HUG 전세보증 전환율 6.5%, 7억·5억 반전세 계산법
2026년 7월 1일부터 월세를 6.5%로 환산해 수도권 7억원·지방 5억원 이하인지 판단하며, 실제 계산 예시와 신청 전 확인 순서를 정리했다.
2026년 7월 1일부터 HUG 전세보증은 보증금에 월세가 붙은 계약을 전월세전환율 6.5%로 환산해 본다. 수도권은 환산 전세보증금 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하가 기본선이며, 수도권 보증금 6억원에 월세 100만원이면 약 7억8,462만원으로 이 기준을 넘는다.
HUG 6.5% 적용 대상과 날짜
주택도시보증공사는 2026년 6월 24일 안내에서 전세보증금반환보증과 전세금안심대출보증의 전세보증금 요건을 확인할 때 쓰는 전월세전환율을 기존 6.4%에서 6.5%로 바꾼다고 밝혔다. 적용 시점은 2026년 7월 1일 보증 신청 건부터다.
신규 보증과 보증금액이 늘어난 갱신보증에는 최신 6.5%를 적용하지만, 보증금액이 늘지 않은 갱신보증에는 종전 보증에 적용했던 전환율을 쓴다. 따라서 갱신 계약이라고 모두 6.5%로 다시 계산하거나 계약일만 보고 적용률을 정하는 것은 주의해야 한다. HUG는 이 수치가 통계청 지역별 전월세전환율의 전국 기준을 고려해 산출되며 앞으로 변동될 수 있다고 안내했다.
적용 시점별 한눈에 보기
| 신규 보증 | 2026년 7월 1일 신청분부터 6.5% | 월세가 있으면 환산 전세보증금으로 7억원·5억원 기준을 확인 |
|---|---|---|
| 보증금 증가 갱신 | 2026년 7월 1일 이후 신청 건은 6.5% | 증가한 보증금과 월세를 최신 기준으로 다시 계산 |
| 보증금 불변 갱신 | 종전 보증의 전월세전환율 | 기존 보증이 6.4%였다면 6.4%를 적용하므로 기존 보증서 확인 |
| 대상 상품 | 전세보증금반환보증·전세금안심대출보증 | 보증금 요건에 쓰이는 수치이며 보증료율 자체는 아님 |
6.5% 전세보증금 환산 공식
계산식은 환산 전세보증금 = 실제 전세보증금 + 월세 × 12 ÷ 0.065다. 월세 1만원마다 환산액이 약 184.6만원씩 더해지므로, 월세가 작아 보여도 고액 보증금 계약에서는 기준을 빠르게 넘을 수 있다.
월세 50만원은 약 9,231만원, 100만원은 약 1억8,462만원을 더한다. 이 계산은 월세를 실제로 6.5%에 맞춰 받는다는 뜻이 아니라, HUG가 보증금 요건을 판정하기 위한 환산 절차다. 환산액이 기준 안에 들어와도 HUG는 별도로 주택가격과 선순위채권을 보고, 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내인지 심사한다.
계약 금액별 환산 결과
| 수도권 반전세 | 보증금 5억원 + 월세 60만원 | 약 6억1,077만원 | 7억원 이하인 보증금 요건에는 들어오지만 주택가격·선순위채권 심사는 별도 |
|---|---|---|---|
| 수도권 반전세 | 보증금 6억원 + 월세 100만원 | 약 7억8,462만원 | 실제 보증금이 7억원 미만이어도 환산액이 기준 초과 |
| 지방 반전세 | 보증금 4억원 + 월세 50만원 | 약 4억9,231만원 | 5억원 이하인 보증금 요건 안쪽 |
| 지방 반전세 | 보증금 4억원 + 월세 60만원 | 약 5억1,077만원 | 월세 60만원으로 5억원을 넘으므로 보증금 요건에서 제외 |
수도권 7억·지방 5억 역산법
계약 전에 월세를 어디까지 낮춰야 하는지 알고 싶다면 지역별 상한에서 실제 보증금을 뺀 뒤 0.065를 곱하고 12로 나누면 된다. 즉 허용 월세 = 지역별 상한 − 실제 보증금 × 0.065 ÷ 12로 계산한다.
