HUG 전월세전환율 6.5%, 2026년 7월 보증금 계산법
수도권에서 보증금 6억원에 월세 50만원을 붙인 계약은 HUG 기준 환산액이 약 6억9231만원으로 7억원 안쪽이다. 하지만 월세가 60만원으로 10만원만 올라가면 환산액은 약 7억1077만원으로 기준을 넘는다. 2026년 7월 1일 보증 신청부터 HUG 전월세전환율이 기존 6.4%에서 6.5%로 바뀌면서, 월세를 빼고 보증금만 보는 방식으로는 가입 가능 여부를 판단하기 어려워졌다. 이 기준은 전세보증금반환보증과 전세금안심대출보증의 보증금 요건을 확인하는 데 쓰이며, 계산 결과가 한도 안에 들어와도 다른 보증 요건을 모두 충족해야 한다.
6.5%는 HUG 심사용 환산 기준
이번 변경은 모든 임대차계약에 6.5%를 적용하라는 뜻이 아니다. HUG 공지상 전세보증금 요건을 확인하기 위한 전환율이며, 통계청 지역별 전월세전환율 전국 기준을 고려해 산출되고 향후 변동될 수 있다. 따라서 같은 반전세 계약이라도 보증을 신청하는 시점의 HUG 기준이 달라지면 환산액도 달라질 수 있다.
계산식은 전월세전환율 적용 전세보증금 = 계약서상 전세보증금 + 월세×12÷0.065다. 금액 단위는 통일해야 한다. 월세 50만원이라면 1년치 월세 600만원을 0.065로 나눠 약 9231만원을 보증금에 더한다. HUG가 제시한 보증금 요건은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하이므로 계약상 보증금의 최대치는 지역 한도에서 월세 환산액을 뺀 금액으로 볼 수 있다.
월세별 HUG 환산액과 계약상 보증금 상한
| 0만원 | 0원 | 7억원 | 5억원 | 순수 전세는 계약서상 보증금과 지역 한도를 비교 |
|---|---|---|---|---|
| 50만원 | 약 9231만원 | 약 6억769만원 | 약 4억769만원 | 수도권 보증금 6억원이면 환산액 약 6억9231만원 |
| 100만원 | 약 1억8462만원 | 약 5억1538만원 | 약 3억1538만원 | 월세가 커질수록 계약상 보증금 여유가 빠르게 줄어듦 |
| 200만원 | 약 3억6923만원 | 약 3억3077만원 | 약 1억3077만원 | 고액 월세 반전세는 보증금만 보고 판단하면 안 됨 |
신청일과 갱신 여부를 먼저 확인
계약 전에는 다음 순서로 확인하면 된다.
1. 주택 소재지가 수도권인지 먼저 정한다. 수도권은 7억원, 그 외 지역은 5억원을 기준으로 잡는다.
2. 임대차계약서에서 보증금과 월세를 따로 확인한 뒤 6.5% 산식으로 환산한다. 예를 들어 월세 100만원이면 환산액이 약 1억8462만원이므로 수도권에서 계약상 보증금이 약 5억1538만원을 넘으면 보증금 요건을 초과한다.
3. 신규 신청인지, 기존 보증의 보증금이 늘어난 갱신인지, 증액 없는 갱신인지 구분한다. HUG는 신규 및 보증금액이 증가한 갱신 신청에는 최신 6.5%를 적용하고, 보증금액이 늘지 않은 갱신에는 종전 보증에 적용된 전환율을 적용한다고 안내한다.
4. 마지막으로 주택가격과 선순위채권을 확인한다. HUG 상품 안내는 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격×담보인정비율 90% 이내여야 한다고 설명하며, 전입·확정일자·계약기간 등 별도 요건도 요구한다. 따라서 7억원 또는 5억원 밑이라는 계산만으로 가입이 확정되는 것은 아니다.
판단은 조건에 따라 달라진다. 2026년 7월 1일 이후 신규 보증이나 보증금이 늘어난 갱신을 신청한다면 6.5%로 월세를 환산한다. 증액 없는 갱신이라면 기존 보증서에 적용된 전환율을 먼저 확인해야 한다. 환산 전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이내이고 주택가격·선순위채권 등 다른 요건도 충족하면 신청을 진행할 수 있지만, 한도를 넘으면 해당 보증금 요건에서 제외된다. 계약서를 작성하기 전 6.5% 환산액과 주택가격을 함께 계산하고, 신청 직전 HUG의 최신 공지도 다시 확인하는 것이 좋다.
📌 참고 및 출처
· 주택도시보증공사 전세보증 관련 전월세전환율 변경 사전 안내
· 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품안내
· 주택도시보증공사 전세금안심대출보증 상품개요
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