지분형 모기지 하반기 시범사업 - 1.5억으로 10억 집 사는 구조와 연 2% 사용료 총정리

7월 19, 2026

주택금융공사가 집값의 최대 40%를 지분투자하고 매수자는 사용료 연 2%를 내는 구조로, 서울 10억·경기 6억·지방 4억 이하 주택 약 1,000가구 규모 시범사업이 추진되고 있다.

지분형 모기지 시범사업은 주택금융공사(HF) 같은 공공기관이 집값의 최대 40%를 지분투자로 부담하고, 매수자는 자기 지분에 대해서만 대출을 받는 구조입니다. 예를 들어 10억 원 아파트라면 공공이 4억 원을 투자하고 매수자는 나머지 6억 원 중 LTV 70% 대출을 활용해 자기자금 1억 5천만~1억 8천만 원 수준으로 매수하는 계산이 나옵니다.

대상 주택은 지역별 중위가격을 기준으로 서울 10억 원·경기 6억 원·지방 4억 원 이하가 검토됐고, 규모는 약 1,000가구, 재원은 4,000억 원 안팎으로 알려져 있습니다. 대신 공공 지분에는 연 2% 수준의 사용료를 내야 하고, 팔 때 시세차익도 지분율만큼 나눕니다. 다만 금융위원회는 재원·사업방식 등 세부 방안이 아직 확정되지 않았다고 밝힌 만큼, 아래 내용은 현재까지 공개된 검토안 기준으로 보셔야 합니다.

지분형 모기지 시범사업 구조 한눈에

핵심은 '공공과 공동명의로 집을 사는 것'입니다. 등기부에 매수자와 공공기관이 지분 비율대로 함께 소유자로 오르고, 매수자는 공공 몫의 지분을 빌려 쓰는 대가로 사용료를 냅니다. 김병환 금융위원장은 2025년 6월 이후 시범사업 형태로 추진하겠다고 밝혀 왔고, 금융당국은 시범사업 개시를 담은 로드맵 발표를 예고했었습니다.

대상자 선정 방식도 기존 공공분양과 다릅니다. 특정 단지를 분양하는 게 아니라, 무주택자 중에서 시범사업 대상자를 먼저 선정한 뒤 원하는 지역에서 직접 고른 집에 지분투자를 받는 방식이 검토되고 있습니다. 즉 '내가 고른 매물'에 공공이 공동투자자로 들어오는 그림이라서, 청약 가점이 낮아 분양이 어려웠던 실수요자에게 대안이 될 수 있다는 평가가 나옵니다.

지분형 모기지 시범사업 핵심 정리(공개된 검토안 기준)

운영 주체	주택금융공사(HF) 등 공공 정책금융기관	공공과 등기부상 공동소유가 되는 구조
공공 지분투자	집값의 최대 40% 수준 검토	10억 집이면 최대 4억을 공공이 부담
대상 주택가격	서울 10억·경기 6억·지방 4억 원 이하(중위가격 기준) 검토	고가 아파트는 대상이 아님 - 중저가 실수요용
사용료	공공 지분에 대해 연 2% 수준	4억 투자받으면 연 800만 원꼴 - 이자와 별도 비용
시범사업 규모	약 1,000가구, 재원 4,000억 원 안팎 추산	물량이 적어 초기엔 경쟁이 치열할 수 있음
대상자	무주택 실수요자 중 선정, 직접 매물 선택 방식 검토	청약과 달리 '기존 주택'을 고르는 방식
확정 여부	금융위 '재원·사업방식 등 구체 방안 미정' 입장	수치·조건은 공식 공고에서 달라질 수 있음

1.5억으로 10억 집? 자금 계산해보기

언론에 소개된 계산 방식은 이렇습니다. 10억 원 주택에서 공공이 40%(4억 원)를 투자하면 매수자 몫은 6억 원입니다. 여기에 LTV 70%를 적용해 은행 대출을 받으면 자기자금은 1억 8천만 원 수준까지 내려갑니다. 공공과 5:5로 반반 투자하는 사례로 계산하면 1억 5천만 원으로도 가능하다는 보도도 있었습니다.

