2026 HUG 전세보증 6.5%, 수도권 7억 한도 확인법
6.5%는 보증료율이 아니라 월세를 전세금으로 환산하는 기준이며, 환산금액과 주택가격·선순위채권을 함께 확인해야 합니다.
주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 24일 전세보증 대상금액을 계산할 때 쓰는 전월세전환율을 기존 6.4%에서 6.5%로 바꾼다고 공지했습니다. 2026년 7월 1일 보증 신청 건부터 적용되며, 순수 전세보다 월세가 섞인 반전세·보증부월세에서 실제 판단이 달라집니다. 6.5%는 HUG에 내는 보증료율이 아니라 월세를 전세보증금으로 환산하는 숫자입니다. 따라서 계약 전에는 환산금액이 수도권 7억원 또는 수도권 외 지역 5억원 이하인지 먼저 계산하고, 그다음 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 실제 보증한도를 확인해야 합니다.
6.5%가 바꾸는 환산금액
2026년 7월 1일 이후 HUG 전환율 적용 기준
| 순수 전세 | 계약서상 전세보증금 | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 | 월세가 없으므로 6.5%로 환산하지 않음 |
|---|---|---|---|
| 신규 보증부월세·반전세 | 전세보증금 + 월세×12÷6.5% | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 | 2026년 7월 1일 이후 신청 건부터 최신 기준 적용 |
| 보증금이 늘어난 갱신 | 전세보증금 + 월세×12÷6.5% | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 | 증액 갱신은 최신 전환율을 적용 |
| 보증금이 늘지 않은 갱신 | 종전 보증에 적용된 전환율 | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 | 무증액 갱신은 기존 보증의 전환율이 적용될 수 있음 |
계산식은 전월세전환율 적용 전세보증금 = 전세보증금 + [(월세×12) ÷ 0.065]입니다. 예를 들어 보증금 3억원에 월세 100만원이면 연 월세 1,200만원을 6.5%로 나눈 약 1억8,462만원을 더해 환산금액은 약 4억8,462만원이 됩니다.
지역별 상한 차이도 바로 드러납니다. 보증금 5억원에 월세 100만원이면 환산금액은 약 6억8,462만원으로 수도권 7억원 기준에는 들어오지만, 수도권 외 지역의 5억원 기준은 넘습니다. 같은 보증금에 월세 150만원이면 환산금액이 약 7억7,692만원이어서 수도권에서도 일반적인 HUG 보증대상 상한을 초과할 수 있습니다. 월세가 없는 순수 전세 5억원은 이 계산을 하지 않고 계약상 보증금 5억원 그대로 비교합니다.
7억·5억보다 먼저 볼 실제 한도
수도권 7억원과 수도권 외 5억원은 HUG의 보증대상 전세보증금 상한입니다. 이 금액 안에 들어와도 주택가격과 선순위채권을 반영한 보증한도를 통과해야 하며, HUG가 안내하는 기본식은 주택가격×담보인정비율 90% - 선순위채권 등입니다. 예를 들어 주택가격이 6억원이고 선순위채권이 1억원이면 계산상 한도는 5억4,000만원에서 1억원을 뺀 4억4,000만원입니다. 환산금액이 4억8,462만원이라면 지역 상한에는 들어와도 주택별 한도에서 부족할 수 있습니다.
반대로 주택가격이 충분해도 등기부상 권리관계가 복잡하면 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 단독·다가구주택은 신청자보다 앞선 다른 세입자의 보증금이 선순위채권에 포함될 수 있어, 아파트처럼 내 보증금과 근저당만 보고 계산하면 안 됩니다. HUG는 보증 승인일을 기준으로 주택가격을 적용한다고 안내하므로, 계약 당시 확인한 가격과 심사 시점의 인정가격이 같은지 확인하는 것이 안전합니다.
