수익공유형 모기지 1.3%, 실제 1.6%와 시세차익 정산표
검색에 자주 나오는 1.3%는 신혼희망타운 전용 상품의 옛 금리이고, LH·취급은행 기준 분양형 금리는 연 1.6% 고정이다. 대출 한도 4억원·LTV 최대 70% 대신 시세차익 정산 10~50%를 함께 봐야 한다.
검색창에 뜨는 '수익공유형 모기지 1.3%'는 대부분 신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출을 가리킨다. 다만 LH 공식 안내와 취급은행(2026년 7월 기준) 표기는 연 1.6% 고정이고, 한도는 주택가격의 최대 70%·호당 4억원이다. 초저금리 대신 주택 매도·대출 상환 때 시세차익(매도가격−분양가격)의 최소 10%에서 최대 50%를 주택도시기금과 정산한다. 일반 수익공유형 모기지(마이홈 기준 연 1.8%·한도 2억원)와는 상품 자체가 다르니, 금리 숫자만 보고 같은 상품으로 묶으면 안 된다.
수익공유형 모기지 1.3% 의미
1.3%는 제도 도입 초기부터 신혼희망타운 홍보에 쓰인 대표 금리였다. 당시 국토교통부 설명도 연 1.3% 고정, 최장 30년, 집값 최대 70%(한도 4억원), 정산비율 10~50% 구조였다. 이후 기금 운용 계획에 따라 금리가 조정됐고, 2026년 현재 LH 분양형 안내는 연 1.6% 고정, 신한은행 상품 페이지도 2026.7.27 기준 연 1.6%로 표기한다. 상품 설명에 '대출 실행 시점 주택도시기금 운용계획에 따라 달라질 수 있다'는 문구가 붙는 이유가 여기에 있다.
금리만 보면 시중 주담대 대비 여전히 낮다. 보도 자료 기준 4억원을 1.3%·30년 원리금균등으로 잡으면 월 약 134만원·총이자 약 8327만원 수준으로 계산된 사례가 있다. 같은 금액을 시중 연 4%대에 두면 월 상환·총이자가 크게 늘어난다는 비교가 반복 인용된다. 다만 이 숫자는 1.3% 가정이며, 실제 약정은 실행 시점 1.6% 전후와 거치·만기 조건을 은행 확인서로 다시 맞춰야 한다.
상품별 핵심 조건 비교
| 신혼희망타운 전용(검색 1.3%) | LH 기준 연 1.6% 고정, 최장 30년, 한도 4억원·주택가 70% 이내, 전용 60㎡ 이하 | 1.3%는 과거 대표 수치. 청약 공고·대출 실행 시점 금리를 각각 확인 |
|---|---|---|
| 일반 수익공유형(마이홈) | 연 1.8% 고정, 20년, 한도 2억원·주택가 70%, 주거전용 85㎡·6억원 이하 등 | 신혼희망타운이 아닌 일반 구입 자금. 소득·자산 심사 별도 |
| 시세차익 정산(전용) | 매도·상환 시 차익의 10~50%를 기금과 정산. LTV·자녀 수·대출기간에 따라 차등 | 이자 절감 vs 미래 차익 공유를 한 세트로 계산해야 함 |
| 의무가입 기준(2026) | 총자산 기준 3억6200만원. 공급가가 이를 넘으면 주택가의 최소 30% 이상 전용 모기지 가입 | 자산 기준 이하 주택은 선택. 의무 세대는 LTV 30%가 하한 |
| 상환 구조(전용) | 1년 거치 후 19년 또는 1년 거치 후 29년 등(원리금 분할) | 거치 끝나면 월 상환액이 뛴다. 입주 초기 현금흐름 점검 |
시세차익 정산 10~50% 비율표
정산의 핵심은 '이자 1%대'가 아니라 '언제·얼마를 기금에 돌려주느냐'다. LH가 공개한 분양형 예시 표에 따르면, 정산비율은 LTV(70·50·30%), 자녀 수(0·1·2명), 대출 유지 기간(1~9년, 14년, 19년, 24년 이상) 조합으로 결정된다. 같은 차익이라도 LTV 70%·자녀 0·9년 이내 상환이면 기금 회수 비율이 50%에 달하고, LTV를 낮추고 자녀를 두고 장기 보유하면 10%대까지 내려간다.
