서울 아파트 전세가율은 50.41%로, 1년 전 52.59%보다 2.18%포인트 낮아졌다. 반면 국토교통부 실거래 신고를 바탕으로 전용 60~85㎡의 최근 90일 거래를 비교한 자료에서는 종로구가 75.1%로 가장 높았고, 서대문구 68.8%, 도봉구 66.3%, 강북구 66.0%, 중랑구 65.7%가 뒤를 이었다.
따라서 8월 검색자가 먼저 볼 곳은 종로·서대문·도봉·강북·중랑구다. 다만 이 순위는 매수하기 좋은 지역이나 전세보증금이 안전한 지역을 뜻하지 않는다. 전세가율은 매매가와 전세가의 간격이 상대적으로 좁다는 의미이므로, 매매가격이 하락하거나 다음 전세 계약금이 낮아질 때 보증금 반환 부담이 커질 수 있다. 아래 표의 단순 갭까지 함께 봐야 지역별 숫자의 의미가 달라진다.
서울 전세가율 상위 5곳, 갭을 보자
아래 수치는 2026년 7월 14일 기준으로 공개된 최근 90일 실거래 비교자료다. 전용면적을 60~85㎡로 맞춰 매매 중위값과 전세 중위 보증금을 비교했으며, 단순 갭은 매매 중위값에서 전세 중위 보증금을 뺀 값이다. 서로 다른 단지의 중위값을 뺀 계산이므로 실제 같은 집을 매수할 때 필요한 자기자본과는 다를 수 있다.
전용 60~85㎡ 최근 90일 전세가율 상위구
| 1 | 종로구 | 7.9억원 | 10.5억원 | 75.1% | 2.6억원 | 비율은 가장 높지만 단순 갭은 도봉구보다 크다. 관심 단지의 최근 매매·전세를 다시 대조해야 한다. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 서대문구 | 6.9억원 | 10억원 | 68.8% | 3.1억원 | 비율 상위라도 갭이 가장 작지는 않다. 전세가와 매매가의 계약 시점을 맞춰 확인한다. |
| 3 | 도봉구 | 3.9억원 | 6억원 | 66.3% | 2.1억원 | 상위 5곳 중 단순 갭은 가장 작다. 구축·소규모 단지는 거래량과 보증가입 가능 여부를 별도 확인한다. |
| 4 | 강북구 | 4.8억원 | 7.3억원 | 66.0% | 2.5억원 | 전세가율만 보지 말고 같은 단지의 갱신 전세금과 신규 전세금을 비교해야 한다. |
| 5 | 중랑구 | 4.8억원 | 7.3억원 | 65.7% | 2.5억원 | 전세 수요가 있어도 매매가 하락 시 갭이 커질 수 있다. 선순위채권과 최근 저가 전세를 확인한다. |
75.1%가 안전을 뜻하지 않는 이유
전세가율은 전세 보증금을 매매가격으로 나눈 비율이다. 종로구의 75.1%는 해당 비교 범위에서 전세 중위 보증금 7.9억원이 매매 중위값 10.5억원의 약 4분의 3이라는 뜻이지, 모든 종로구 아파트의 전세가율이 75.1%라는 뜻은 아니다. 서대문구는 전세가율이 68.8%지만 단순 갭은 3.1억원이고, 도봉구는 66.3%인데 갭은 2.1억원이다. 비율 순위와 실제 필요한 자금 순위가 일치하지 않는다는 점이 핵심이다.
역전세와 깡통전세도 구분해야 한다. 한국주택금융공사 자료에 따르면 역전세는 기존 전세보증금보다 현재 전세가격이 낮아진 상황이고, 깡통전세는 매매가격 하락으로 전세보증금과 선순위 채권이 주택가격에 근접하거나 넘어서는 위험을 가리킨다. 전세가율이 높으면 두 위험을 점검할 이유는 커지지만, 전세가율 하나만으로 위험 발생 여부를 판정할 수는 없다.
KB부동산의 서울 전체 전세가율 50.41%와 실거래 비교자료의 종로구 75.1%가 크게 다른 것도 같은 이유다. KB 수치는 서울 전체를 대상으로 한 시세 통계이고, 표의 수치는 특정 면적대와 최근 거래의 중위값을 맞춘 결과다. 한국부동산원도 전국주택가격동향조사는 가격지수 산출이 주된 목적이며 평균·중위 가격은 참고용으로 활용하라고 안내한다.
8월 계약 전 확인할 순서
첫째, 한국부동산원과 KB부동산에서 서울 전체 매매·전세 흐름을 확인한다. 두 기관의 통계는 조사 방식과 기준이 다르므로 수치를 섞어 평균 내기보다 방향과 지역 차이를 보는 용도로 쓰는 편이 적절하다.
둘째, 국토교통부 실거래가 공개시스템과 서울부동산정보광장에서 자치구가 아닌 단지로 좁힌다. 아실은 매매·전월세 실거래, 매매전세갭, 전세가율을 함께 확인할 수 있고, 호갱노노도 전세가율·갭가격·역전세 관련 기능을 제공한다. 같은 전용면적이라도 층·향·수리 여부에 따라 가격이 달라지므로 최근 거래 1건만 보고 결론 내리면 안 된다.
셋째, 현재 전세금보다 낮은 신규 전세 거래가 있는지 확인한다. 있다면 기존 보증금과 새 전세 시세의 차액이 역전세 부담이 될 수 있다. 마지막으로 등기부의 근저당·압류 등 선순위 권리와 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 확인한다. 보증기관의 가입 요건은 주택 유형·가격·권리관계에 따라 달라지므로 전세가율 상위라는 이유만으로 가입이 보장되지는 않는다.
자주 묻는 질문
Q. 종로구 전세가율 75.1%면 서울에서 가장 안전한가요?
A. 아니다. 해당 자료의 면적과 최근 90일 거래 기준에서 가장 높았다는 뜻이다. 전세가율이 높을수록 갭은 좁아질 수 있지만, 매매가 하락이나 다음 전세금 하락 때 보증금 반환 부담은 커질 수 있다.
Q. 왜 8월 글인데 7월 실거래를 기준으로 하나요?
A. 임대차 계약은 신고까지 시차가 있고, 해당 비교자료의 데이터 기준일은 2026년 7월 14일이다. 8월 계약분은 신고가 덜 끝난 잠정 구간일 수 있어 자치구 순위 비교에는 최신 확정 자료를 우선하는 편이 안전하다.
2026년 8월 서울 전세가율 상위구를 찾는다면 종로구 75.1%를 출발점으로 보되, 순위 자체를 결론으로 삼으면 안 된다. 전세를 구하는 사람은 현재 전세금보다 낮은 다음 거래가 있는지와 선순위 권리를 먼저 확인하고, 매수를 검토하는 사람은 단순 갭에 취득 비용·대출 이자·가격 하락 가능성을 더해 자금계획을 다시 계산해야 한다. 가장 실용적인 순서는 KB·한국부동산원으로 큰 흐름을 확인한 뒤, 아실·호갱노노와 국토교통부 실거래에서 같은 단지의 매매·전세·갱신 거래를 대조하는 것이다.
📌 참고 및 출처
· 한국부동산원 전국주택가격동향조사
· 한국부동산원 2026년 8월 10일 기준 주간아파트가격동향
· KB부동산 데이터허브 주택가격동향조사
· 뉴스1 서울 전세가율 2026년 7월 통계
· APT 인사이트 서울 아파트 전월세 주간 리포트
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