2026 토허제 세입자 주택 매수, 무주택자 실거주 유예 조건
2026년 토허제에서 세입자 있는 집을 무주택자가 사는 일은 조건부로 가능해졌다. 2026년 5월 29일부터 시행된 부동산거래신고법 시행령 개정으로, 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 토허구역 주택은 실거주 유예 대상이 됐다. 매수자는 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이어야 하고 허가 신청일까지 그 상태를 유지해야 한다. 또 2026년 12월 31일 이전에 관할 허가관청에 토지거래허가를 신청하고, 허가일로부터 4개월 안에 주택을 취득해야 한다. 조건을 맞추면 입주는 5월 12일 당시 임대차계약의 최초 종료일까지 미룰 수 있지만, 늦어도 2028년 5월 11일까지 들어가 2년간 실거주해야 한다. 이번 조치는 세입자 낀 매물의 거래를 열어준 것이지, 실거주 의무를 없애거나 무기한 전세를 끼고 보유하는 제도는 아니다.
5월 29일 확대된 실거주 유예
실거주 유예를 가르는 다섯 가지 요건
| 시행·주택 요건 | 5월 29일 시행. 5월 12일 현재 임대 중이거나 전세권이 설정된 토허구역의 주거용 주택. 비거주 1주택을 포함한 세입자 있는 주택 전체 | 5월 12일 당시 임대차가 없던 매물은 이 특례 기준으로 볼 수 없다. |
|---|---|---|
| 매수자 요건 | 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이며 허가 신청일까지 무주택 유지 | 개인이 아니라 세대 기준이다. 이후 주택을 팔아 무주택이 된 1주택자는 대상이 아니다. |
| 임대차 기한 | 5월 12일 당시 계약의 최초 종료일이 2028년 5월 11일 이내 | 갱신 뒤 날짜나 예상 퇴거일보다 당시 계약서의 최초 종료일을 먼저 확인한다. |
| 허가 신청·취득 | 2026년 12월 31일 이전 관할 허가관청에 신청하고, 허가일로부터 4개월 안에 취득 | 매매계약 체결일과 신청일은 다르다. 연말 계약만 해두면 충분하지 않다. |
| 입주·거주 | 임대차 최초 종료일까지 입주 유예. 이후 2년간 실거주 | 임대차 종료일이 허가 후 4개월 안이면 일반 규정이 적용된다. 유예는 면제가 아니다. |
이번 확대의 핵심은 매도 대상 주택의 범위가 넓어진 데 있다. 국토교통부는 기존 일부 다주택자 매물 중심의 유예를 비거주 1주택을 포함한 세입자 있는 주택 전체로 확대했고, 5월 29일 시행령 제14조의2 제2항에 반영했다. 반대로 매수자 요건은 무주택세대 기준으로 유지했다. 따라서 5월 12일에 1주택을 보유했다가 이후 처분한 사람은 이 확대 유예 대상이 아니라고 안내됐다.
실거주 의무의 계산도 매수일에 2년을 더하는 방식이 아니다. 원칙상 토허구역 주택은 허가 후 4개월 내 입주해 2년간 거주하지만, 특례 대상은 임대차 최초 종료일까지 입주 시점을 늦출 수 있다. 다만 그 최초 종료일이 허가일로부터 4개월 안에 오면 시행령 단서에 따라 일반 규정이 적용된다. 계약서에서 확인할 값은 갱신 뒤 날짜가 아니라 5월 12일 당시 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일이다.
허가 신청 전 확인할 순서
실제 매수 판단은 주소와 서류를 분리해 확인하는 순서가 안전하다. 먼저 토지이음과 관할 구청에서 해당 주소의 토허구역 및 허가 대상 여부를 확인한다. 다음으로 5월 12일 기준 임대차계약서, 전세권 설정 여부, 최초 종료일을 대조하고, 임차인 보증금 반환과 명도 시점을 잔금 일정에 넣는다. 매수자 세대도 5월 12일 당시부터 신청일까지 무주택 상태였는지 확인해야 하며, 이 부분이 애매하면 계약금보다 먼저 허가 담당 부서에 서류 목록을 문의하는 편이 낫다.
마감일은 하나가 아니라 세 개다. 12월 31일까지 허가 신청을 접수하고, 허가를 받은 뒤 4개월 안에 취득·등기를 마쳐야 한다. 매매계약만 연말 전에 체결하면 된다는 뜻이 아니며, 허가 지연이나 취득 기한 초과를 특약과 일정표에 반영해야 한다. 국토교통부는 이 특례에 맞춘 주택담보대출에서 전입신고 의무를 적용하지 않는다고 안내했지만, 이는 대출 한도와 승인을 보장하는 내용이 아니므로 금융기관에 실행 조건을 따로 확인해야 한다.
서울시가 공개한 2026년 4월부터 5월 1주 자료에서는 서울 아파트 토허 신청 1만 2,165건 가운데 기존 다주택자 매물의 실거주 유예 신청이 3,311건, 27.2%였다. 5월 29일 확대 전 집계라 새 특례의 효과를 직접 보여주는 수치는 아니지만, 실거주 의무가 매물 거래에서 중요한 판단 요소였던 배경은 확인된다. 결국 세입자 주택 매수자는 무주택 기준일, 임대차 최초 종료일, 12월 31일 허가 신청, 2028년 5월 11일 입주 상한을 한 장의 일정표에 적어 본 뒤 자금과 2년 거주 계획까지 감당되는 경우에만 계약을 진행해야 한다.
📌 참고 및 출처
· 국토교통부, 토지거래허가구역 실거주 유예 확대 조치
· 국가법령정보센터, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령
· 서울특별시, 5월 토지거래허가 신청 동향
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