해석은 단순하다. 정산비율 30%면 매도가격에서 분양가격을 뺀 차익의 30%를 기금이 가져간다. 예를 들어 분양가 대비 차익이 2억원이면 6000만원이 정산 대상이 된다(표상 비율이 30%일 때). 집값이 크게 오를 동네·단기는 이자 절감보다 정산금이 커질 수 있고, 장기 실거주·다자녀·낮은 LTV는 정산 부담을 줄이는 쪽에 가깝다. 매도하지 않고 만기 상환만 해도 정산이 발생하는 구조이므로, '팔 때만 문제'로 오해하면 안 된다.
LH 공개 수익공유 비율 예시(정산비율)
| 1~9년 | 50% / 40% / 30% | 단기 상환·무자녀·고LTV일수록 정산 부담 최대. 갈아타기 전 정산금 시뮬레이션 필수 |
|---|---|---|
| 14년 | 40% / 30% / 20% | 보유 기간이 늘수록 비율 하락. 자녀 1명 추가만으로도 체감 차이 큼 |
| 19년 | 30% / 20% / 10% | 장기 실거주 설계 시 유리. 10%는 표상 최저 구간에 근접 |
| 24년 이상 | 20% / 15% / 10% | 최장기·유자녀 조합이 정산 최소화 경로 |
| LTV 50%·1~9년 | 40% / 30% / 20% | 의무 30%만 쓰고 나머지는 다른 재원으로 맞추면 정산 비율 자체를 낮출 수 있음 |
| LTV 30%·1~9년 | 30% / 20% / 10% | 의무 하한에 가깝게 쓰면 초기 정산 상한이 크게 내려감 |
의무가입·한도·월 상환 체크
2026년 신혼희망타운 총자산 기준은 3억6200만원이다. 공급(분양) 가격이 이 기준을 넘는 주택을 받은 입주예정자는 입주 전까지 전용 모기지에 주택가격의 최소 30% 이상 가입해야 한다. 반대로 공급가가 자산 기준 이하면 가입은 선택이다. 한도는 4억원과 주택가격 70% 중 작은 쪽이고, 대상은 신혼희망타운·전용 60㎡ 이하다.
실무에서는 세 숫자를 나란히 적는다. ①약정 금리(안내 1.6% vs 공고·실행 시점), ②LTV(의무 30%부터 최대 70%), ③예상 보유 기간·자녀 계획에 따른 정산비율. LTV를 70%까지 끌어올리면 월 이자 부담은 줄지만 정산비율 표에서 가장 불리한 열로 들어간다. 의무분 30%만 전용 모기지로 채우고 나머지는 디딤돌·보금자리론·자기자금 조합을 검토하는 이유가 이것이다. 대출 내용은 실행 시 기금 계획에 따라 바뀔 수 있어, 최종 확인은 주택도시기금(nhuf.molit.go.kr)과 HUG(1566-9009)·취급은행에서 한다.
