3기 신도시 본청약 무더기 지연 - 13개 단지 중 1곳만 제때, 최대 1년8개월 밀린 현실
올해 본청약 예정이던 사전청약 13개 단지 중 약속을 지킨 곳은 양주회천 A24 단 한 곳. 나머지는 최대 1년8개월 밀렸고 분양가는 1억 넘게 뛰어, 당첨자 이탈률이 최대 41%까지 치솟았습니다.
올해 본청약을 하겠다고 예고했던 공공 사전청약 13개 단지 가운데 약속한 시기를 지킨 곳은 양주회천 A24(825가구) 단 한 곳뿐입니다. 나머지는 줄줄이 밀려 길게는 1년 8개월(약 19개월)까지 지연됐고, 그 사이 분양가는 전용 84㎡ 기준 1억 원 넘게 뛰었습니다.
정부가 2024년 5월 공공 사전청약 제도를 폐지하면서 지연 일정을 통보한 결과인데, 실제 본청약이 진행된 2026년 단지들에서는 당첨자 이탈률이 25~41%에 달했습니다. 사전청약에 당첨됐어도 지금 그대로 밀고 갈지, 손을 뗄지를 냉정하게 따져봐야 하는 상황입니다.
13개 중 1곳만 제때, 어디가 얼마나 밀렸나
핵심은 '지연이 예외가 아니라 사실상 기본값이었다'는 점입니다. 국토교통부가 사전청약 폐지를 발표하며 당첨자들에게 통보한 지연 일정을 보면, 2024년 9월 본청약 예정이던 남양주왕숙2 A1(762가구)·A3(650가구)와 하남교산 A2(1,056가구)는 나란히 1년 6개월 밀렸습니다.
가장 크게 밀린 곳은 시흥거모 A6 신혼희망타운(455가구)으로, 2024년 12월 예정이 2026년 7월로 미뤄지며 약 19개월 지연됐습니다. 남양주왕숙 B2와 구리갈매역세권 A1은 10개월가량 지연됐습니다. 지연 사유로 LH는 토지 보상 지연, 문화재 조사, 연약지반 처리, 송전탑 이설 같은 지구 조성 과정의 변수를 들었습니다.
본청약 지연 통보 주요 단지 (2024년 통보 기준)
| 양주회천 A24 (825가구) | 예정 시기 준수 | 13개 중 유일하게 제때 진행된 곳 |
|---|---|---|
| 남양주왕숙2 A1·A3 (1,412가구) | 2024.9 → 2025.3 | 약 1년6개월, 3기 신도시 대표 물량 |
| 하남교산 A2 (1,056가구) | 2024.9 → 2025.3 | 약 1년6개월, 대단지라 파급 큼 |
| 시흥거모 A6 (455가구, 신혼희망타운) | 2024.12 → 2026.7 | 약 19개월, 지연폭 최대 |
| 남양주왕숙 B2·구리갈매역세권 A1 | 약 10개월 지연 | 상대적으로 짧지만 자금계획 재조정 불가피 |
분양가 1억 넘게 뛰자 당첨자 이탈 최대 41%
지연 그 자체보다 무서운 건 '기다리는 사이 오른 분양가'입니다. 사전청약 때 안내받은 추정 분양가는 확정 분양가가 아니어서, 본청약 시점에 공사비·토지비 상승분이 그대로 반영됩니다. 실제 2026년 본청약이 진행된 단지들은 전용 84㎡ 기준 1억 원 이상씩 뛰었습니다.
남양주왕숙2 A3는 5억6,330만원에서 7억3,245만원으로 1억6,915만원(30.0%) 올랐고, 고양창릉 S블록(우미린 그레니티)은 6억4,179만원에서 7억8,340만원으로 1억4,161만원, 왕숙 아테라(A1)는 5억6,115만원에서 6억9,363만원으로 1억3,248만원 상승했습니다. 그 결과 당첨자 이탈률은 고양창릉 41.4%, 남양주왕숙2 A1 28.6%, A3 25.7%로 4명 중 1명 이상이 본청약을 포기했습니다.
2026년 본청약 진행 단지 분양가·이탈률
| 고양창릉 S (우미린 그레니티) | 6억4,179만 → 7억8,340만 (+1억4,161만) | 41.4% 이탈 / 상승폭 커 포기 최다 |
|---|---|---|
| 남양주왕숙2 A3 | 5억6,330만 → 7억3,245만 (+1억6,915만, 30%) | 25.7% 이탈 / 상승률 가장 가팔라 |
| 왕숙 아테라 (왕숙2 A1) | 5억6,115만 → 6억9,363만 (+1억3,248만) | 28.6% 이탈 / 그래도 본청약 105대1 |
| 참고: 본청약 경쟁률 | 왕숙 아테라 126.8대1, 창릉 61.2대1 | 이탈해도 무주택 대기수요가 즉시 채움 |
역설적이게도 이탈이 많았던 단지들도 본청약 경쟁률은 60~130대 1로 높았습니다. 기존 당첨자가 포기해 생긴 물량을 무주택 대기수요가 곧바로 채우기 때문입니다. 즉 '가격이 올라도 3기 신도시 입지는 여전히 인기'라는 뜻이라, 남은 당첨자 입장에서는 포기할지 말지 판단이 더 어려워집니다.
