임대차계약 만료 앞둔 세입자, 갱신·재계약 5%와 2년 판단법
같은 집에 계속 살지, 계약갱신요구권을 쓸지부터 정한 뒤 증액 한도와 신고 절차를 확인해야 한다.
임대차계약 만료를 앞둔 세입자라면 새 계약서를 쓸지보다 계약갱신요구권을 이번에 사용할지부터 정해야 한다. 같은 집에서 계속 살면서 증액 폭을 법정 범위 안에서 관리하려면 현행 기준상 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 명확히 요구하는 것이 출발점이다. 현행 2개월 기준은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터 적용된다. 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년이다.
묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 정해진 기간에 종료나 조건 변경을 알리지 않을 때 종전 조건으로 이어지는 방식이다. 이 경우 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다. 계약갱신요구권으로 갱신된 임대차에도 같은 해지 규정이 준용된다. 2026년 8월 현재 주택 임대차의 핵심은 갱신 방식, 증액 기준, 서명 뒤 신고를 순서대로 분리하는 데 있다.
갱신 방식 세 가지부터 구분
같은 집에 남는 방법은 모두 재계약이라고 부르지만 법적 효과가 같지 않다. 계약갱신요구권은 임대인이 정당한 사유 없이는 거절할 수 없는 법정 권리이고, 합의 갱신은 양쪽이 새 금액과 기간에 동의해 정하는 계약이다. 묵시적 갱신은 별도 서명 없이 기존 조건이 이어지는 구조다. 생활법령정보는 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약을 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 안내한다. 아직 권리를 남겨둘 필요가 있다면 재계약이라는 말만 믿지 말고, 이번 서명이 법정 갱신요구권 행사인지와 보증금·월세·기간을 문서에 분명히 적어야 한다.
임대차계약 갱신 방식별 선택 기준
| 계약갱신요구권 행사 | 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 같은 집에 계속 거주 | 1회·2년 보장, 정당한 사유가 없으면 거절 불가, 차임·보증금은 5% 범위 | 권리를 이번에 소진한다. 5% 기준을 원하면 갱신요구권 행사 문구를 남긴다. |
|---|---|---|---|
| 합의 갱신·재계약 | 금액과 기간을 협상해 새 계약서 작성 | 당사자가 합의한 조건으로 계약 | 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 안내되므로 권리 소진 여부와 중도해지 조항을 서명 전 확인한다. |
| 묵시적 갱신 | 임대인은 6~2개월 전, 임차인은 2개월 전까지 통지가 없는 경우 | 종전 조건으로 2년 연장, 임차인은 통지 후 3개월 뒤 해지 | 단기 거주에는 유연하지만 금액을 바꾸려면 별도 합의와 신고 여부를 확인한다. |
| 새 집 신규 임대차 | 이사를 결정하고 새 임대인과 계약 | 새 보증금·월세·기간으로 별도 판단 | 기존 주택의 갱신권과 섞지 말고 새 계약의 권리와 신고 대상을 따로 확인한다. |
보증금 5%는 이렇게 계산
5%는 현재 매물 시세의 5%가 아니라 약정한 차임이나 보증금을 기준으로 하는 증액청구 상한이다. 전세 보증금 2억원이면 증액분은 1,000만원, 계산상 상한은 2억1,000만원이다. 보증금 1억원에 월세 50만원인 계약이라면 보증금은 1억500만원, 월세는 52만5,000원까지 각각 계산한다. 다만 계약 체결 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없다.
특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 조례로 더 낮은 상한을 둘 수 있으므로 5%를 전국에서 무조건 적용되는 인상률로 단정하면 안 된다. 5%를 넘는 금액을 제시받았다면 먼저 법정 갱신요구권을 행사할지, 합의 갱신을 할지 결정한 뒤 서명해야 한다. 합의 갱신에 먼저 서명하고 나중에 갱신요구권을 주장하는 방식은 계약 문구와 시점에 따라 분쟁이 생길 수 있다.
서명 뒤 30일 안에 할 일
보증금이나 월세가 바뀌는 갱신은 서명으로 끝나지 않는다. 보증금이 증액됐다면 공식 생활법령정보는 증액된 금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 다시 확정일자를 받아야 한다고 안내한다. 새 계약서에는 기존 보증금, 증액분, 합계, 증액 지급일을 나눠 적어 어느 금액이 새로 추가됐는지 남기는 편이 안전하다.
2026년 8월 국토교통부 부동산거래관리시스템 안내상 신고지역에서 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과인 주택 임대차는 신규·갱신 모두 계약체결일부터 30일 이내 신고 대상이다. 금액 변동 없이 기간만 연장한 갱신은 제외된다. 신고지역은 수도권 전역과 광역시·세종시 등의 시 지역 등이 해당하고 지방 도 지역 군 단위는 제외된다. 계약서를 첨부하면 임대인 또는 임차인 한 명이 신고할 수 있으며, 접수가 완료되면 신고필증상 확정일자가 부여된 것으로 본다. 온라인 부동산거래관리시스템이나 주택 소재지 관할 주민센터에서 처리한다.
갱신 거절 사유도 기록해 둘 필요가 있다. 임대인이나 직계존·비속의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하는 것은 법정 사유에 포함되지만, 그 뒤 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 책임이 발생할 수 있다. 법정 산정 기준은 환산월차임 3개월분, 제3자 임대료와의 차액 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액이다.
자주 묻는 질문
Q. 계약갱신요구권을 쓰면 2년을 반드시 살아야 하나요?
A. 아닙니다. 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 다만 그 시점 전까지의 계약상 부담은 남을 수 있습니다.
Q. 묵시적 갱신이면 갱신요구권을 이미 쓴 것으로 보나요?
A. 아닙니다. 공식 생활법령 안내는 묵시적 갱신과 합의 재계약을 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 설명합니다. 다만 실제 계약서에 행사 문구를 넣었는지와 갱신 경위는 확인해야 합니다.
판단 순서는 만료일 확인, 갱신 방식 선택, 금액 계산, 서명 뒤 확정일자와 신고 순서다. 같은 집에서 안정적으로 더 살고 5% 기준을 적용받고 싶다면 정해진 기간 안에 계약갱신요구권을 명시하는 선택이 가장 분명하다. 이사 가능성이 있으면 합의 갱신을 하되 중도해지 조항과 권리 소진 여부를 먼저 확인한다. 재계약이라는 단어보다 어떤 권리를 행사했는지, 금액이 언제부터 바뀌는지, 신고 대상인지가 실제 임대차계약의 안전성을 좌우한다.
📌 참고 및 출처
· 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3
· 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조
· 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조
· 찾기쉬운 생활법령정보
· 국토교통부 부동산거래관리시스템
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