2026 귀속 2주택 간주임대료, 전세면 비과세라는 오해와 12억 기준
2026년부터 기준시가 12억원 초과 주택 2채의 보증금 합계가 12억원을 넘으면 월세가 없어도 간주임대료가 과세 대상에 포함됩니다.
국세청은 2026년 7월 8일, 2026년 귀속 주택임대소득부터 고가주택 2주택자의 전세보증금도 간주임대료 과세 대상에 포함될 수 있다고 안내했습니다. 부부 합산으로 기준시가 12억원을 초과하는 주택 2채를 보유하고, 해당 주택의 보증금 등 합계액이 12억원을 초과하면 적용 대상입니다. 따라서 월세를 받지 않는다는 이유만으로 항상 과세 대상에서 빠지는 것은 아닙니다. 다만 간주임대료는 곧바로 납부할 세금이 아니라 사업소득 총수입금액에 더해지는 금액이라는 점까지 구분해야 합니다. 2026년 소득분은 2027년 5월 종합소득세 신고 때 반영됩니다.
2026년 1월부터 달라진 범위
이번 변화의 근거는 소득세법 제25조와 소득세법 시행령 제53조입니다. 기존에는 주택 보증금에 대한 간주임대료가 주로 부부 합산 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 초과한 경우에 적용됐습니다. 2026년 귀속부터는 기준시가 12억원 이하인 주택을 주택 수에서 제외한 뒤에도 2채가 남고, 그 보증금 합계가 시행령상 기준인 12억원을 초과하면 별도 과세 요건이 성립합니다.
여기서 기준시가 12억원은 보증금에서 빼는 금액이 아닙니다. 주택 수를 판단하는 기준과 보증금 과세 여부를 가르는 기준이 함께 들어 있어 혼동하기 쉽습니다. 예를 들어 한 채가 기준시가 13억원이고 다른 한 채가 12억원 이하라면, 이 규정에서는 12억원 이하 주택을 주택 수에서 제외하므로 고가주택 2주택 요건으로 보기 어렵습니다.
오해와 확인된 사실을 한눈에 비교
| 월세가 없는 전세 | 전세만 주면 임대소득세가 없다 | 2026년 귀속부터 고가주택 2주택의 보증금 합계가 12억원을 초과하면 간주임대료 대상에 포함될 수 있다 | 종전 2주택 전세 기준을 그대로 기억한 경우다. 월세 유무보다 기준시가와 보증금부터 확인한다 |
|---|---|---|---|
| 12억원의 의미 | 보증금 12억원에서 12억원을 공제한다 | 12억원은 과세 대상 여부를 판단하는 문턱이다. 계산식에서는 별도로 3억원을 차감한다 | 판정 기준과 산식의 공제액을 같은 숫자로 생각하면 안 된다 |
| 2주택의 범위 | 주택 2채를 보유하면 모두 해당한다 | 기준시가 12억원 이하 주택은 이 주택 수 계산에서 제외되므로, 두 채 모두 12억원 초과인지 확인해야 한다 | 부부 합산 여부와 주택별 기준시가를 따로 확인한다 |
| 간주임대료 금액 | 계산된 금액이 곧 납부세액이다 | 간주임대료는 사업소득 총수입금액에 산입되는 금액이며, 실제 세액은 필요경비·공제·다른 소득 등을 반영해 달라진다 | 18.6백만원이 나와도 세금 18.6백만원을 낸다는 뜻은 아니다 |
12억 기준에서 가장 흔한 오해
첫 번째 오해는 12억원을 넘는 순간 보증금 전체가 곧바로 세금이 된다는 생각입니다. 실제로는 먼저 고가주택 2주택과 보증금 합계 12억원 초과라는 과세 요건을 확인한 뒤, 시행령 산식에 따라 간주임대료를 계산합니다. 현재 소득세법 시행령 제53조는 주택 보증금에서 3억원을 차감하고, 그 초과분의 적수에 60%와 정기예금이자율을 적용하도록 정하고 있습니다.