보증금 3억원·730일 기준 HUG 기본 보증료 예시
| 아파트·70% 이하 | 연 0.107% | 약 64만2,000원 | 3억원×0.107%×730÷365 |
|---|---|---|---|
| 아파트·70% 초과~80% 이하 | 연 0.131% | 약 78만6,000원 | 부채비율이 높아지면 요율도 상승 |
| 아파트·80% 초과 | 연 0.154% | 약 92만4,000원 | 주택가격과 선순위채권을 함께 확인 |
| 아파트 외·70% 이하 | 연 0.124% | 약 74만4,000원 | 같은 보증금이어도 주택유형에 따라 다름 |
| 아파트 외·70% 초과~80% 이하 | 연 0.161% | 약 96만6,000원 | 기본요율 기준이며 할인·할증은 별도 |
| 아파트 외·80% 초과 | 연 0.197% | 약 118만2,000원 | 다가구는 다른 세입자 보증금 자료도 중요 |
계약 전 확인 순서 네 단계
첫째, 계약이 순수 전세인지 월세가 섞인 계약인지 구분합니다. 반전세라면 월세×12÷0.065를 계산해 수도권 7억원 또는 수도권 외 5억원과 비교합니다. 둘째, 등기부와 HUG가 인정하는 주택가격을 확인하고 주택가격×90%에서 선순위채권을 뺀 뒤 내 환산금액이 남는지 봅니다. 이 단계에서 한도가 부족하면 보증료를 계산하기 전에 계약조건을 다시 검토해야 합니다.
셋째, 보증료는 보증금액×보증료율×전세계약기간÷365로 계산합니다. 3억원 보증금은 2억원 초과 5억원 이하 구간에 해당하지만, 실제 요율은 아파트 여부와 부채비율에 따라 달라집니다. 표의 금액은 730일과 기본요율을 적용한 예시이고, 실제 고지액은 계약일수와 심사 결과, 할인·할증 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
넷째, 신청기한을 놓치지 않습니다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전, 갱신 계약은 갱신계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청하는 기준입니다. 확정일자부 임대차계약서, 전입세대열람내역서, 보증금 지급서류, 주민등록등본 등이 안내된 제출서류이며, 네이버·카카오·토스 등 모바일 채널은 주택유형에 따라 신청 제한이 있을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 순수 전세도 보증금에 6.5%를 더하나요?
A. 아닙니다. 6.5%는 월세가 있는 계약의 환산금액을 계산할 때 쓰입니다. 순수 전세는 계약서상 보증금을 수도권 7억원, 수도권 외 5억원 기준과 비교하면 됩니다.
Q. 수도권에서 환산금액이 7억원 이하면 무조건 가입되나요?
A. 아닙니다. 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 주택별 보증한도도 통과해야 합니다. 신청기한과 주택유형별 요건도 함께 확인해야 합니다.
Q. 갱신계약이면 항상 6.5%를 적용하나요?
A. 보증금액이 증가하는 갱신은 최신 6.5% 기준을 적용하고, 보증금액이 증가하지 않는 갱신은 종전 보증에 적용된 전환율을 사용할 수 있습니다.
앞으로 결과를 바꿀 변수는 세 가지입니다. 우선순위 1순위는 HUG가 공지하는 전월세전환율로, 현재는 2026년 7월 1일 신청 건부터 6.5%가 적용되지만 향후 변동 가능성이 안내돼 있습니다. 2순위는 보증 승인일 기준 주택가격과 선순위채권이며, 7억원·5억원 상한보다 실제 한도를 먼저 좌우할 수 있습니다. 3순위는 갱신 때 보증금이 늘었는지와 계약기간 절반 전 신청 여부입니다. 계약서의 보증금과 월세를 먼저 환산한 뒤 주택가격·선순위채권·신청기한 순서로 확인하면 6.5%를 보증료율로 잘못 이해하는 실수를 줄일 수 있습니다.
📌 참고 및 출처
· 주택도시보증공사 전세보증 관련 전월세전환율 변경 사전 안내
· 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요
· HUG 전세보증반환 가입신청 상품안내
· 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 보증료 변경 사전 안내
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