다주택자 양도세 중과 재개, 20억 집 세금 2.57억→6.82억
2026년 5월 10일부터 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트가 가산되고 장기보유특별공제도 받을 수 없다.
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 끝났다. 5월 10일 이후 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 배제된다.
국세청 사례에서는 20억원에 판 주택의 산출세액이 일반과세 2억5,701만원에서 2주택자 5억8,251만원, 3주택자 6억8,226만원으로 늘어난다.
다주택자 양도세 중과 구조
중과 여부는 주택을 몇 채 보유했는지만 보고 정하지 않는다. 양도일 현재 다주택자인지, 매도 주택이 조정대상지역에 있는지, 보유기간이 2년 이상인지, 시행령상 중과 배제주택인지까지 함께 확인해야 한다.
주택 수에는 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권도 포함될 수 있다. 반대로 비조정대상지역에 있는 주택을 파는 경우에는 이번 중과 재개가 적용되지 않는다. 따라서 매도 순서는 시세만이 아니라 각 주택의 소재지와 중과 배제 가능성을 기준으로 비교해야 한다.
2026년 5월 10일 이후 과세 구조
| 중과 대상이 아닌 경우 | 기본세율 6~45%, 요건 충족 시 장기보유특별공제 | 비조정대상지역 주택과 시행령상 배제주택인지 먼저 확인한다. |
|---|---|---|
| 조정대상지역 2주택자 | 기본세율＋20%포인트, 장기보유특별공제 배제 | 보유기간이 길어도 중과 대상이면 장기보유에 따른 공제 효과가 사라진다. |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 기본세율＋30%포인트, 장기보유특별공제 배제 | 가산세율과 공제 배제가 동시에 적용돼 양도차익이 클수록 부담 차이가 커진다. |
| 비조정대상지역 주택 매도 | 다주택 중과 적용 대상 아님 | 조정대상지역 주택보다 먼저 팔아 주택 수를 줄이는 방식이 항상 유리한지는 각 주택의 차익과 공제를 함께 계산해야 한다. |
20억 주택 세액 사례
국세청은 양도가액 20억원, 취득가액 10억원, 보유기간 15년, 필요경비가 없는 조정대상지역 주택을 예로 들었다. 중과가 없으면 양도차익 10억원에서 장기보유특별공제 3억원과 기본공제 250만원을 빼지만, 중과 대상은 장기보유특별공제 3억원을 전혀 적용하지 않는다.
그 결과 2주택자의 산출세액은 일반과세보다 3억2,550만원, 3주택 이상은 4억2,525만원 많아진다. 이는 국세청이 제시한 단순 비교용 산출세액으로, 실제 신고액은 취득세·중개보수·자본적 지출 등 인정 필요경비와 감면 여부에 따라 달라진다.
양도차익 10억원 공식 계산 사례
| 중과 유예·일반과세 | 장특공제 3억원, 과세표준 6억9,750만원, 세율 42%, 산출세액 2억5,701만원 | 15년 보유에 따른 30% 공제가 반영된 비교 기준이다. |
|---|---|---|
| 2주택자 중과 | 장특공제 없음, 과세표준 9억9,750만원, 세율 62%, 산출세액 5억8,251만원 | 공제 배제와 20%포인트 가산으로 일반과세보다 3억2,550만원 증가한다. |
| 3주택 이상 중과 | 장특공제 없음, 과세표준 9억9,750만원, 세율 72%, 산출세액 6억8,226만원 | 일반과세보다 4억2,525만원 증가하므로 매도 전 주택 수 판정이 핵심이다. |
7월 조정대상지역 확인
2026년 7월 24일 기준으로는 서울 전역과 경기 일부 지역이 조정대상지역이다. 특히 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시는 국토교통부 결정에 따라 7월 1일부터 새로 포함됐다.
조정대상지역 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙되는 주택은 시행령상 중과 배제 규정을 확인할 수 있다. 계약서 작성일만 맞추는 것으로는 부족하며 계좌이체 내역 등 계약금 수령 자료를 함께 보관해야 한다.
