다주택 양도세 중과 20·30%p, 15년 보유 세금 2.3배
2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도 시 2주택은 기본세율+20%p, 3주택 이상은 +30%p가 붙고 장기보유특별공제도 빠진다.
2026년 5월 10일부터 조정대상지역 안 다주택 주택을 팔면 양도소득세 중과가 다시 적용된다. 국세청 기준 2주택은 기본세율(6~45%)에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더한 세율이 붙고, 장기보유특별공제(장특공제)는 제외된다.
국세청이 제시한 사례(양도가 20억·취득가 10억·보유 15년)를 보면, 중과 유예 때는 산출세액 약 2억5701만원이었던 것이 중과 후 2주택은 약 5억8251만원(약 2.3배), 3주택 이상은 약 6억8226만원(약 2.7배)까지 늘어난다. ‘20·30%p’는 단순 가산 숫자처럼 보이지만, 장특공제 배제와 맞물려 실부담이 수억 원 단위로 뛰는 구조다.
다주택 양도세 중과 20·30%p 적용 요건
중과 대상은 ‘1세대 2주택 이상’이 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우다. 주택 수에는 조합원입주권·분양권도 포함해 세는 것이 원칙이므로, 등기 주택만 세면 주택 수가 달라질 수 있다.
보유기간 2년 이상이면 2주택은 기본세율+20%p, 3주택 이상은 기본세율+30%p가 적용된다. 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60% 등 단기 세율과 중과 세율 중 큰 세액을 내는 구간도 있다(국세청 세율표 기준).
일반(비조정)지역 주택만 팔 때는 다주택이어도 2년 이상 보유 시 기본세율만 적용되는 점이 다르다. 중과 여부는 ‘내가 사는 곳’이 아니라 ‘파는 집이 조정대상지역인지’와 ‘양도 시점 1세대 주택 수’로 갈린다. 양도일은 통상 잔금일·등기접수일 중 빠른 날로 보므로, 계약만 했다고 중과가 자동으로 빠지지 않는다.
조정대상지역 다주택 양도세 중과 세율(2021.6.1. 이후 규정)
| 2주택 | 1년 미만 | 70% — 단기 매도 부담이 중과보다 먼저 커질 수 있음 |
|---|---|---|
| 2주택 | 1년 이상~2년 미만 | 60% 또는 기본세율+20%p 중 큰 세액 |
| 2주택 | 2년 이상 | 기본세율+20%p (경합 없음), 장특공제 배제 |
| 3주택 이상 | 1년 미만 | 70% 또는 기본세율+30%p 중 큰 세액 |
| 3주택 이상 | 1년 이상~2년 미만 | 60% 또는 기본세율+30%p 중 큰 세액 |
| 3주택 이상 | 2년 이상 | 기본세율+30%p, 장특공제 배제 — 실효세율 체감이 가장 큼 |
| 일반지역 2·3주택 | 2년 이상 | 기본세율만 — 조정지역 매도와 세금 격차 큼 |
기본세율에 20·30%p 붙으면 얼마인가
기본세율은 과세표준 구간별 누진 6~45%다. 여기에 20%p·30%p를 ‘가산’하면 최고 구간에서는 명목 세율이 각각 65%, 75%까지 올라간다. 지방소득세(양도세의 10% 수준)까지 더하면 3주택 이상에서 최고 실효세율이 80%를 넘을 수 있다는 설명이 업계·금융권 안내에서도 반복된다.
더 큰 변수는 세율 가산만이 아니다. 중과가 적용되면 장특공제가 빠진다. 유예 기간에는 다주택이어도 2년 이상 보유 주택을 팔 때 기본세율과 함께 장특공제(다주택 일반 기준 최대 30%대)를 받을 수 있었지만, 중과 재적용 후에는 같은 15년 보유라도 공제액이 0원이 된다.
국세청 사례로 다시 보면, 양도차익 10억 원 중 유예 때는 장특공제 3억 원이 빠져 소득금액이 7억 원 수준으로 줄었고, 중과 후에는 차익 전액에 가까운 금액이 과세표준에 남는다. ‘세율 +20%p’와 ‘공제 삭제’가 동시에 작동해 세액이 2배 이상 뛴 것이다.
국세청 사례: 양도가 20억·취득가 10억·보유 15년
| 양도차익 | 10억 원 | 동일 — 차익 자체는 변하지 않음 |
|---|---|---|
| 장기보유특별공제 | 3억 원(30% 가정) | 0원 — 중과 시 장특공제 배제가 세액 급증의 핵심 |
| 과세표준(기본공제 후) | 약 6억9750만 원 | 약 9억9750만 원 — 과표 구간·세율 동시 상승 |
| 적용 세율 | 42%(기본 누진) | 2주택 62% / 3주택 이상 72% |
| 산출세액 | 약 2억5701만 원 | 2주택 약 5억8251만 원, 3주택 약 6억8226만 원 |
| 부담 배수 | 기준 | 약 2.3배·2.7배 — 매도 전 홈택스 모의계산 필수 |
2026년 5월 중과 부활과 보완 조치
다주택 중과 유예는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 한시 적용됐고, 정부는 예정 일몰대로 종료했다. 정책브리핑(관계부처합동, 2026.2.12.)에 따르면 5월 9일 이전 매매계약을 마친 건에 한해, 조정대상지역 지정 시점에 따라 계약일로부터 4개월 또는 6개월 내 양도하면 중과를 적용하지 않는 보완 조치가 마련됐다.