다만 실제 월 부담은 '대출 원리금 + 사용료'라는 점을 놓치면 안 됩니다. 공공 지분 4억 원에 연 2% 사용료를 적용하면 연 800만 원, 월 66만 원가량이 대출이자와 별도로 나갑니다. 전세대출 이자나 월세와 비교해 총주거비가 얼마나 되는지 따져보는 게 실전 체크포인트입니다. 아래 표는 검토안 수치를 그대로 대입한 단순 계산이며, 실제 조건은 확정안에 따라 달라집니다.

지역별 자금 시뮬레이션(공공 40%·LTV 70% 가정 단순 계산)

서울 10억 집	공공 4억 + 대출 4.2억 + 자기자금 1.8억 / 사용료 연 800만 원	월 사용료 약 66만 원 + 대출이자 - 총주거비로 판단해야 함
경기 6억 집	공공 2.4억 + 대출 2.52억 + 자기자금 1.08억 / 사용료 연 480만 원	1억 안팎 자기자금으로 접근 가능한 구간
지방 4억 집	공공 1.6억 + 대출 1.68억 + 자기자금 7,200만 원 / 사용료 연 320만 원	부담은 가장 작지만 시세 변동 시 손익공유 영향도 확인
공통 유의	대출 원리금·사용료·보유세는 모두 매수자 부담	지분은 나눠도 관리비·재산세 등 유지비는 온전히 내 몫

손익 공유와 사용료 - 장점과 함정

이 제도의 가장 큰 특징은 손익을 공공과 나눈다는 점입니다. 집을 팔아 시세차익이 나면 지분율만큼 공공과 나눠야 하고, 반대로 집값이 떨어지면 손실은 주택금융공사가 후순위로 우선 부담하는 구조로 알려져 있습니다. 하락기에 방어막이 되는 대신, 상승기엔 수익의 40%가량을 내주는 셈이라 '내 집인데 온전한 내 집이 아니다'라는 정서적 거부감이 걸림돌로 꼽힙니다.

실제로 비슷한 구조였던 공유형 모기지가 2013년 말 도입돼 2014년 5,881건까지 이용됐다가, 금리 인하와 집값 회복이 겹친 2016년에는 74건으로 급감한 전례가 있습니다. 집값 상승 기대가 크면 수요가 빠르게 식는다는 뜻입니다. 또 공동소유라서 매각·상속·증여 때 절차가 복잡해질 수 있고, 공공이 손실을 떠안는 만큼 재정 리스크와 집값 자극 논란도 계속 제기되고 있습니다.

지분형 모기지 장점 vs 유의점

장점 - 진입장벽	자기자금 1억 안팎~1.8억으로 중위가 주택 매수 가능	청약 가점 낮은 무주택 실수요자에게 유리
장점 - 하락 방어	집값 하락 손실은 공공(주금공)이 우선 부담	하락기 리스크가 일반 주담대보다 작은 구조
유의 - 수익 공유	매각 차익을 지분율만큼 공공과 배분	상승장 기대가 크다면 일반 매수와 총수익 비교 필요
유의 - 이중 비용	대출이자 + 공공 지분 사용료 연 2%	전월세·일반 주담대 대비 총주거비 계산이 필수
유의 - 처분 절차	공동소유라 매각·상속·증여 시 복잡해질 수 있음	출구 전략(언제 지분을 사들일지)까지 미리 그려둘 것
유의 - 물량	시범사업 약 1,000가구로 소규모	선정 경쟁 가능성 - 공고 즉시 요건 확인이 유리

신청 대상과 현재 진행 상황

대상은 무주택 실수요자가 중심이 될 것으로 알려져 있고, 선정된 사람이 대상 가격대 안에서 매물을 직접 고르는 방식이 검토돼 왔습니다. 다만 소득·자산 기준 같은 세부 요건은 아직 공식 발표되지 않았습니다. 금융위원회도 정책브리핑을 통해 지분형 모기지의 재원이나 사업방식 등 구체적인 방안은 결정되지 않았다고 선을 그은 바 있습니다.