당첨자라면 지금 무엇을 따져야 하나
결정의 핵심은 세 가지, '입주까지 얼마나 더 기다리나', '오른 분양가를 감당할 자금이 되나', '주변 시세 대비 여전히 싼가'입니다. 3기 신도시는 2019년 후보지 발표 이후 최초 입주까지 8~9년, 사전청약 당첨자 기준으로도 입주까지 5~6년이 걸리는 구조라 실거주 시점이 크게 늦춰질 수 있습니다.
사전청약 추정가는 '확정가가 아니다'라는 점을 반드시 기억해야 합니다. 본청약 때 오른 분양가에 맞춰 계약금(통상 분양가의 10~20%)과 중도금 대출 한도를 다시 계산해야 하고, 자금이 빠듯하다면 이탈도 합리적 선택일 수 있습니다. 반대로 확정 분양가가 인근 신축 시세보다 여전히 낮다면, 경쟁률이 말해주듯 유지가 유리합니다. 본인 단지의 변경된 본청약·입주 시기와 확정 분양가는 청약홈(한국부동산원)과 LH 청약센터 공고에서 반드시 최신값으로 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 공공 사전청약은 완전히 없어진 건가요?
A. 네, 국토교통부는 2024년 5월 공공 사전청약 제도를 폐지하고 이후 물량은 본청약으로 바로 공급하기로 했습니다. 다만 이미 사전청약에 당첨된 사람들의 자격은 유지되며, 지연된 일정에 따라 본청약이 진행됩니다.
Q. 사전청약에 당첨됐는데 본청약을 포기하면 불이익이 있나요?
A. 본청약 미신청·미계약 시 해당 사전청약 당첨은 효력을 잃습니다. 다만 공공 사전청약 포기에는 별도의 재당첨 제한 페널티가 없어 다른 청약에 다시 도전할 수 있는 것으로 알려져 있습니다. 정확한 제한 여부는 해당 공고문에서 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 분양가가 오른 만큼 자금이 부족하면 어떻게 하나요?
A. 정부가 자금조달 지원방안을 마련했다고 밝혔지만, 오른 확정 분양가에 맞춰 계약금과 중도금 대출 한도를 다시 계산해야 합니다. 디딤돌 등 정책대출 한도와 본인 소득요건을 미리 점검하고, 감당이 어렵다면 무리한 유지보다 이탈이 나을 수 있습니다.
Q. 왜 이렇게 본청약이 오래 밀렸나요?
A. LH는 토지 보상 지연과 후속 공정 지연, 문화재 조사, 연약지반 처리, 송전탑 이설 등 지구 조성 과정의 변수를 지연 사유로 들었습니다. 착공 자체가 늦어지면 본청약과 입주가 연쇄적으로 밀리는 구조입니다.
Q. 이탈이 많은데 청약 넣으면 당첨 확률이 높아지나요?
A. 기존 당첨자 이탈로 본청약 물량이 일부 풀리긴 하지만, 실제 본청약 경쟁률은 단지에 따라 60~130대 1로 높게 나타났습니다. 이탈분을 무주택 대기수요가 빠르게 채우기 때문에 '이탈=쉬운 당첨'으로 보긴 어렵습니다.
Q. 인천계양은 어떻게 되나요?
A. 인천계양은 3기 신도시 중 사업 속도가 가장 빠른 편으로 이미 본청약이 진행됐고, 입주 예정 시기도 상대적으로 이른 것으로 전해집니다. 다만 단지별 일정은 계속 변동될 수 있어 청약홈·LH 공고의 최신 안내를 확인해야 합니다.
정리하면, 사전청약 당첨은 '입주 확정'이 아니라 '순번 확보'에 가깝습니다. 본청약 시기와 확정 분양가는 지구 사정에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 당첨자라면 변경된 일정·확정가·자금계획을 청약홈과 LH 공고 기준으로 다시 점검하는 것이 먼저입니다. 이 글은 공개된 보도·발표를 토대로 한 정보 제공 목적이며, 개별 단지의 조건과 대출·세금 판단은 변경될 수 있으니 반드시 최신 공고와 전문가 상담으로 확인하시기 바랍니다.
📌 참고 및 출처
SBS 뉴스, 아주경제, 아시아타임즈, 한국경제, 경향신문 등
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