조정대상지역과 매도 전 체크포인트
| 서울 | 25개 자치구 전역 | 강남3구와 용산만 해당한다고 생각하면 잘못 계산할 수 있다. |
|---|---|---|
| 경기 기존 지역 | 과천·광명·의왕·하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지 | 매도일 현재 지정 여부를 국토부 공고나 홈택스에서 다시 확인한다. |
| 경기 7월 추가 지역 | 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시, 2026년 7월 1일 효력 발생 | 공고 전 계약과 계약금 수령이 확인되면 중과 배제 규정 적용 여부를 검토한다. |
| 그 밖의 지역 | 비조정대상지역 주택 매도는 다주택 중과 대상이 아님 | 주택 수에서 자동 제외된다는 뜻은 아니므로 다른 조정대상지역 주택을 팔 때의 주택 수는 별도로 판정한다. |
잔금 특례와 신고 순서
5월 9일까지 계약금 수령이 확인된 일반 거래는 강남·서초·송파·용산 주택의 경우 계약일부터 4개월, 2025년 10월 16일 새로 지정된 다른 조정대상지역은 6개월 안에 양도하면 중과 배제를 받을 수 있다. 5월 9일 계약이라면 각각 9월 9일과 11월 9일이 사실상 마지막 기준일이다.
토지거래허가 대상은 5월 9일까지 허가를 신청하고 이후 허가·계약·계약금 수령 요건을 갖춰야 한다. 5월 10일 이후 계약했다면 기존 4개월 지역은 9월 9일, 6개월 지역은 11월 9일까지 양도해야 한다. 가계약이나 허가 전 사전약정만으로는 계약 요건을 충족한 것으로 보지 않으므로 잔금과 등기 일정을 세무대리인에게 함께 확인하는 편이 안전하다.
매도 후 신고·납부 일정
| 중과 여부 확인 | 홈택스 모의계산→비과세·중과세 자가진단 | 주택·입주권·분양권 보유 현황과 조정대상지역을 먼저 입력한다. |
|---|---|---|
| 예상세액 계산 | 홈택스 모의계산→양도소득세 자동계산 | 매매계약서, 취득계약서, 취득세와 중개보수 증빙을 준비한다. |
| 예정신고·납부 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 | 기한을 넘기면 무신고·과소신고 또는 납부지연 가산세가 생길 수 있다. |
| 분납 | 납부세액 1천만원 초과 시 2회 분납 가능 | 2천만원 이하는 1천만원 초과분, 2천만원 초과는 전체 세액의 50%까지 분납할 수 있다. |
자주 묻는 질문
Q. 집이 두 채면 무조건 20%포인트가 더해지나요?
A. 아니다. 매도 주택이 조정대상지역에 있고 보유기간 등 중과 요건을 충족해야 한다. 중과 배제주택 해당 여부도 별도로 확인해야 한다.
Q. 비조정대상지역 주택을 팔아도 중과되나요?
A. 다주택자가 비조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 다주택 중과가 적용되지 않는다.
Q. 분양권도 주택 수에 포함되나요?
A. 국세청 안내상 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 중과 판정의 주택 수에 포함될 수 있다.
Q. 5월 9일에 가계약만 했다면 유예 대상인가요?
A. 가계약이나 토지거래허가 전 사전약정만으로는 부족하다. 정식 계약과 계약금 수령 사실이 증빙돼야 하며, 토지거래허가 대상은 5월 9일까지 허가 신청 요건도 확인해야 한다.
Q. 오래 보유하면 중과세율을 낮출 수 있나요?
A. 중과 대상 조정대상지역 주택은 장기보유특별공제가 배제된다. 오래 보유했다는 이유만으로 20%포인트 또는 30%포인트 가산이 없어지지는 않는다.
Q. 양도세는 언제까지 신고해야 하나요?
A. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하고 납부해야 한다. 홈택스와 손택스에서 전자신고와 모의계산을 이용할 수 있다.
다주택자 양도세 중과 재개 이후에는 높은 세율만큼 장기보유특별공제 배제가 세액을 크게 바꾼다. 매도 전에는 양도일 현재 조정대상지역, 세대 기준 주택 수, 중과 배제주택, 인정 필요경비, 계약·잔금 특례 순서로 점검해야 한다.
특히 7월 신규 지정지역이나 토지거래허가 거래는 계약일과 허가 신청일에 따라 결과가 달라질 수 있다. 이 글은 일반적인 세무 정보이며 실제 거래 전에는 계약서와 전체 보유자산을 기준으로 세무 전문가 또는 국세상담센터에 확인하는 것이 안전하다.
📌 참고 및 출처
· 국세청
· 대한민국 정책브리핑
· 국가법령정보센터 소득세법 시행령 제167조의4
· 국토교통부
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