전세사기 최소보장제 - 보증금 1/3 국가 보전, 11월 13일 시행·소급적용 총정리
2026년 5월 12일 공포된 개정 전세사기특별법에 따라 경·공매 후 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 차액을 보전하며, 최소보장금 규정은 2026년 11월 13일부터 시행되고 이미 경·공매가 끝난 피해자에게도 소급 적용된다.
전세사기 피해자가 경매·공매를 다 거치고도 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 부족분을 국가가 재정으로 채워주는 '최소보장제'가 도입됐습니다. 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과한 전세사기특별법 개정안이 5월 12일 법률 제21634호로 공포됐고, 최소보장금·선지급금 조항은 공포 후 6개월이 지난 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
가장 중요한 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 이미 경·공매가 끝나 '더 받을 방법이 없다'고 여겨졌던 기존 피해자에게도 소급 적용됩니다. 둘째, 보증금 1억 원 피해자라면 최소 약 3,333만 원 선까지는 회복이 보장되는 구조라는 점입니다. 정부는 2026년 제1회 추가경정예산으로 관련 재원 약 279억 원을 확보한 것으로 알려져 있습니다.
전세사기 최소보장제란 - 1/3 기준의 의미
최소보장제는 피해자가 최종적으로 손에 쥔 금액이 보증금의 3분의 1보다 적으면 국가가 그 차액을 '최소보장금'으로 지급하는 제도입니다. 여기서 '손에 쥔 금액'은 한 가지가 아니라 세 가지를 합산합니다. ① 경·공매에서 대항력·우선변제권 행사로 배당받은 금액, ② 임대인에게서 보증금반환채권으로 변제받은 금액, ③ 특별법상 이미 받은 기존 지원금까지 모두 더한 값이 기준입니다.
즉 '배당 + 회수 + 기존 지원'의 합계가 보증금 3분의 1 미만일 때만 차액이 나오는 구조이므로, 이미 3분의 1 이상 회수한 피해자는 지급 대상이 아닙니다. 반대로 후순위 임차인이라 배당을 거의 못 받은 피해자일수록 받는 금액이 커집니다. 그동안 '선구제 후회수' 논쟁에서 한발 물러나 있던 국가 재정 투입이, 하한선 보장 방식으로 처음 제도화됐다는 점에서 의미가 큽니다.
전세사기 최소보장제 핵심 구조
| 법적 근거 | 전세사기특별법 개정(2026.4.23 국회 통과, 5.12 공포·법률 제21634호) | 법 자체는 공포됐고, 돈이 나가는 조항만 6개월 유예 |
|---|---|---|
| 보장 수준 | 회수 총액이 보증금의 1/3 미달 시 차액을 국가가 보전 | 1/3은 상한이 아니라 '최소 하한선' 개념 |
| 합산 대상 | 경·공매 배당액 + 반환채권 회수액 + 기존 특별법 지원금 | 받은 돈을 모두 합쳐 판정하므로 중복 수령 불가 |
| 시행일 | 최소보장금·선지급금 조항 2026년 11월 13일 시행 | 시행 전에는 신청 불가, 지금은 피해자 결정부터 받아둘 시기 |
| 소급 적용 | 이미 경·공매가 종료된 기존 피해자도 대상 | '끝난 사건'이어도 포기하지 말고 요건 확인 필요 |
| 재원 | 2026년 1회 추경 약 279억 원 확보(보도 기준) | 예산 기반 제도라 세부 지급 기준은 시행령에서 확정 |
보증금 1/3 보장, 실제로 얼마 받나
계산은 단순합니다. 보증금의 3분의 1에서 이미 회수한 금액을 빼면 됩니다. 보증금 1억 원 피해자가 경매 배당으로 2,000만 원을 받았다면, 하한선 약 3,333만 원에서 2,000만 원을 뺀 약 1,333만 원을 국가가 추가 지급하는 식입니다. 같은 보증금에 회수액이 1,000만 원뿐이라면 약 2,333만 원을 받게 됩니다.
다만 지급이 제한되는 경우도 법에 명시됐습니다. 피해자 본인이 경매에서 피해주택을 직접 매수(셀프 낙찰)한 경우, 우선변제권 행사를 소홀히 해 회수액이 줄어든 경우, 이미 선지급금을 받은 경우 등은 신청이 제한되거나 정산 대상이 됩니다. 배당요구를 하지 않고 방치했다면 불이익이 될 수 있으니, 진행 중인 경·공매가 있다면 배당요구 종기일 관리가 그 어느 때보다 중요해졌습니다.
보증금액별 최소보장 하한선 예시(1/3 기준 단순 계산)
| 1억 원 | 약 3,333만 원 | 배당 2,000만 원 회수 시 차액 약 1,333만 원 지급 |
|---|---|---|
| 2억 원 | 약 6,667만 원 | 회수액 0원이면 하한선 전액이 최소보장금 |
| 3억 원 | 1억 원 | 합산 회수액이 1억 원을 넘으면 지급 대상 아님 |
| 5억 원 | 약 1억 6,667만 원 | 피해자 인정 보증금 요건은 5억 이하(지역·의결에 따라 최대 7억) |
소급적용과 선지급 후정산 - 누가 해당되나
이번 개정에서 피해자 단체가 가장 크게 평가하는 대목이 소급적용입니다. 경·공매가 이미 종료돼 배당표까지 확정된 기존 피해자도, 회수 총액이 보증금의 3분의 1에 못 미쳤다면 차액 보전을 신청할 수 있습니다. '이미 끝난 사건이라 방법이 없다'며 손을 놓았던 피해자라면 배당표·지원금 수령 내역을 지금부터 정리해 두는 것이 좋습니다.
