6억 이하 81%였던 거래, 외국인 토허구역 1년 연장 사례
2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 1년 연장되는 이번 조치에서 먼저 볼 숫자는 6억 원이다. 국토교통부가 2025년 9월부터 2026년 6월까지 수도권 외국인 주택 거래를 집계한 결과, 거래가액 6억 원 이하가 81%를 차지했다. 같은 기간 거래량은 4,397건으로 전년 동기 6,024건보다 27% 줄었고, 거래 유형은 아파트 62%, 다세대주택 33% 순이었다. 이 공개 통계 사례가 보여주는 점은 외국인 토지거래허가구역이 고가 아파트만 겨냥한 제도가 아니라는 사실이다. 다만 거래 감소를 허가구역 지정 하나의 효과라고 단정할 수는 없으므로, 실제 매수자는 가격보다 매수자 국적, 주택 유형, 소재지, 토지면적, 거주계획을 차례로 확인해야 한다.
이번 연장의 적용 범위
국토부는 지난해 8월 지정한 범위를 유지하고 지정기간만 1년 늘렸다. 서울은 전 지역, 경기는 수원·성남·고양·용인·안산·안양·부천·광명·평택·과천·오산·시흥·군포·의왕·하남·김포·화성·광주·남양주·구리·안성·포천·파주 등 23개 시군이다. 양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천은 경기 지정 대상에서 제외된다. 인천은 미추홀·연수·남동·부평·계양·서해·검단·영종·제물포 등 9개 자치구가 포함되며, 2026년 행정구역 개편 내용이 반영됐다. 허가 대상은 대한민국 국적이 없는 개인, 외국법인, 외국정부 등 외국인 등이 매수자로 참여하는 단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택·아파트 거래다.
외국인 주택 매수 전 확인할 허가 기준
| 지정기간과 지역 | 2026.8.26~2027.8.25, 서울 전역·경기 23개 시군·인천 9개 자치구 | 계약일이 기간 안에 들어가는지 먼저 확인하고, 세부 필지는 토지이음과 관할 구청 고시를 대조한다. |
|---|---|---|
| 허가 대상 매수자 | 대한민국 국적이 없는 개인·외국법인·외국정부 등 | 단순히 매수인의 거주지만 보지 말고 국적과 법인 구조를 확인한다. |
| 허가 대상 주택 | 단독·다가구·다세대·연립·아파트 | 매물 광고의 명칭보다 건축물대장상 주택 유형을 확인하는 편이 안전하다. |
| 면적 기준 | 주거지역 6㎡ 초과, 상업·공업지역 15㎡ 초과, 녹지지역 20㎡ 초과, 용도 미지정 지역 6㎡ 초과 | 기준은 건물 전용면적이 아니라 거래 대상 토지면적 기준이므로 대지권·지분 면적을 따로 확인한다. |
| 신청 시점과 서류 | 계약 체결 전 관할 시장·군수·구청장에게 신청. 신청서·토지이용계획서·토지취득자금조달계획서 제출 | 허가 전 계약은 효력이 발생하지 않으므로 가계약금부터 지급하지 않는 것이 원칙이다. |
| 허가 후 이용조건 | 허가일로부터 4개월 이내 입주, 주택 취득 후 2년간 실거주 | 잔금·등기·입주 일정이 실제로 가능한지 허가 신청 단계에서 계획해야 한다. |
공개 통계 사례가 보여준 착시
이번 정책의 배경은 외국인 주택 거래를 지역과 가격대별로 관리하겠다는 데 있다. 국토부 통계에서 거래량이 가장 많이 잡힌 지역은 경기 66%, 서울 17%, 인천 17%였고, 국적별로는 중국 72%, 미국 13%였다. 서울에서는 구로·금천·송파·강서, 경기에서는 안산·부천·평택·수원, 인천에서는 부평·미추홀·서구의 거래가 많았다. 강남 3구와 용산구의 거래량은 비교 기간보다 49% 감소했고, 서초구 감소폭은 73%로 집계됐다. 이 결과를 매수자 관점에서 읽으면 6억 원 이하 주택이나 다세대주택도 규제 범위에 들어올 수 있다는 점이 핵심이다. 반대로 공개 통계는 전체 거래의 흐름을 보여줄 뿐 개별 매물의 허가 가능성이나 자금 출처 심사 결과까지 알려주지는 않으므로, 통계만 보고 특정 지역의 매수를 결정해서는 안 된다.
계약 전 사례를 내 물건에 대입하는 순서
첫째, 매수인이 외국인 등에 해당하는지 확인한다. 둘째, 주소를 기준으로 서울·경기·인천의 지정지역과 세부 필지를 확인한다. 셋째, 건축물대장에서 주택 유형을 확인하고 토지이용계획확인서로 용도지역을 살핀다. 넷째, 대지권이나 토지 지분이 면적 기준을 넘는지 계산한다. 다섯째, 관할 시·군·구에 토지이용계획과 자금조달계획을 제출한 뒤 허가 여부를 확인하고, 허가가 난 다음 매매계약을 체결한다. 마지막으로 허가일 기준 4개월 이내 입주와 취득 후 2년 실거주가 가능한지 임대차 종료일, 잔금일, 등기일을 함께 맞춰야 한다. 특히 매수 직후 임대하거나 실제 입주가 어려운 물건이라면 가격이 낮다는 이유만으로 접근하기보다 이용의무 위반 가능성을 먼저 따져야 한다.
조건별 결론은 분명하다. 외국인 등이 지정지역의 대상 주택을 기준면적 초과로 매수한다면 계약 전 허가와 4개월 내 입주·2년 실거주를 함께 준비해야 한다. 매수인이 한국 국적 개인이거나 주택 유형·용도지역·면적이 이번 특별 지정 기준과 다르다면 같은 방식으로 자동 적용된다고 볼 수는 없지만, 해당 필지에 별도의 토지거래허가구역이나 다른 신고 의무가 있는지는 확인해야 한다. 실거주 일정까지 맞출 수 있는 매수자에게는 절차를 밟아 검토할 수 있는 거래이고, 입주가 불가능한 매수자에게는 6억 원 이하라는 가격만으로 선택하기 어려운 거래다.
📌 참고 및 출처
· 대한민국 정책브리핑·국토교통부
· 국토교통부 보도자료
· 토지이음 고시정보
· 김포시 뉴스포털
· 찾기쉬운 생활법령정보
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