두 번째 오해는 기준시가와 실제 거래가격을 같은 의미로 보는 것입니다. 법령이 사용하는 표현은 매매가나 시세가 아니라 해당 과세기간의 기준시가입니다. 또 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산을 위한 주택 수에서 제외되는 특례가 있습니다. 다만 이 특례는 주택 수 계산에 관한 것이며, 소형주택에서 발생한 월세까지 모두 비과세로 만든다는 뜻은 아닙니다.
자주 묻는 질문
Q. 기준시가가 정확히 12억원이면 고가주택으로 보나요?
A. 아닙니다. 법령은 기준시가 12억원 이하인 주택을 해당 주택 수에서 제외하므로, 이 규정의 고가주택 요건은 12억원 초과입니다.
Q. 보증금 합계가 정확히 12억원이면 과세 대상인가요?
A. 아닙니다. 시행령상 금액인 12억원을 초과해야 하므로 정확히 12억원인 경우에는 이 2주택자 간주임대료 요건을 충족하지 않습니다.
Q. 배우자 명의 주택도 합산하나요?
A. 주택 수는 부부 합산으로 판단합니다. 각 주택의 명의만 보고 따로 계산하면 누락할 수 있으므로 배우자 보유 주택과 보증금도 함께 확인해야 합니다.
간주임대료 계산 순서
2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 보증금 변동이 없고, 두 주택의 보증금 합계가 13억원이라고 가정해 보겠습니다. 임대사업 관련 금융수익을 차감하지 않는 단순 예시라면 계산은 13억원에서 3억원을 뺀 10억원에 60%와 연 3.1%를 곱하는 방식입니다. 2026년은 윤년이 아니므로 365일이 적용되며, 결과는 10억원 × 60% × 3.1% = 1,860만원입니다. 이 1,860만원은 납부할 세금이 아니라 주택임대업 총수입금액에 산입되는 간주임대료입니다.
계약 중간에 보증금이 바뀌거나 임대가 시작·종료되면 연간 금액을 단순히 곱하지 않고 구간별로 보증금 잔액에 임대일수를 곱한 적수를 계산합니다. 여러 주택의 보증금에서 3억원을 뺄 때는 보증금 적수가 큰 주택부터 차감하는 방식이 적용됩니다. 장부신고라면 해당 임대사업 부분에서 발생한 수입이자·할인료·배당금 합계액을 산식에서 차감할 수 있지만, 추계신고·결정에서는 금융수익을 차감하지 않습니다. 계약서, 보증금 변동일, 임대기간, 기준시가 자료를 함께 정리해야 계산 오류를 줄일 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 2026년 귀속 간주임대료는 언제 신고하나요?
A. 2026년에 발생한 주택임대소득은 2027년 5월 종합소득세 신고 때 반영하는 일정으로 안내되고 있습니다.
Q. 간주임대료 1,860만원이면 세금도 1,860만원인가요?
A. 아닙니다. 1,860만원은 총수입금액에 더하는 간주임대료입니다. 실제 세액은 월세 등 다른 임대수입, 필요경비, 공제, 종합과세 또는 분리과세 적용 여부에 따라 달라집니다.
2027년 5월 신고를 준비할 때 결과를 바꾸는 변수는 세 가지입니다. 우선순위 첫째는 두 주택의 해당 과세기간 기준시가가 각각 12억원을 초과하는지와 부부 합산 주택 수입니다. 둘째는 보증금 총액 자체보다 계약별 보증금 잔액과 임대일수이며, 셋째는 2026년 귀속에 적용되는 시행규칙 이자율과 장부·추계 신고 방식입니다. 먼저 주택별 기준시가와 보증금 계약서를 맞춰 본 뒤, 변동일별 적수를 계산하는 순서가 가장 안전합니다.
📌 참고 및 출처
· 국세청 주택임대소득 과세대상 및 비과세
· 국세청 주택 보증금 간주임대료
· 국가법령정보센터 소득세법 시행령 제53조
· 국가법령정보센터 소득세법 시행규칙 제23조
· 대한민국 정책브리핑 국세청 안내
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