재원 문제도 변수입니다. 한국은행이 발권력 동원은 검토하지 않겠다고 밝히면서 재원 마련 방식이 쟁점이 됐고, 장기적으로는 은행·리츠 등 민간자본을 끌어들여 확대한다는 구상이 함께 거론됩니다. 따라서 지금 실수요자가 할 일은 두 가지입니다. 첫째, 금융위원회와 주택금융공사(hf.go.kr) 공고를 주기적으로 확인해 모집 시점을 놓치지 않는 것. 둘째, 내 자금으로 '대출 원리금 + 사용료' 조합과 전월세·일반 주담대 시나리오를 미리 비교해 두는 것입니다.

자주 묻는 질문

Q. 지분형 모기지가 정확히 뭔가요?

A. 주택금융공사 등 공공기관이 집값의 일부(최대 40% 수준 검토)를 지분투자로 부담하고, 매수자와 공동소유하는 방식입니다. 매수자는 자기 지분만 대출로 조달하면 돼 초기 자금 부담이 크게 줄어듭니다.

Q. 어떤 집을 살 수 있나요?

A. 지역별 중위가격 기준으로 서울 10억 원, 경기 6억 원, 지방 4억 원 이하 주택이 검토돼 왔습니다. 특정 단지 분양이 아니라 대상자가 직접 고른 기존 주택에 적용하는 방식이 논의되고 있습니다.

Q. 사용료는 얼마나 내나요?

A. 공공이 투자한 지분에 대해 연 2% 수준이 거론됩니다. 공공 지분이 4억 원이면 연 800만 원, 월 66만 원꼴이며 은행 대출이자와는 별도로 부담합니다.

Q. 집값이 오르거나 떨어지면 어떻게 되나요?

A. 팔 때 시세차익은 지분율만큼 공공과 나누고, 손실이 나면 주택금융공사가 후순위로 우선 부담하는 구조로 알려져 있습니다. 하락 방어에는 유리하지만 상승분을 온전히 가져가지 못합니다.

Q. 언제, 어디서 신청하나요?

A. 시범사업은 약 1,000가구 규모로 추진돼 왔지만 금융위원회가 세부 방안은 미정이라고 밝힌 상태라, 확정 공고를 기다려야 합니다. 금융위원회 보도자료와 주택금융공사 홈페이지 공고를 확인하는 것이 가장 정확합니다.

Q. 일반 디딤돌·보금자리론과 뭐가 다른가요?

A. 디딤돌·보금자리론은 돈을 빌려주는 대출이라 집이 100% 내 소유지만, 지분형 모기지는 공공이 소유권 일부를 갖는 공동투자입니다. 초기 자금은 지분형이 훨씬 적게 들지만, 수익 공유와 사용료라는 비용이 따라옵니다.

정리하면 지분형 모기지 시범사업은 자기자금 1억 안팎~1억 8천만 원으로 중위가격대 주택에 진입할 수 있게 설계된 제도지만, 연 2% 사용료와 시세차익 공유라는 대가가 분명한 상품입니다. 하락기 방어를 중시하는 실수요자에게는 매력적이고, 상승 기대가 큰 사람에게는 아쉬울 수 있는 구조라 본인의 자금 계획과 보유 기간에 따라 유불리가 갈립니다.

무엇보다 세부 요건과 일정이 아직 확정 발표되지 않은 만큼, 이 글의 수치는 공개된 검토안 기준이라는 점을 기억하세요. 실제 신청 전에는 금융위원회·주택금융공사의 공식 공고를 확인하고, 대출 한도와 세금까지 포함한 판단은 은행 창구나 전문가 상담을 거치시길 권합니다.

📌 참고 및 출처
SBS Biz, 서울신문, 파이낸셜뉴스, 대한민국 정책브리핑(금융위원회), 한국금융신문, 아주경제 등

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