수도권 보증금 6억원이면 남은 여유가 1억원이어서 월세 상한은 약 54만2,000원이고, 지방 보증금 4억원도 같은 여유라 같은 결과가 나온다. 표의 월세 상한은 환산보증금 기준만 맞춘 계산이므로 최종 승인액과 같지는 않다. 계약 전에는 중개대상물 설명서와 계약서의 보증금·월세를 분리해 적은 뒤 HUG 신청 화면에 동일한 숫자를 입력하는 순서가 안전하다.
보증금 기준으로 월세 상한 계산
| 수도권·5억원 | 2억원 | 약 108만3,000원 | 이 금액 이하라야 환산액이 7억원 이내 |
|---|---|---|---|
| 수도권·6억원 | 1억원 | 약 54만2,000원 | 월세 100만원이면 환산액 약 7억8,462만원 |
| 지방·3억원 | 2억원 | 약 108만3,000원 | 이 금액 이하라야 환산액이 5억원 이내 |
| 지방·4억원 | 1억원 | 약 54만2,000원 | 월세 60만원이면 환산액 약 5억1,077만원 |
신청 전 HUG 보증 체크순서
환산 기준을 통과했는지 확인한 다음에는 HUG의 보증한도와 신청기한을 따로 봐야 한다. HUG 상품 안내상 보증한도는 주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위채권 등으로 계산되며, 등기부등본의 권리침해 여부와 선순위채권이 주택가액의 60% 이내인지도 확인 대상이다.
신청자는 해당 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 한다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 절반이 지나기 전에 신청해야 하며, 갱신 계약은 갱신 전 계약 만료 1개월 전부터 갱신 계약기간 절반이 지나기 전까지가 안내된 신청 구간이다. 실제 순서는 계약서 숫자 분리, 6.5% 환산, 7억원·5억원 대조, 주택가격·선순위채권 확인, 신청기한 확인으로 잡으면 된다.
자주 묻는 질문
Q. 6.5%는 임대차계약에 그대로 적용하는 법정 월세율인가요?
A. 아니다. HUG가 전세보증금반환보증과 전세금안심대출보증의 보증금 요건을 확인하기 위해 안내한 환산 기준이며, 보증료율과도 다른 수치다.
Q. 수도권 보증금 6억원에 월세 100만원이면 왜 기준을 넘나요?
A. 100만원 × 12 ÷ 0.065 = 약 1억8,462만원을 실제 보증금 6억원에 더해 약 7억8,462만원이 된다. 수도권 7억원 상한을 초과한다.
Q. 지방 보증금 4억원에 월세 50만원은 가능한가요?
A. 환산액은 약 4억9,231만원으로 지방 5억원 기준 안에 들어온다. 다만 보증한도와 등기부·선순위채권 심사는 별도로 진행된다.
Q. 갱신 계약이면 언제나 6.5%인가요?
A. 아니다. 보증금액이 증가한 갱신보증은 최신 6.5%를 쓰지만, 보증금액이 늘지 않은 갱신보증은 종전 보증의 전월세전환율을 적용한다.
Q. 환산액이 7억원 또는 5억원 이하면 자동 가입인가요?
A. 아니다. HUG의 주택가격과 담보인정비율 90%, 선순위채권, 권리침해, 전입신고·확정일자 등 조건을 함께 심사한다. 상한 통과는 첫 번째 관문이다.
Q. 신규 보증은 계약 후 언제까지 신청하나요?
A. 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청하는 것이 HUG 안내 기준이다. 갱신은 갱신 전 계약 만료 1개월 전부터 갱신 계약기간 절반 전까지다.
2026년 7월 이후 HUG 반전세 보증의 핵심은 실제 보증금이 아니라 6.5%로 월세를 더한 환산 전세보증금이다. 수도권은 7억원, 지방은 5억원을 먼저 대조하고, 통과한 계약만 주택가격·선순위채권·권리관계·신청기한을 이어서 확인하면 계산 착오를 줄일 수 있다. 특히 갱신보증은 보증금 증감 여부에 따라 적용률이 달라지므로 기존 보증서의 수치를 함께 확인해야 한다.
📌 참고 및 출처
· 주택도시보증공사 전세보증 관련 전월세전환율 변경 사전 안내
· 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요
· 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 이용절차 및 제출서류
· 한국부동산원 전월세전환율 용어해설
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