HUG 전세보증 공시가 126%, 2억원이면 한도 2억5200만원
공시가격을 주택가격 기준으로 적용할 때 HUG 보증한도는 공시가의 126%에서 선순위채권을 뺀 금액이며, 전세보증금이 이 한도를 넘으면 일부 금액만 보증받을 수 없다.
HUG 전세보증에서 말하는 공시가 126%는 공시가격에 140%를 곱해 주택가격을 정한 뒤 담보인정비율 90%를 적용한 값이다. 공시가격이 2억원이라면 선순위채권이 없을 때 최대 기준은 2억5200만원이며, 근저당권 등 선순위채권이 4000만원이면 전세보증금 한도는 2억1200만원으로 내려간다.
공시가 126% 계산 구조
계산식은 공시가격 × 140% × 90%－선순위채권 등이다. 140%와 90%를 차례로 곱하면 126%가 되지만, 이를 단순히 전세보증금 상한으로만 보면 안 된다. HUG는 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격 × 90% 이내인지 심사한다. 등기부 을구에 근저당권이 있다면 실제 대출잔액이 아니라 심사에 반영되는 선순위채권 금액을 확인해야 하며, 다가구주택은 먼저 입주한 다른 임차인의 선순위 전세보증금도 포함될 수 있다.
공시가격별 HUG 전세보증 한도 계산
| 1억5000만원 | 1억8900만원 | 전세보증금이 이 금액 이하여야 공시가격 기준을 충족한다. |
|---|---|---|
| 2억원 | 2억5200만원 | 전세금 2억5000만원은 여유가 200만원뿐이므로 권리변동을 특히 확인한다. |
| 2억5000만원 | 3억1500만원 | 선순위채권 3000만원이 있으면 실제 전세금 한도는 2억8500만원이다. |
| 3억원 | 3억7800만원 | 근저당 등 선순위채권이 없다면 계산상 최대치다. 다른 보증조건도 별도 심사한다. |
126%가 항상 적용될까
공시가 126%는 HUG가 공시가격을 주택가격 산정기준으로 채택했을 때의 계산이다. 모든 아파트에 무조건 공시가격부터 적용되는 것은 아니다. HUG가 2026년 1월 공개한 답변에 따르면 아파트는 KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세를 먼저 보고, 그다음 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세 하한가, 1년 이내 매매가격, 준공 후 1년 이내 주택의 분양가격 90% 순으로 적용한다. 따라서 아파트에 인정 시세가 있다면 공시가 × 126%만 계산해 가입 불가라고 단정해서는 안 된다.
주택가격 확인 순서와 판단법
| 아파트 | KB시세·부동산테크 시세 존재 여부 | 인정 시세가 있으면 공시가 126%가 아닌 해당 시세 기준으로 심사될 수 있다. |
|---|---|---|
| 연립·다세대 | 공동주택 공시가격과 안심전세 앱 진단 | 호수와 전용면적을 정확히 선택하고 공시지가가 아닌 공동주택 공시가격을 확인한다. |
| 단독·다가구 | 개별주택가격과 다른 임차인의 선순위보증금 | 건물 전체 권리관계가 영향을 주므로 해당 호실 보증금만 계산하면 부족하다. |
| 주거용 오피스텔 | 계약서 또는 중개대상물 확인·설명서의 주거용 표기 | 주거용 요건과 국세청 기준시가 등 적용 가격을 함께 확인한다. |
| 근저당권 있는 주택 | 등기부 을구의 설정 금액과 등기일자 | 공시가 126%에서 선순위채권을 차감한 뒤 전세금과 비교한다. |
가입 거절 전 체크 순서
첫째, 부동산공시가격 알리미에서 아파트·연립·다세대는 공동주택가격을, 단독·다가구는 개별주택가격을 조회한다. 둘째, 아파트라면 KB시세와 부동산테크 시세가 있는지 먼저 확인한다. 셋째, 등기부 갑구에서 소유자와 압류·신탁 여부를 보고 을구에서 근저당권의 금액과 설정일을 확인한다. 넷째, 안심전세 앱의 시세조회·위험성 진단으로 적정 전세보증금과 보증 가입 가능 여부를 점검한다. 다가구라면 전입세대확인서와 확정일자 부여현황 등을 통해 선순위 임차보증금을 추가로 확인해야 한다.
신청 기한과 접수 방법
신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 한다. 갱신계약도 갱신된 계약기간의 절반이 지나기 전이 기한이다. 대상 전세보증금은 수도권 7억원 이하, 그 밖의 지역 5억원 이하이며 계약기간은 1년 이상이어야 한다. 2026년 4월 15일 이후 아파트·오피스텔·연립·다세대는 네이버페이·카카오페이·토스·신한SOL 등 안내된 채널을 이용할 수 있고, 단독·다중·다가구는 안심전세 앱을 통한 접수가 안내돼 있다. 확정일자부 계약서, 전세보증금 지급자료, 주민등록 관련 서류와 전입세대확인서 등 심사서류도 미리 준비해야 한다.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격 2억원, 전세금 2억6000만원이면 일부만 보증받을 수 있나요?
A. 공시가격 기준 한도는 선순위채권이 없어도 2억5200만원이다. HUG 공식 답변상 전세보증금이 보증한도 안에 있어야 가입할 수 있으므로 초과한 계약의 일부만 떼어 가입하는 방식으로 해결되지는 않는다.
Q. 공시지가에 126%를 곱하면 되나요?
A. 아파트·연립·다세대는 토지의 개별공시지가가 아니라 해당 호수의 공동주택 공시가격을 확인해야 한다. 단독·다가구는 개별주택가격을 조회한다.
Q. 아파트도 무조건 공시가 126%가 기준인가요?
A. 아니다. HUG는 아파트의 KB시세 또는 부동산테크 시세를 공시가격보다 먼저 적용한다고 안내한다. 시세가 없는 경우에 공시가격 140% 등 다음 기준으로 넘어간다.
Q. 근저당이 있으면 어떻게 계산하나요?
A. 공시가격 × 126%에서 선순위채권 등을 뺀다. 예를 들어 공시가 2억원, 선순위채권 3000만원이면 계산상 전세금 한도는 2억2200만원이다.
Q. 계약한 뒤 언제까지 가입해야 하나요?
A. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계약기간의 절반이 지나기 전까지다. 2년 계약이라면 통상 그 기준일부터 1년이 되기 전에 신청해야 하지만 정확한 날짜는 계약서와 전입일을 대조해야 한다.
Q. 안심전세 앱에서 가능으로 나오면 가입이 확정되나요?
A. 앱 진단은 계약 전 위험을 가려내는 데 유용하지만 최종 보증승인을 대신하지 않는다. 권리관계, 계약서 요건, 선순위채권과 제출서류를 포함한 HUG 심사를 통과해야 한다.
HUG 전세보증 공시가 126%는 빠른 1차 계산법이지 최종 승인 공식 하나만을 뜻하지 않는다. 계약 전에는 적용되는 주택가격이 공시가격인지 민간·공공 시세인지부터 확인하고, 그 금액의 90%에서 근저당과 선순위보증금을 차감하는 순서가 정확하다. 한도에 근접하거나 다가구·신탁·선순위 권리가 얽힌 주택이라면 계약금 지급 전에 HUG와 중개사, 필요할 경우 법률 전문가에게 개별 심사를 확인하는 편이 안전하다.
📌 참고 및 출처
· 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요
· 주택도시보증공사 전세보증 가입요건 답변
· 국토교통부 전세사기 예방 및 피해 지원방안
· 부동산공시가격 알리미
· HUG 안심전세 앱 안내
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