의사결정 체크리스트
| 장기 실거주·자녀 계획 있음 | 전용 모기지 + 장기 보유 | 정산비율이 lag 내려가는 구간을 목표로 LTV·만기 설계 |
|---|---|---|
| 단기 매도·시세 상승 기대 큼 | LTV 최소화 또는 가입 선택 가능 여부 확인 | 이자 절감액 < 예상 정산금이면 고LTV 불리 |
| 공급가 > 총자산 3.62억 | 의무 30% 이상 가입 | 미가입 시 입주 요건 미충족 위험 |
| 공급가 ≤ 총자산 기준 | 전액 다른 대출·자기자금 가능 | 1.6% 고정이 필요하면 선택 가입, 불필요하면 스킵 |
| 일반 아파트 구입(신혼희망 아님) | 일반 수익공유형(1.8%·2억) 또는 디딤돌 등 | 검색 1.3% 조건이 그대로 적용되지 않음 |
일반 수익공유형·손익공유형 구분
마이홈의 일반 수익공유형 모기지는 생애최초 또는 5년 이상 무주택, 부부합산 소득 6천만원 이하(생애최초 7천만원), 순자산 5.11억원 이하 등 별도 자격이다. 금리는 연 1.8% 고정, 한도 2억원, 기간 20년이며, 처분 이익 공유 방식도 '기금 대출 평잔 비율·기금 최대 수익률 연 5% 이내'로 신혼희망타운 전용 표(10~50%)와 다르다. 손익공유형은 마이홈 기준으로 최초 5년 연 1.3% 후 연 2.3% 구조가 안내되어, 검색어 '1.3%'에 혼동되기 쉽다. 신혼희망타운 입주 예정자가 찾는 상품은 전용 모기지 쪽이다.
자주 묻는 질문
Q. 지금 가입하면 금리가 정말 1.3%인가요?
A. 검색·과거 홍보 수치는 1.3%가 많지만, LH 분양형 안내와 2026년 7월 취급은행 표기는 연 1.6% 고정입니다. 약정 금리는 대출 실행 시점 기금 운용계획을 기준으로 확정됩니다.
Q. 시세차익 정산은 집을 팔 때만 하나요?
A. 아닙니다. 주택 매도뿐 아니라 대출금 상환(만기·중도 포함) 시에도 정산 구조가 적용됩니다. '안 팔면 끝'이 아니라는 점을 전제로 만기 자금 계획을 세워야 합니다.
Q. 의무가입 30%는 어떻게 계산하나요?
A. 2026년 총자산 기준 3억6200만원을 넘는 공급가 주택을 받은 경우, 주택가격의 최소 30% 이상을 전용 모기지로 가입해야 합니다. 최대는 70%·4억원 한도 안에서 결정됩니다.
Q. 자녀가 생기면 정산 비율이 내려가나요?
A. LH 예시 표상 같은 LTV·기간이라도 자녀 0→1→2명으로 갈수록 정산비율이 낮아집니다. 다만 정산 시점 기준·인정 범위는 약정서·기금 규정을 은행에서 확인해야 합니다.
Q. LTV를 낮추는 게 유리한가요?
A. 이자 총액은 줄고 표상 정산비율도 내려가는 경향이 있습니다. 대신 부족 자금은 다른 대출·자기자금으로 채워야 하므로, 대안 금리와 한도를 같이 비교하는 것이 맞습니다.
Q. 일반 수익공유형 1.8%와 같은 상품인가요?
A. 아닙니다. 신혼희망타운 전용은 한도 4억원·정산 10~50% 표, 일반 상품은 한도 2억원·1.8%·다른 이익 공유 방식입니다. 대상 주택과 자격부터 다릅니다.
수익공유형 모기지 1.3% 검색의 정답은 '초저금리 한 줄'이 아니라 '실행 금리(현행 안내 1.6%) + LTV + 시세차익 정산 10~50% + 의무가입 여부' 네 축이다. 이자 절감액이 커 보여도 단기 매도·고LTV·무자녀 조합이면 정산금이 체감을 뒤집을 수 있다. 반대로 장기 거주·유자녀·낮은 LTV는 제도 취지에 가깝게 설계된다. 대출·청약 조건은 공고일과 실행 시점에 달라질 수 있으므로, 이 글은 정보 제공 목적이며 최종 판단은 주택도시기금·HUG·취급은행 상담과 본인 자금계획으로 확정하는 것이 안전하다.
📌 참고 및 출처
· LH 신혼희망타운(공공분양)
· 마이홈 수익공유형모기지
· 마이홈 신혼희망타운
· 신한은행 신혼희망타운 전용 모기지
· 연합뉴스(국토부 신혼희망타운 모기지 설명)
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