2026 1주택 재산세 공정비율 43~45% 과표 계산법
2026년 1세대 1주택 재산세 과표는 공시가 3억 이하 43%·3~6억 44%·6억 초과 45%를 곱해 산정하며, 일반 60%보다 과표가 크게 낮아진다.
2026년 1세대 1주택 재산세 과세표준은 주택 공시가격(시가표준액)에 공정시장가액비율 43~45%를 곱해 정한다. 지방세법 시행령 기준으로 공시가 3억 원 이하는 43%, 3억 초과~6억 이하는 44%, 6억 초과는 45%이며, 다주택·법인은 60%가 적용된다. 행정안전부는 2026년 4월 관련 시행령 개정안을 입법예고했고, 법령상 2026년 납세의무 성립분에 이 특례가 유지된다. 같은 공시가라도 1주택 여부에 따라 과표 차이가 15%p 안팎 나므로, 고지서 전에 본인 구간을 먼저 확인하는 것이 실무 핵심이다.
1주택 공정비율 43~45% 구간표
공정시장가액비율은 공시가격 전액에 세율을 물리지 않고, 그중 일부만 과세표준으로 삼는 장치다. 기본 주택 비율은 시가표준액의 60%인데, 1세대 1주택으로 인정되면 공시가 구간에 따라 43·44·45%로 낮아진다. 시행령 문언상 시가표준액 9억 원을 넘는 1주택도 이 특례 비율 대상에 포함된다. 비율이 낮을수록 과표가 줄고, 같은 세율 구간이어도 산출세액이 작아진다. 반대로 2주택 이상·법인은 구간 구분 없이 60%가 적용돼, 1주택 특례와 체감 부담 격차가 커진다.
2026 주택 공정시장가액비율
| 1주택·공시가 3억 이하 | 43% | 과표가 가장 낮음. 중저가 1주택 부담 완화 핵심 |
|---|---|---|
| 1주택·3억 초과~6억 이하 | 44% | 예: 공시 4억→과표 1억7,600만 원 |
| 1주택·6억 초과 | 45% | 고가 1주택도 60%보다 15%p 낮음 |
| 다주택·법인 등 일반 | 60% | 1주택 특례 없음. 과표 차이 최대 |
| 건물·토지(비주택) | 70% 수준 | 주택 특례와 별개 기준 |
과표 계산·공시 4억 예시
계산식은 단순하다. 재산세 과세표준 = 주택 공시가격 × 공정시장가액비율. 여기에 과표 구간별 세율을 곱하면 본세가 나오고, 도시지역분·지역자원시설세·지방교육세 등이 더해져 고지 총액이 된다. 행안부·보도 기준으로 공시가격 4억 원 1주택은 44%만 과표에 반영되며, 특례를 적용하지 않을 때보다 재산세가 약 40% 줄어든 17만2천 원 수준으로 설명된 바 있다. 같은 4억을 60%로 잡으면 과표는 2억4천만 원, 44%면 1억7,600만 원으로 6,400만 원 차이가 난다. 공시가 3억은 43% 적용 시 과표 1억2,900만 원, 7억은 45% 적용 시 3억1,500만 원이다. 본인이 3억·6억 경계에 있으면 공시가 1원 차이로 비율이 바뀌므로, 부동산 공시가격 알리미·위택스에서 확정 공시가를 먼저 조회하는 편이 낫다.
공시가별 1주택 과표 비교(예시)
| 3억 원 | 1억2,900만 원(43%) | 1억8,000만 원 |
|---|---|---|
| 4억 원 | 1억7,600만 원(44%) | 2억4,000만 원 |
| 6억 원 | 2억6,400만 원(44%) | 3억6,000만 원 |
| 7억 원 | 3억1,500만 원(45%) | 4억2,000만 원 |
| 10억 원 | 4억5,000만 원(45%) | 6억 원 |
특례세율·종부세와 구분
공정비율 43~45%와 별도로, 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택에는 세율 자체도 0.05%p 낮춘 특례세율이 적용된다. 과표 6천만 원 이하는 0.05%, 6천만~1억5천만 원은 0.1%, 1억5천만~3억 원은 0.2%, 3억 원 초과는 0.35% 구간이 흔히 안내된다. 표준세율은 각각 0.1·0.15·0.25·0.4%다. 핵심은 공정비율 특례와 세율 특례의 적용 범위가 다르다는 점이다. 공정비율 특례는 9억 초과 1주택에도 적용될 수 있지만, 세율 0.05%p 인하는 공시 9억 이하에 한정되는 경우가 많다. 종합부동산세 공정시장가액비율은 개인 주택 기준 60% 수준으로 알려져 있으며, 재산세용 43~45% 특례를 종부세에 그대로 가져가면 과표를 잘못 잡는다. 재산세는 지방세, 종부세는 국세로 과세 체계가 분리된다.
