주상복합 주거비율 100% 미만 완화안으로 90%와 500세대 기준이 달라진다
국토교통부는 2026년 8월 13일 발표한 주택 신속공급 방안에서 상업지역 주상복합의 주거비율을 기존 90% 미만에서 100% 미만으로 확대하고, 상업·준주거지역에서 건축허가로 진행할 수 있는 주상복합 세대수 기준을 300세대 미만에서 500세대 미만으로 넓히는 개선 방향을 제시했다. 8월 19일 공개된 정책브리핑 자료는 이 세대수 완화를 2030년 12월까지 한시 적용하는 내용으로 설명한다.
핵심은 주상복합을 주택 100% 건물로 바꾼다는 뜻이 아니다. 상가·업무시설 같은 비주거 공간을 남겨둔 복합건축물에서 주거 면적을 더 크게 설계할 여지를 열고, 일부 사업의 인허가 절차를 간소화한다는 의미다. 다만 8월 24일 현재 확인되는 공식 자료는 정책의 개선 내용과 기간을 제시한 단계이므로, 모든 사업지에 즉시 적용된다고 단정해서는 안 된다.
90% 미만은 세대수가 아닌 면적 기준
주상복합 주거비율에서 가장 많이 헷갈리는 부분은 90%를 가구 수로 계산하는 것이다. 국토교통부 법령해석 정보는 일반상업지역 주상복합을 판단할 때 공동주택 부분의 면적을 건물 전체 연면적 합계와 비교한다고 설명한다. 따라서 100세대 중 90세대까지 허용한다는 뜻이 아니다. 주택으로 쓰는 연면적과 상가·업무시설처럼 주거 외 용도로 쓰는 연면적의 비율을 보는 기준이다.
이 기준으로 보면 100% 미만의 의미도 분명하다. 100%까지 허용한다는 표현이 아니라 공동주택 부분이 전체 연면적을 모두 차지하지 않는 범위라는 뜻이다. 공식 자료는 상가업무시설과 주택 사이를 탄력적으로 조정할 수 있도록 조례로 조정 가능한 주거비율 상한을 100% 미만까지 확대한다고 설명한다. 따라서 완화 이후에도 사업계획서에서 주거 외 용도가 실제로 얼마인지, 면적 산정에 어떤 용도가 포함되는지 확인해야 한다.
주상복합 기준 완화 핵심 비교
| 주거비율 | 90% 미만 | 100% 미만까지 확대 | 100%가 아니다. 세대수가 아닌 공동주택 부분의 연면적 비율을 확인한다. |
|---|---|---|---|
| 대상 지역 | 상업지역 주상복합 기준 | 상업·준주거지역 건축허가 대상 주상복합에 완화 제시 | 사업지의 용도지역과 지방자치단체 조례를 먼저 확인한다. |
| 건축허가 세대수 | 300세대 미만 | 500세대 미만으로 한시 완화, 2030년 12월까지 | 300~499세대가 자동 허가되는 뜻은 아니다. 실제 법령과 허가권자 확인이 필요하다. |
500세대 완화가 바꾸는 판단 순서
이번 완화의 실무적 의미는 300세대에서 끊기던 건축허가 검토 범위를 300~499세대까지 넓힐 수 있다는 점이다. 반대로 500세대 이상은 500세대 미만에 들어가지 않으므로 이번 한시 완화만으로 건축허가 대상이 된다고 볼 수 없다. 정책 자료가 말하는 건축허가는 사업계획승인보다 간소한 절차라는 뜻이지, 분양 일정이나 사업성까지 확정해 주는 제도는 아니다. 사업주체가 어떤 인허가 절차를 적용하는지와 허가 신청 시점을 별도로 확인해야 한다.
정부가 제시한 배경은 역세권 등에서 상가 공실 부담은 큰 반면 주거수요는 높다는 점이다. 공급자 입장에서는 비주거 공간과 주거 공간의 배분을 수요에 맞게 조정할 여지가 생긴다. 하지만 수요자가 확인할 것은 주거비율 숫자 하나가 아니다. 주상복합 분양이나 매물을 검토한다면 건축개요에서 주거·비주거 연면적, 상가 계획, 출입 동선과 관리 방식까지 함께 살펴야 한다.
확인 순서는 간단하게 잡을 수 있다. 먼저 토지이용계획확인서로 해당 부지가 상업지역인지 준주거지역인지 확인한다. 다음으로 건축개요에서 주거비율과 총 세대수를 보고, 건축허가 대상인지 사업계획승인 대상인지 구분한다. 마지막으로 입주자모집공고나 허가·승인 관련 공고에서 완화 규정의 적용 근거와 일정을 대조하면 된다.
이번 대책에서 공식 자료로 확인되는 숫자는 주거비율 90% 미만에서 100% 미만, 건축허가 대상 세대수 300세대 미만에서 500세대 미만, 한시 기간 2030년 12월까지다. 반면 8월 24일 현재 공개된 자료만으로는 관련 법령과 도시계획조례의 최종 문구, 정확한 시행일, 이미 허가를 신청한 사업의 경과규정, 지자체별 적용 방식까지 확정해 말하기 어렵다.
따라서 매물이나 분양 글에서 주상복합 주거비율 100% 미만 또는 500세대 건축허가라는 표현을 봤다면 완화 대상이 될 수 있다는 의미로 먼저 읽는 편이 안전하다. 해당 지역 조례, 관할 허가권자, 사업지의 허가 신청일이 확인되기 전에는 정책 발표 숫자만으로 개별 단지의 허가 여부나 공급 시점을 단정할 수 없다.
📌 참고 및 출처
· 국토교통부 8·13 주택 신속공급 방안 보도자료
· 대한민국 정책브리핑·국토교통부 주상복합 기준 완화
· 국가법령정보센터·국토교통부 법령해석
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