기존 강남·서초·송파·용산 등 일부 지역은 4개월, 2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역은 6개월 잔금·등기 여유를 둔 식이다. 2026년 8월 현재는 이 보완 창구도 이미 지난 경우가 많아, 신규 매도는 중과 적용이 원칙에 가깝다.
실무에서는 ‘일시적 2주택’·상속·혼인 등으로 주택 수가 늘어난 경우 중과 배제·특례 요건을 별도로 따져야 한다. 요건·기한이 맞지 않으면 겉보기 2주택이라도 중과가 붙을 수 있어, 매매계약서 작성 전에 세대 주택 수와 양도일 기준을 먼저 확정하는 편이 안전하다.
매도 전 체크포인트와 흔한 실수
첫째, 파는 집이 조정대상지역인지 확인한다. 같은 2주택이라도 비조정지역 매도와 세액 차이가 크다. 둘째, 양도일(잔금·등기) 기준으로 주택 수를 센다. 분양권·입주권을 빠뜨리거나, 처분 순서를 잘못 잡아 3주택 구간으로 넘어가는 경우가 잦다.
셋째, 장특공제 배제 여부를 세율과 함께 시뮬레이션한다. 보유 기간이 길수록 ‘공제가 사라지는 손해’가 커진다. 넷째, 필요경비(중개수수료, 자본적 지출 등)와 취득가 증빙을 미리 모은다. 중과 구간에서는 과표 1원이 체감 세액에 더 크게 반영된다.
다섯째, 증여로 우회할 때는 증여세·취득세·자금출처 조사를 함께 본다. 양도세만 피한다고 총비용이 무조건 줄지는 않는다. 국세청은 중과 유예 종료 전후로 전용 신고·상담 창구를 운영한다고 밝힌 바 있으니, 홈택스 모의계산 후 세무서·세무사 상담으로 숫자를 확정하는 순서가 현실적이다.
자주 묻는 질문
Q. 다주택 양도세 중과 20%p·30%p는 정확히 무엇을 더하나요?
A. 기본 누진세율(6~45%)에 각각 20%포인트, 30%포인트를 가산한 세율을 말합니다. 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p이며, 조정대상지역 주택 양도에 적용됩니다.
Q. 중과가 되면 장기보유특별공제는 얼마나 깎이나요?
A. 중과 대상 양도에서는 장특공제 적용이 배제됩니다. 유예 기간에 받던 보유기간 공제(다주택 일반 최대 30%대)가 0이 되어, 세율 가산과 함께 세액이 크게 늘 수 있습니다.
Q. 비조정대상지역 집은 다주택이어도 중과인가요?
A. 국세청 세율 체계상 일반지역 2·3주택은 2년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다. 중과(+20·30%p)는 조정대상지역 내 주택 양도가 핵심 요건입니다.
Q. 2026년 5월 9일 이전 계약만 하면 무조건 유예였나요?
A. 정부는 5월 9일 전 매매계약 완료 후 지역별로 4~6개월 내 양도하는 보완 조치를 두었습니다. 계약일만 맞추고 잔금·등기가 기한을 넘기면 중과가 적용될 수 있었습니다.
Q. 1년 미만 보유 다주택은 중과와 무엇이 다른가요?
A. 단기 양도는 70%(또는 중과 세율과 경합해 큰 세액) 등 별도 고율 구간이 있습니다. 보유 1~2년 미만도 60%와 중과 세율 중 큰 쪽을 적용하는 구조입니다.
Q. 세금 부담을 미리 확인하는 가장 빠른 방법은?
A. 홈택스·손택스 양도세 모의계산으로 주택 수·지역·보유기간·취득가·양도가·필요경비를 넣어 보는 것입니다. 최종 신고·절세 판단은 세무 전문가 상담이 안전합니다.
다주택 양도세 중과 20·30%p의 핵심은 ‘가산 세율’과 ‘장특공제 배제’가 한 세트로 온다는 점이다. 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 매도라면 2주택·3주택 이상 구분, 양도일 기준 주택 수, 보유기간 단기·장기 구간을 표로 놓고 홈택스 숫자부터 맞춰 보는 것이 실전 순서다.
양도세는 개별 취득·양도 경위, 특례·감면, 세대 판정에 따라 결과가 달라진다. 이 글은 공개된 제도·국세청 사례를 정리한 정보 제공 목적이며, 실제 신고·납부 판단은 국세청 상담·세무 전문가 확인이 필요하다.
📌 참고 및 출처
· 국세청 양도소득세 세율
· 대한민국 정책브리핑(관계부처합동)
· 머니투데이(국세청 시뮬레이션 보도)
· KB Think 다주택 양도세 중과 안내
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