또 하나의 축은 '선지급-후정산'입니다. 신탁사기처럼 애초에 임대 권한이 없는 사람과 계약해 대항력 자체를 인정받기 어려운 무권 계약 피해자는, 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 받고 나중에 실제 회수액과 정산합니다. 소송과 경매로 수년씩 걸리던 회복 기간의 공백을 메우는 장치입니다. 이 밖에 경·공매 유예·정지 신청 권한이 정비되고, 구체적 신청 서식과 절차는 11월 시행 전까지 시행령·시행규칙으로 확정될 예정입니다.
신청 방법과 피해자 인정 요건 4가지
최소보장금을 받으려면 전제 조건이 있습니다. 특별법상 '전세사기피해자' 결정을 먼저 받아야 한다는 점입니다. 인정 요건은 네 가지로, ① 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖췄을 것(대항력), ② 보증금 5억 원 이하일 것(위원회 의결로 최대 7억 원까지 인정 가능), ③ 다수 임차인에게 피해가 발생했거나 발생이 예상될 것, ④ 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것입니다.
신청은 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 온라인으로 하거나, 거주지 관할 시·도(지자체) 접수처에 방문하면 됩니다. 결정신청서와 임대차계약서, 주민등록표, 경·공매 개시 관련 서류, 임차권등기 서류 등을 제출하며, 상담은 HUG 전세피해지원센터 대표번호 1533-8119에서 받을 수 있습니다. 최소보장금 자체는 11월 13일부터 시행되지만, 피해자 결정 심사에는 시간이 걸리므로 아직 결정을 받지 않았다면 지금 신청해 두는 순서가 합리적입니다.
자주 묻는 질문
Q. 최소보장금은 언제부터 신청할 수 있나요?
A. 최소보장금·선지급금 조항은 공포 후 6개월이 지난 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 세부 신청 서식과 절차는 시행 전까지 시행령으로 확정될 예정이므로, 그 전에는 피해자 결정 신청을 먼저 받아두는 것이 우선입니다.
Q. 이미 경매가 끝나 배당까지 받았는데도 대상이 되나요?
A. 네, 이번 개정의 핵심이 소급적용입니다. 경·공매가 이미 종료된 피해자도 배당액·회수액·기존 지원금 합계가 보증금의 3분의 1에 못 미치면 차액 보전을 신청할 수 있습니다.
Q. 보증금의 3분의 1을 '추가로' 주는 건가요?
A. 아닙니다. 3분의 1은 하한선입니다. 이미 회수한 금액을 모두 합산해 3분의 1에서 모자란 차액만 지급하며, 3분의 1 이상 회수했다면 지급 대상이 아닙니다.
Q. 보증금이 5억 원을 넘으면 아예 못 받나요?
A. 피해자 인정 요건은 보증금 5억 원 이하가 원칙이지만, 전세사기피해지원위원회 의결로 최대 7억 원까지 인정될 수 있는 것으로 알려져 있습니다. 경계선에 있다면 일단 결정 신청을 해보는 것이 좋습니다.
Q. 신탁사기 피해자는 어떻게 되나요?
A. 임대 권한이 없는 계약(무권 계약) 피해자는 경·공매 종료를 기다리지 않고 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 받는 선지급-후정산 방식이 적용됩니다. 이후 실제 회수액이 생기면 정산합니다.
Q. 받은 최소보장금을 나중에 돌려내야 하는 경우도 있나요?
A. 선지급을 받은 뒤 경·공매 배당 등으로 실제 회수액이 생기면 정산 절차를 거칩니다. 또 본인이 피해주택을 직접 낙찰받았거나 우선변제권 행사를 소홀히 한 경우에는 지급이 제한될 수 있습니다.
전세사기 최소보장제는 '국가가 피해 보증금의 하한선을 책임진다'는 원칙을 처음 법에 새긴 제도입니다. 정리하면 ① 시행일은 2026년 11월 13일, ② 기준은 배당·회수·기존 지원금 합산액이 보증금의 1/3 미달 여부, ③ 이미 끝난 경·공매도 소급 대상, ④ 전제 조건은 특별법상 피해자 결정이라는 네 가지만 기억하면 됩니다.
지금 할 일은 명확합니다. 피해자 결정을 아직 받지 않았다면 지원관리시스템이나 관할 지자체에 결정 신청부터 하고, 이미 경·공매가 끝난 경우라면 배당표와 지원금 수령 내역을 미리 정리해 두는 것입니다. 다만 세부 지급 기준과 서식은 시행령으로 확정되는 만큼, 개별 사안의 판단은 전세피해지원센터(1533-8119)나 변호사 등 전문가 상담을 병행하시길 권합니다. 이 글은 공포된 법률과 보도 내용을 기준으로 한 정보 제공 목적의 정리입니다.
📌 참고 및 출처
전세사기피해자 지원관리시스템(국토교통부), 한국경제(한경부동산밸류업센터), 뉴스핌, 파이낸셜뉴스, 아이뉴스24, 주택도시보증공사(HUG) 전세사기예방센터 등
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