동탄·기흥·구리 규제지역 지정, LTV 40%와 청약·세금 변화
2026년 7월부터 세 지역은 LTV 40%, 청약 1순위 강화, 다주택 취득·양도세 중과와 아파트 거래허가제가 함께 적용된다.
화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시는 2026년 7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역이 됐다. 무주택자의 일반 주택담보대출 LTV는 70%에서 40%로 낮아졌고, 7월 5일부터는 아파트 토지거래허가제도 시행돼 전세를 낀 매수가 사실상 어려워졌다.
매수자는 집값만 비교할 것이 아니라 대출 접수일, 매매계약일, 청약 입주자모집공고일과 취득 당시 규제 여부를 각각 확인해야 한다.
세 지역 규제 시행일
국토교통부는 집값 상승과 투기 수요 유입 우려를 이유로 세 지역을 동시에 지정했다. 동탄구와 기흥구는 반도체 산업 및 GTX-A 등 교통망 기대, 구리시는 서울 인접 역세권 수요가 배경으로 제시됐다.
규제지역 효력은 7월 1일, 아파트 토지거래허가구역 효력은 7월 5일부터다. 토지거래허가구역 지정기간은 2027년 12월 31일까지이며 대상 면적은 기흥구 81.64㎢, 동탄구 55.52㎢, 구리시 33.34㎢로 총 170.5㎢다. 같은 거래라도 7월 1일과 5일 중 어느 기준을 확인하는지 구분해야 한다.
동탄·기흥·구리 규제지역 핵심 일정
| 투기과열지구 | 2026년 7월 1일부터 | 대출·청약·정비사업 규제가 강화된다 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 | 2026년 7월 1일부터 | 취득세와 양도세, 1주택 비과세 거주요건을 확인해야 한다 |
| 토지거래허가구역 | 2026년 7월 5일~2027년 12월 31일 | 대상 아파트는 계약 전에 관할 지자체 허가 여부를 확인한다 |
| 지정 범위 | 동탄구 55.52㎢·기흥구 81.64㎢·구리시 33.34㎢ | 주소가 인접 시·구에 속하는지 등기부와 지번으로 확인한다 |
LTV 40%와 대출 예외
일반 무주택자와 처분조건부 1주택자의 규제지역 LTV 상한은 40%다. 생애최초 구입자와 정책모기지는 금융위원회가 밝힌 별도 완화 비율인 60~70%가 적용될 수 있지만, 상품별 소득·주택가격·한도 요건을 모두 통과해야 한다.
예를 들어 9억원 주택은 LTV만 계산하면 3억6000만원이 상한이다. 실제 승인액은 DSR과 소득, 기존 부채 및 주택가격별 대출한도 중 가장 낮은 금액으로 정해진다. 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이라는 별도 한도도 함께 적용된다.
7월 이후 주택담보대출 체크
| 일반 무주택자 | LTV 70%에서 40%로 축소 | 매매가의 60% 이상을 자기자금으로 준비하되 DSR도 별도 계산한다 |
|---|---|---|
| 생애최초·정책모기지 | 상품에 따라 LTV 60~70% 가능 | 완화 비율만 보고 계약하지 말고 소득·가격·한도를 사전 심사한다 |
| 다주택자 | 수도권 주택구입 목적 LTV 0% | 규제지역 지정 전부터 수도권에 적용되던 제한도 함께 확인한다 |
| 전세대출 이용자 | 규제지역 내 3억원 초과 아파트 취득 관련 제한 | 기존 전세대출 회수·연장 가능성을 은행에 먼저 확인한다 |
| 6월 30일까지 계약 | 계약 체결과 계약금 납부가 증명되면 종전 대출규정 적용 가능 | 계약서와 계좌이체 내역을 함께 보관한다 |
청약 1순위와 전매제한
민영주택 1순위는 청약통장 가입 2년 경과와 지역별 예치금 충족, 세대주 요건이 필요하다. 과거 5년 이내 다른 주택 당첨자가 있는 세대와 2주택 이상 보유 세대는 1순위에서 제한된다. 국민주택은 가입 2년과 24회 이상 납입, 무주택세대구성원 여부도 확인해야 한다.
세 지역은 투기과열지구까지 중복 지정돼 당첨 시 재당첨 제한은 10년 기준을 살펴야 한다. 수도권 분양권 전매제한은 최대 3년 체계지만 분양가상한제, 택지 유형과 최초 계약 가능일에 따라 실제 종료일이 달라진다. 기존 분양권의 전매기간이 지정일에 일률적으로 다시 시작되는 것은 아니므로 청약홈의 해당 모집공고문을 기준으로 판단하는 것이 안전하다.