납부 일정·세부담 상한 체크
재산세 납세의무는 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 확정된다. 6월 2일 이후 취득하면 그해 재산세 의무는 매수인에게 가지 않는 것이 원칙이고, 매매 시 세액 정산 약정이 있어도 관공서 고지 명의와는 별개다. 주택분은 연세액의 절반을 7월 16~31일, 나머지를 9월 16~30일에 내는 구조가 일반적이며, 세액이 20만 원 이하면 7월에 일괄 부과되는 경우가 많다. 공시가 급등으로 세액이 한 번에 뛰는 것을 막기 위해 세부담상한도 작동한다. 주택 공시가 3억 이하 전년 대비 105%, 3억 초과~6억 이하 110%, 6억 초과 130%를 넘는 인상분은 제한되는 구조로 안내된다. 비율 특례·세율 특례·상한이 겹치면 체감 세액이 달라지므로, 고지서의 과표·적용 비율·상한 적용 여부를 한 줄씩 대조하는 습관이 필요하다.
2026 재산세 일정·상한 요약
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 소유자 | 매매·잔금 일정 설계 시 필수 확인 |
|---|---|---|
| 1기 납부 | 7월 16~31일(주택 1/2) | 기한 후 가산 부담 주의 |
| 2기 납부 | 9월 16~30일(나머지 1/2) | 20만 원 이하면 7월 일괄 가능 |
| 세부담상한 | 3억↓105%·3~6억 110%·6억↑130% | 공시가 급등해도 인상 폭 제한 |
| 조회·납부 | 위택스·자치단체 세무과 | 고지서 과표·비율 대조 |
자주 묻는 질문
Q. 2026년 1주택 공정비율은 정말 43~45%인가요?
A. 지방세법 시행령상 2026년 납세의무 성립 재산세에 대해 1세대 1주택은 공시가 3억 이하 43%, 3~6억 44%, 6억 초과 45%로 규정돼 있습니다. 일반 주택은 60%입니다.
Q. 공시가격 4억 원이면 과표가 얼마인가요?
A. 1주택이면 44%를 곱해 1억7,600만 원이 과표입니다. 일반 60%면 2억4,000만 원입니다. 세액은 세율·도시지역분 등을 더해 최종 확정됩니다.
Q. 9억 초과 1주택도 43~45%를 받나요?
A. 시행령은 1세대 1주택 인정 주택에 시가표준액 9억 초과를 포함해 43~45%를 적용한다고 규정합니다. 다만 세율 0.05%p 특례는 공시 9억 이하에 한정되는 경우가 많아 별도로 봐야 합니다.
Q. 종부세도 같은 43~45%인가요?
A. 아닙니다. 재산세 1주택 특례와 종부세 공정비율은 다릅니다. 종부세 주택 공정비율은 개인 기준 60% 수준으로 안내되며, 기본공제 등 별도 규정이 있습니다.
Q. 6월 2일에 집을 사면 올해 재산세를 내나요?
A. 원칙적으로 6월 1일 현재 소유자에게 부과됩니다. 6월 2일 이후 취득하면 그해 재산세 납세의무는 매수인에게 가지 않는 것이 일반적입니다.
Q. 재산세는 언제 나누어 내나요?
A. 주택분은 보통 7월 16~31일과 9월 16~30일에 절반씩 납부합니다. 세액 20만 원 이하는 7월에 한 번에 부과될 수 있습니다.
2026년 1주택 재산세의 실전 포인트는 세 가지다. 첫째, 본인 주택 공시가가 3억·6억 어느 구간에 있는지 확인해 43·44·45% 중 어떤 비율이 붙는지 본다. 둘째, 공정비율 특례와 9억 이하 세율 특례·세부담상한을 한꺼번에 적용받는지 고지서로 검증한다. 셋째, 종부세 60% 과표와 혼동하지 않는다. 제도는 시행령으로 해마다 연장·조정될 수 있어, 납부 직전 위택스·자치단체 안내와 확정 공시가를 다시 확인하는 편이 안전하다. 본 내용은 일반 정보 제공 목적이며, 개별 세액·자격 판단은 관할 세무 부서나 전문가 상담을 권한다.
📌 참고 및 출처
· 국가법령정보센터 지방세법 시행령 제109조
· 한겨레
· 택스타임즈
· 행정안전부(관련 보도·자료)
· 위택스
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