청약·세금·전매 변화
| 민영주택 1순위 | 통장 2년·예치금·세대주·5년 당첨 이력·2주택 여부 확인 | 모집공고일 현재 세대 전체 조건을 점검한다 |
|---|---|---|
| 국민주택 1순위 | 통장 2년·24회 납입과 무주택 요건 | 은행 납입일이 아닌 청약 인정회차를 확인한다 |
| 재당첨 제한 | 투기과열지구 당첨은 10년 기준 | 당첨자뿐 아니라 세대원의 청약도 영향을 받을 수 있다 |
| 전매제한 | 수도권 최대 3년 체계 | 분양가상한제와 공고문에 따라 기간이 달라 단지별 확인이 필수다 |
| 취득세 | 조정지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% | 일시적 2주택 등 예외와 세대별 주택 수를 위택스에서 확인한다 |
| 양도소득세 | 2주택 기본세율+20%p, 3주택 이상 +30%p·장기보유특별공제 배제 | 2026년 5월 9일 중과 유예 종료 이후 양도분인지 확인한다 |
계약 전 확인할 순서
첫째, 은행에서 LTV와 DSR을 함께 반영한 실제 가능액을 받아야 한다. 둘째, 토지거래허가 대상 아파트라면 특약을 넣고 관할 시청에 허가 절차와 이용의무를 확인한다. 셋째, 청약은 입주자모집공고일 현재의 규제지역 여부와 공고문상 전매 종료일을 확인한다.
세금은 계약일 하나로 판단하면 안 된다. 취득세는 조정대상지역 지정고시 전에 계약하고 계약금 지급이 증명되면 지정 전 취득으로 보는 경과규정이 있다. 1세대 1주택 양도세 비과세의 2년 거주요건도 원칙적으로 취득 당시 조정대상지역이었는지가 중요하므로, 7월 이전 취득자와 이후 취득자를 구분해야 한다.
자주 묻는 질문
Q. 동탄 전체가 규제지역인가요?
A. 공식 지정 명칭은 화성시 동탄구다. 매물 주소가 동탄구 관할인지 등기부와 행정구역으로 확인해야 한다.
Q. 9억원 아파트는 40%인 3억6000만원을 모두 빌릴 수 있나요?
A. LTV상 계산액일 뿐이다. DSR과 소득, 기존 대출, 금융회사 심사 결과가 더 낮으면 실제 한도도 줄어든다.
Q. 6월 30일 계약자는 LTV 40%를 피할 수 있나요?
A. 그날까지 계약을 체결하고 계약금 납부를 증명했거나 대출 신청 접수가 완료된 경우 종전 규정 적용이 가능하다. 은행에 계약서와 이체내역을 제출해 확인해야 한다.
Q. 무주택 세대원도 민영주택 1순위가 되나요?
A. 투기과열지구·청약과열지역 민영주택 1순위는 세대주 요건이 있다. 통장 2년과 예치금, 세대의 5년 당첨 이력도 함께 본다.
Q. 기존에 산 집도 양도세 비과세를 위해 2년 살아야 하나요?
A. 거주요건은 원칙적으로 주택 취득 당시 조정대상지역이었는지를 기준으로 본다. 지정 전 취득 주택이라면 이번 지정만으로 거주요건이 새로 붙는다고 단정할 수 없다.
Q. 전세를 낀 아파트를 살 수 있나요?
A. 7월 5일부터 토지거래허가 대상 아파트는 허가와 이용목적 심사를 받아야 해 갭투자가 사실상 어렵다. 계약 전에 관할 지자체에 대상 여부와 실거주 조건을 확인해야 한다.
동탄·기흥·구리 규제지역 지정의 핵심은 LTV 40% 하나가 아니라 대출, 거래허가, 청약과 세금 기준일이 동시에 달라졌다는 점이다. 매수자는 은행 사전심사→토지거래허가 확인→세대별 주택 수와 취득세 검토 순서로 접근하는 편이 안전하다. 대출 승인과 세액은 개인의 소득·부채·보유주택·계약 시점에 따라 달라지므로 최종 계약 전 금융회사, 관할 지자체 및 세무 전문가에게 개별 조건을 확인할 필요가 있다.
📌 참고 및 출처
· 국토교통부 정책브리핑
· 금융위원회
· 국가법령정보센터 주택공급에 관한 규칙
· LH청약플러스
· 국세청
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